广州商用物业市场竞争加剧

 市场动向

    近日，仲量联行发布了第三季度广州房地产市场报告。报告显示，写字楼市场租赁需求主要依赖内资企业搬迁活动，其大部分租赁成交来自于租金相对优惠的甲级写字楼。整体空置率有所下降，但整体租金增长乏力；预期未来租赁市场竞争加剧，但仍然看好资本市场。此外，零售地产市场方面，2013年全年供应量将创新高，新落成商场将面临更加激烈的竞争。

    甲级写字楼

    需求稳定 租金下滑 

    仲量联行报告称，写字楼需求稳定，但企业租金成本下滑，本季度大部分租赁成交来自于租金相对优惠的甲级写字楼。2013年三季度，写字楼的需求主要来自节约成本型搬迁及新进驻广州的公司。据仲量联行广州商业地产部总监马炜图介绍，珠江新城区域内一些新建成的写字楼在本季表现活跃，相对于区域内一些高端的写字楼，这些配置相对较低的写字楼租金合理，吸引了一部分寻求更佳商务氛围、但成本有限的中小型企业进驻。行业方面，本季度专业服务业及房地产相关的企业较活跃。

    写字楼空置率虽有下降，租金仍疲软。三季度在无新增供应的背景下净吸纳量微降至75000平方米，表现仍然不俗。由于本季无新竣工甲级写字楼，整体空置率从上季度的15.1%下降至13.1%。由于未来几年市场上将有大量新增供应，面临空置率压力较大的天河北及珠江新城个别写字楼业主也开始动摇，为目标租户提供更加灵活的租金策略以吸引潜在主力租户，纷纷希望在新一轮供应洪峰来临前提升或保持大厦的进驻率。整体看来，本季甲级写字楼平均租金出现下滑，环比下降1.3%。

    新大厦业主预租优惠增加是一大趋势。由于整体需求增长面临压力预计个别业主会愿意继续下调租金吸引有搬迁或升级需求但预算有限的租户进驻新大厦。此外，预计年底落成富力地产分散物权项目（富力盈凯广场及富力盈通大厦），其较高的预售率支持全市空置率与2012年持平。截至年末，全市甲级写字楼总存量将近400万平方米。

    展望年内全市整体空置率将继续保持下降，以及新增供应预售率较高，对现有大厦业主的压力大为减弱。马炜图预测：“尽管第三季度租金下降，由于上半年租金轻微反弹部分抵消其影响，预计2013年的租金将持平。然而，预计个别未来三年内落成的大厦业主提早开始预租，前期较大幅度的租金优惠将加剧写字楼竞争。”

    商铺市场

    西城都荟出售刷新纪录

    仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫表示：“尽管零售商对扩张保持谨慎态度，本季度时尚品牌及知名国内餐饮类租户仍选择在人流量稳定的中心地区的成熟购物中心开店，如天河路和北京路商圈。另一方面，国际品牌零售商活跃度减少，本季度无新国际品牌零售商进入。”

    新落成商场招商情况进度缓慢。由于零售商场在项目自身定位及吸引品牌商家进驻方面面临的压力加大，大部分知名租户普遍对进驻新商场比较谨慎，特别是非核心商圈的新物业。本季度的零售市场空置率从3%上升至3.7%。

    本季度大部分商场的租金水平保持稳定，一些天河北商圈接近满租的商场在本季度出现租金上的小幅上涨，但主要针对时尚品牌。此外，部分商场对某些楼层进行升级改造。如五月花商场将原本由运动品牌进驻的4楼改造成特色餐饮功能，正佳广场对负一层租户进行调整，租金略有上扬。虽然本季度整体租赁市场比较疲弱，但在天河北商圈的租金涨幅带动下，整体租金环比增长1.6%，比上季度增速略快。

    资本市场有大宗交易。资本市场上，本季和记黄埔成功以26亿元人民币的价格将位于荔湾区的西城都荟出售给某境外房地产基金，这是继2012年2季度乐峰广场以来的又一宗零售物业整体出售，是广州记录以来的最大宗零售物业交易。

    2013年是有史以来供应量最大的一年，预计全年近40万新增优质商场竣工，约为2012年的3倍。四季度分别位于珠江新城的海印汇、荔湾区的西城都荟及番禺区的荔园新天地将正式开业，届时将新增20万平方米的供应。由于大量新供应出现，而租赁市场气氛无明显起色，新落成商场竞争较大。在建商场预租情况不及预期，预计其较低的预租率将拉高年末全市空置率，超过2012年的水平，约达5%。由于零售商扩张步伐放慢，对新商场招商造成压力。少数新商场考虑重新定位，引入更多适合周边消费者的品牌，预计将会拖慢租金增长幅度。