被误读的商业地产“空置率”

今年商业地产的热门词语是什么，是“空置率”。从年初开始，这三个字就一直高踞媒体报道榜首。国内外主流媒体开始对中国商业地产问题集体空前关注，“空置率”被频频提及。整个市场在媒体的助推下，颇有“山雨欲来风满楼”危机氛围。

对此，睿意德执行董事张家鹏在其博客上发表了自己的看法:

1、中国城市化进程势头仍然强劲。在这种大背景下，商业地产的阶段供应过量不能等同于泡沫。供需总有一个在前，不可能一直动态同步。中国商业地产市场之前数十年都处于商铺供应严重不足的状态。近些年开发供应进入了快速轨道，走在了需求前面。但在中国城市规模快速扩容、各地城市人口迅速增加、零售品牌积极扩张的背景下，合用的商业物业会逐步被吸纳消化。

2、根据RET睿意德的持续跟踪调查，零售企业渠道下沉速度正在加快，因为当地需求增长得比我们想象的要快。过去，跨国品牌进入中国采取保守且按部就班的发展路径—进入中国第一站通常选择上海，2-3年后进入北京，再隔2-3年进入二线城市。现在，整个过程缩短了。一些跨国品牌一年之内同步进入上海、北京，再隔1-2年进入二线城市，随后很快下沉到三四线城市。

3、商业地产空置率居高不下的原因。

两个原因也会造成商业地产空置率居高不下。但人们在解读数字的时候仍然会“嫁祸”于“商业供应过量”。

首先是定位不当。中国商业地产开发商大多由住宅开发商转型而来，他们往往会对商业地产的操作难度预计不足，对项目定位不做理性分析思考，甚至部分投资决策人会以自己的消费习惯去推测市场需求，从而造成定位与实际需求的脱离。但在商业地产中，定位是项目发展的战略方向选择，后一步招商是落地；倘若方向选择不对，招商过程必定遭遇巨大障碍，难见成果。定位失当致使项目招商不利的项目不在少数，当人们看到这些项目时，多又会以“因供应过量而造成招商困难”的逻辑去定论市场，但其实并不相符。比如，钟爱各式电子产品的老板，在开发上海日月光中心的时候，无视项目周边便是电子产品集散地之一的徐家汇（002561），在项目中开设了3万平方米的电子产品卖场。最终生意惨淡，整个项目的空置率高。后期，运营方将电子产品卖场缩小至5000平方米，并且重新调整项目定位，慢慢地将项目做起来了。

其次是产品不利。中国商业地产的项目，往往是“外行做给内行看”——相比零售品牌商的经验老到，国内商业地产开发商都只能算是“新手”。现在，要让“新手”为这些不同的“资深”品牌设计建造一个专业场所，对大多数开发商来说是不小挑战。市场上不缺有理想的投资商，缺乏的是以专业为保障来实现理想的开发商。仅有想法而不了解这中间的操作内容与难度，都不是现实的理想。常见的现实状况是，项目以非专业方式很快将硬件落成，但在招商对接品牌时却发现不能契合他们的需求——通常问题出在一些细节上，比如层高、面积分割不适、排烟、停车设置不够等。在这种情况下，即使项目处在较优地理位置，产品定位及品牌预期也恰当合理，但很难实现成功招商，空置也就成了必然。