高力国际：北京写字楼平均租金连续二个季度下降

2013年10月10日，高力国际发布2013年第三季度北京写字楼物业市场报告。中文全文如下。

市场概览

据北京市统计局，2013年前两个季度北京市生产总值同比增长7.7%，增幅与2012年底相比未有提高。2013年1至7月北京直接利用外商投资同比增长10.6%，增幅较去年同期下降4.6个百分点。2013年1至8月固定资产投资同比增长7.8%，增幅较去年同期下降2.0个百分点。季内，与经济增长的放缓相一致，许多跨国公司和国内企业继续面临利润增长的放缓。加剧的成本控制压力以及经济形势不明朗所催生的审慎情绪致使许多传统客户缩减办公租赁预算。部分出于上述原因，同时亦由于许多租约在近几月内到期，第三季度内出于搬迁目的之问询和租赁成交有所增加。这反之削弱了许多业主坚持高租金的信心。因此，市场整体平均净有效租金于年内连续第二个季度下降。季内，写字楼投资市场非常活跃，有三宗整售交易成交。

供应

2013年第三季度无新增供应，北京甲级写字楼市场总存量仍为5,267,050平方米。需要注意的是，位于燕莎区域的润世中心于9月份方才通过消防验收。该项目毗邻美国大使馆，写字楼建筑面积65,848平方米。由于市场需求疲软以及企业搬迁及/或扩张计划的变更，截至第三季度末，该项目预租率仍然较低。

需求

第三季度内，市场需求较往年同期仍然疲弱，但较上季度小幅回升。截至季末，市场净吸纳量为26,487平方米。

季内，问询及租赁成交量较上季度温和回升，其中以持扩张计划租户的搬迁尤为显着——这是由于市场上有大量三年期租赁合同到期或即将到期，同时，企业须谨慎地平衡其扩大办公面积和成本控制两个需求间的关系。迁入租金较低项目并同时扩大办公面积这一策略得到很多承租成交的佐证，重要案例包括北京华福工程有限公司向位于望京区域的普天科技园搬迁及扩张，面积共计12,600平方米，美团网向望京国际研发中心搬迁及扩张，面积共计13,000平方米。

季内，管理层决策相对灵活且政府的审批程序相对简单的国内企业承租活动较跨国公司相对活跃。需求的主要驱动力为来自IT、电子、金融和专业服务等行业的客户。由于市场季内无新增供应，截至第三季度末，市场平均空置率环比下降0.5个百分点，或同比上升0.1个百分点，至3.8%。

季内的代表性成交包括：威睿在位于中关村子市场的融科资讯中心续租及扩张共7,160平方米；新浪在位于中关村子市场的理想国际大厦续租8,000平方米；汽车之家在位于中关村子市场的中国电子大厦B座续租7,000平方米；北龙中网科技有限责任公司向位于CBD子市场的中海广场搬迁并扩张共5,000平方米；信诚人寿在位于东长安街子市场的新东安广场续租5,000平方米；得利满搬迁至位于CBD子市场的泰康金融中心，承租面积4,500平方米；葛兰素史克中国公司在位于CBD子市场的远洋国际中心续租4,065平方米。

租金

缩减的企业承租预算、一系列活跃的搬迁活动和租户续约的不确定性致使业主方议价能力减弱。此外，鉴于知名跨国公司和国内企业较强的租金议价能力，许多甲级写字楼业主在短期内面临优化高端租户组合和租金收益最大化之间的矛盾。截至第三季度末，北京甲级写字楼平均净有效租金连续第二个季度下跌，环比及同比跌幅分别为1.9%及2.4%，至人民币316.6元每月每平方米。按子市场划分，中关村区域租金环比跌幅最大，为4.8%，截至第三季度末平均租金为人民币240.9元每月每平方米。其后按环比跌幅由大到小排序分别为燕莎（-3.1%）、东二环（-2.5%）、东长安街（-2.1%）及望京（-1.9%）区域，其季末平均租金分别为人民币281.3元每月每平方米、人民币246.4元每月每平方米、人民币255.8元每月每平方米、人民币247.9元每月每平方米。季内，CBD区域租金环比下跌1.5%至人民币357.6元每月每平方米，跌幅较第二季度的2.6%有所缓和。金融街区域租金最为平稳，环比仅下降0.4%，同比仍上涨2.7%，截至季末为人民币379.6元每月每平方米。

投资

受益于很多投资者正在一线城市寻找相对安全的投资回报，北京写字楼投资市场有很多来自海外和国内的机构投资者积极寻找交易机会，尤以来自金融行业（投资、银行、保险、证券）的买家为主。三宗整售交易于季内成交，包括太平人寿向中银国际证券有限责任公司购买京汇大厦，项目写字楼建筑面积40,988平方米，总价18.8亿元人民币。恒泰证券向金融街控股购买广安中心B地块4号写字楼东侧总建筑面积约为10,000平方米的写字楼，总价5.09亿元人民币。太平人寿向金融街控股购买广安中心B地块5号楼西侧写字楼建筑面积约70,000平方米的写字楼，总价约人民币35.85亿元。

展望

中国经济增长业已放缓。让位于结构改革的紧迫性，政府已开始努力减少经济对投资和净出口的过度依赖，出台进一步刺激政策的空间受到抑制。因此，并无明确信号显示经济将在中短期内获得额外动力。有鉴于此，包括世界银行和国际货币基金组织等在内的许多金融机构调降了对中国未来几年国内生产总值增长率的预测。据国际货币基金组织2013年7月9日发布的报告，该机构对中国2013年和2014年国内生产总值增长率的预测较此前公布的数字分别下调了0.3和0.6个百分点，至7.8%和7.7%。此外，据北京市统计局，2013年上半年该市第三产业产值同比增长7.3%，增速与2012年同期相比下降了0.2个百分点，低于2013年同期该市生产总值增幅0.4个百分点。与这些经济指标相呼应，预计北京甲级写字楼市场需求的增长较过去几年将有所减缓。

两个甲级写字楼项目——位于CBD区域的财富金融中心和位于燕莎区域的润世中心，拟于2013年剩余时间内完工，将为市场带来共计约215,848平方米优质办公面积。另外七个写字楼建筑面积共计284,157平方米的项目预计将于2014年完工。鉴于这些新增供应和需求的放缓，市场平均空置率将在中短期内小幅攀升。因此，租赁市场将继续向租户方倾斜。面对市场的不确定性，业主将倾向于在谈判中通过较低租金以吸引或挽留高端租户。

北京写字楼投资市场中短期内仍将活跃。鉴于该市写字楼市场传统核心区域内有限的投资机会和回报率的萎缩，越来越多的风险偏好型投资者开始转而在北京的新兴写字楼区域中寻找投资机会，包括丰台区的丽泽金融商务区、通州区的通州商务园区以及大兴区的亦庄经济技术开发区等。