重庆：疯狂的土地 开发商不怕"面粉贵"

疯狂的土地

　　近期重庆土地市场风起云涌，多地推出的地块都遭到开发商疯抢，其中尤其以大渡口、巴南等曾经的“冷门”片区不断拍卖出该区域土地价格新高。以大渡口区域为例，9月27日，由中房集团拿下的最新一块大渡口推出的土地，楼面单价则已经达到4399元，溢价率达到73.7%。这个楼面价，已经与重庆大热片区———照母山区域去前年各大房企拿地价格持平。面对重庆各大区土地市场步步升温的格局，将对接下来的重庆楼市产生怎样的影响？重庆晚报记者邀请访业内人士，共同解析，探讨楼市下一步动向。

　　面包卖得起价

　　开发商不怕面粉贵

　　主持：下半年土地市场缘何如此疯狂？开发商疯狂拿地意欲何为？

　　李波：其实开发商拿地在年初、上半年就有统筹安排，一年要拿多少地是有预算的。造成下半年开发商疯狂拿地，一是企业为完成全年的拿地任务而拼命拿地，还有就是上半年楼市向上，开发商手上的钱多了，开发商恐慌性拿地。

　　肖磊：开发商获取土地有周期性和波动性，例如去年6月份房价是一个拐点，2012年6月之后房价开始爆发性上涨。上涨使开发商看到楼市前景，既然面包卖得起价，面粉贵一点也能接受。这也更加坚定了开发商的信心，所以地价被喊得再高也敢出手。

　　何伟坚：最近在拿土地的开发商很多，包括新加坡、香港和本土的一些开发商都在抢土地，因为最近一年时间里全国范围内的整个市场销售情况不错。特别是重庆，供应量不仅大并且能得到保证。北边较成熟的区域现在土地供量并不多，而巴南区和大渡口区区域楼市已经形成了一个很好的氛围，并且地价的比例也比较合适，因此很多大牌房企和本土房企未来将会放眼在这两个区域。

　　区域土地热卖

　　品牌房企看好市场空间

　　主持：近期包括保利、招商、华润、中房、恒大、融创等大牌房企都纷纷在大渡口、巴南区域拿地，大牌房企集中在这两个区域拿地说明什么？这对区域市场将形成怎样影响？

　　李波：大牌房企落址布局有明晰的策略。选择大渡口、巴南拿地，拿地方量一般都比较大，一个项目起码都在30万方以上，开发周期也会超过5年。尽管目前拿地价格比较高，但开发商横向比较，看好未来土地溢价，长远来看，现在拿地的价格在未来就未必高。

　　更多大牌房企涌入大渡口、巴南，对这两个区域来说，绝对是好事。不少房企在这些地区的开发都带有大体量商业，比如晋愉江州在大渡口建桥开发，仅一个SHOPPINGMALL就达到了10万方。这些大企业的进驻，会给当地带来好的商业业态，重新洗牌当地商业格局。

　　肖磊：在城市配套、商圈运营和房价波动上，对两个区域的发展都会有促动和影响。巴南区从以前的龙州湾到现在巴滨路，都是开发商拿地的热门地段，巴滨路有很好的江景资源，可以打造江景房和豪宅。大渡口的钢花路和东风村以前是大渡口的老住宅区，消费商圈一般在附近的重百或者是步行街上的沃尔玛超市和新天泽商场。后期大渡口有望打造两个以上的商业中心。

　　何伟坚：不管是恒大、保利、融创也好，或者是一些知名的大牌开发商，拿地战略都是全国性的，北部也好巴南也好，体量和位置是一方面，但只要有利润的都会去做。

　　土地供应增加

　　一定程度上抑制房价

　　主持：土地市场供应加大将对后期楼市形成怎样的影响？能否在一定程度上平抑房价？

　　李波：个人认为，土地市场上的变化不一定直接体现在房价上。每家企业的玩法不一样，有些为了通盘布局，有些为了快速回收现金流，都可能出现面粉贵，但面包不一定贵的情形。

　　但就目前大渡口、巴南等区域土地价格创新高这一现象来说，我认为对房价会有助推作用。因为就大众心理学来说，不论民众、政府还是开发商，看到土地拍卖价格飙升，都会坚定对这个市场的信心，这一心理暗示也会使得房价坚挺上扬。

　　肖磊：今年大渡口楼面价已突破四千多，加上税费、管理费等成本，和后期销售价格也许是平过。短期内房价还会持续上涨，地价是影响房价上涨的一部分因素，一线城市的土地供应量应该还比较大，但直辖市土地供应量已经开始减少，例如解放碑、观音桥等商圈核心地段已经无法有土地出售，只有向外围拓展，例如巴南区和大渡口区，一方面可以吸引外区的购房者购买，也可以起到一定的平抑房价的作用。

　　何伟坚：未来房价上升的速度将会放慢。按照这几年来供应量和成交量一直居高不下，国家压抑房价将大于推动房价，意味着如果未来继续维持较大的供应量，国家会继续出台一些宏观调控政策，将会对投资性房产的门槛提高。对于没有投资成分的因素在内后，房价的上涨势必就要变慢。重庆的房价相比全国算是比较低的，还算是很健康的。因此房价的上涨不会是泡沫性的上升。