宝能千亿资金闯入商业地产自持模式遭质疑

在资本市场风生水起的宝能集团近期宣布其扩张计划：5年1200亿元建40座购物中心，全部统一自持经营。
众所周知，商业地产是真正的资金密集型行业，即使是经营良好的自持物业，资金回收期也会长达十至十五年。
在商业地产领域只能算是跟随者的宝能集团，能演好这场大戏吗？
千亿之战
“2015年，宝能集团各类物业总开发量达到3500万平方米，跻身世界级企业。

”在9月初的一场发布会上，宝能集团副总裁吴永刚表示，集团计划用五年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座购物中心，全部统一自持经营。
吴永刚表示，截至2013年，宝能已经在深圳、上海、天津、南宁、无锡等28个一二三线城市布局，正在开发的商业项目15个，总开工面积1000万平方米，总投资超过500亿元人民币。
“开发一个项目，树立一座地标，升级一个商圈，繁荣一座城市。”吴永刚雄心勃勃。事实上，宝能集团只能算是商业物业的后进者，包括住宅等其他物业形式的成功案例并不显赫。从公开资料上看，2002年左右宝能开发了位于深圳福田区的福田中港城，其后直至2007年控股深业物流集团后，才开发出总建面约5万平方米宝能城市广场，2009年开发了位于深圳南山的宝能太古城。
当然，今年宣布大规模投资商用物业的后进者也不乏其人。红星美凯龙集团董事长车建新表示，到2020年要建成100个城市综合体。话音刚落，娃哈哈董事长宗庆后也宣布，5年内筹建100座商业综合体。如果将时间轴再上移，中粮、苏宁、长虹、京东都纷纷在商业地产大手笔投入。
然而与宝能不同，这些直接从商业上移到地产领域的投资者，通常握有大量的商家资源。这使得这些后进者可以复制万达模式，开业短期内迅速引进商家，汇聚人气。这在竞争激烈的“购物中心”业态中尤为重要。
“现在购物中心呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家禹来公开表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换言之，中国购物中心成功率大概就八分之一。”禹来认为。
此外，中国此前开发的购物中心大都以散售为主，甚少大面积自持，主要原因就是自持的回报率太低。广州有着数百家规模在3万平方米以上的购物中心，但能够获得reits（房地产信托投资基金）的商场总数不超过5家。“不是购物中心不想到香港资本市场融资，”禹来表示，是香港reits仅仅租金回报率要超过7%这一点就难倒了这些购物中心。以中国商业的标杆企业万达集团为例，2011年底该公司持有营业物业面积近千万平方米，但当年其不动产租金收入仅为34.6亿元，年租金回报率不到2%。
所以大部分宣布进军商业地产领域的开发商依旧以散售为主，自持的比例通常会低于20%，这也使得宝能此次出手颇为惹人瞩目。
钱从何来
曾为万达招商中心副总经理、现任宝能商业总经理的张春昊表示，未来5年的新建项目大多为城市综合体，住宅以及商业街部分的出售可以带来滚动开发的现金来源。
以宝能集团开发的深圳太古城项目为例，该项目早在2006年已经拿地，2009年率先建成11万平方米的商业项目，以及近32万平方米的住宅。而宝能走的依旧是自持商用项目聚纳人气，依靠住宅销售滚动资金的万达模式。
即便成功复制万达模式，“宝能商业的发展主要还是依赖于集团的支持。”张春昊表示。但在宝能的对外宣称资料中，宝能是一家“核心资产超百亿”的公司，百亿企业撬动千亿投资？这依然让人颇为疑惑。
2010年以前宝能集团并不为公众所熟悉。2010年5月，宝能集团掌门姚氏兄弟以3.5亿元的价格，收购了ST宝诚[0.27% 资金研报]成为第一大股东；其后又先后投入近6亿元改善业绩，宝能系才逐渐走进公众的视野。2012年宝能系大量吃进深振业A[-1.05% 资金研报]的股票，并触发与深圳市国资委的股权大战，其后成为仅次于深圳市国资委的第二大股东。
虽然参股了两大上市公司，但两者对其资金支持并不大。在宝诚股份改善了业绩后，也曾计划增发募资，但未得到证监会的审议通过。该公司2012年年报显示，公司总资产为2.7亿元，总负债为2.57亿元，资产负债率高达94.83%，归属上市公司股东的净资产仅为206.47万元，净利润1313万元。而宝能持有15%股权的深振业A去年营业收入30.76亿元，净利润6.17亿元。这显然还是杯水车薪。
按照宝能集团的官网显示，公司主要有四大业务类型，涉及地产的除了综合物业开发外，还有文化旅游产业，网站显示所谓文化旅游产业包括几个在建的旅游度假区以及度假酒店，这暂时还不能为项目提供资金支持。此外就是现代物流产业，2007年的一次股改中，宝能全资控股了深业物流集团，宝能宣称物流集团下属物流园区年销售超300亿元。这也成为地产业务的资金来源之一。
“宝能还有着一系列的金融公司，可以为地产业务发展提供支持，”一位集团内部人士告诉记者，除了人们所熟知的前海人寿保险外，宝能集团旗下还有着深圳市粤商小额贷款公司等一系列的金融实体。
上述人士告诉记者，姚氏兄弟是典型的潮商，背后有着庞大的潮商群体。“公司一些地产项目实际上已经在跟一些潮商合作。”多年以来，潮商可谓是中国最喜欢“抱团”的商帮，而且有着潮商间资本融通的传统。有不少潮商很少与银行打交道，更多是通过企业间拆借来达到资本融通的目的。
无论各方猜测怎样，在未来5年投资1200亿元建40座购物中心，对于宝能集团来说无疑是一次前景难料的挑战。