青岛商铺调查：旺铺有钱难买 伤铺没人要

作为房地产市场收入较高的业态产品，商铺一直令不少专业投资客“情有独钟”，但却有“喜”也有“忧”。近日，新闻网记者走访青岛多处“旺铺”与“伤铺”，采访商铺投资客，调查商铺火热或衰败的根本原因，结合专家分析，详述岛城商铺发展现状。

台东旺铺800万一套不愁卖银川路“伤铺”难租被迫“贱卖”

台东、辽宁路等区域旺铺林立

眼看就要国庆长假了，张先生帮全家人办理好了出国旅游的手续，计划利用7天长假带全家人去澳洲旅游。5口人出国旅游，十余万元的开支，对于10年前的张先生来说简直是天文数字。而令张先生手头陡然宽裕的原因并不是中了彩票，而是张先生手中的一套价值800万的旺铺。

谈到手中这套360平的商铺，一向沉稳的张先生陡然间变成了“话匣子”。据张先生描述，他拥有的商铺位于台东三路，是十年前以每平1.3万的价格从急需用钱的朋友手中买过来的，为了这套商铺他不仅东拼西凑到处借钱，还卖掉了自己手中一套位于海边的住宅。“当年400多万的开销，确实让我压力非常大，家人也都持反对意见，但我还是坚持买下来了，感觉未来能有很不错的收益。”

张先生表示，将这套商铺收入囊中后，最开始的租金受益让自己很失望。“一个月租金还不到2万元，几十年才能收回本，我妻子也为此每天都唠叨，说投资失败。06年，就当我支撑不住准备抛出时，台东区域的租金陡然间有了一番新天地，随后连年上涨，今年我出租的价位是5.6万/月，每年受益就有60多万”。张先生告诉记者，前几天有个投资认识的朋友想花800万买他的商铺，但仔细考虑后他决定还是继续出租“细水长流”。

相比张先生的高收入，丁女士的商铺投资则有些“苦不堪言”。3年前，丁女士以650万购买银川西路一套200平的商铺，虽然售价高昂，但丁女士觉得这套商铺地处青岛核心要道的一侧，未来发展前景会非常广阔。

“买了房子后，我就在找了中介联系出租，来看房子的不少，可却并没有人决定要租，多数人都表示3万元/月的房租有些高，可我这么高的花费后总不能赔着租吧。”张女士说到，“后来这个房子终于租出去了，租客开了一个培训机构，但不足半年他就违约不租了，后来又频繁了换了几个租客，都没有长久的。这些租客离开的主要原因都是房租贵，却没能感觉的地理位置带来的收益。”9月初，丁女士已经无法继续去经营管理这个“伤铺”，通过中介联系到一个投资者，将这套商铺以稍高于购买价的售价“贱卖”了，“前后操了不少心不说，也没有赚到钱，算是投资失败。”丁女士无奈地告诉记者。

50万买底商挑在白沙湾新城区置业“捏把汗”

新兴居住区商铺“遇冷”

已近中年的杨先生手头握有积攒多年的50万存款，由于被限购已不能购买第三套住宅，而他更不愿把钱放在银行里“发霉”，或投往风险极大的股市，因此商铺成为适合他的最佳选择。

对于青岛商铺来说，50万并不是个大数目。主城区繁华地段的商铺动辄四五百万，且户型较大，不是杨先生此类“刚需投资客”所能企及的，一筹莫展之际，其好友提议：去新小区转转，那里的底商便宜，发展潜力大。

这句话使得老杨醍醐灌顶，经过半个多月的考察，他将目标定在了城阳西部的白沙湾板块。“新都心和老四方底商单价已经接近2万了，东李很多新建小区早就交房入住，底商卖得差不多了，出租多过出售。西海岸小区空置率太高，不太敢买”，老杨分析道，正巧前阵看到某楼盘接连开盘“日光”的新闻，让他对白沙湾板块升起些许信心。

据了解，白沙湾新建小区的底商大概在11000元/㎡左右，这个价格几乎是老城区的1/2，他打听得知，自己手头上的50万可以买一套40余㎡的一层小店铺。“我算了笔账，此小区里40㎡左右的商铺年租金3.5万左右，如果租金不变，不到15年就能回本，更何况今后物价飞涨，租金肯定也将年年上涨的”。

由于是新兴板块，所以商铺价格较低，但也正是因为太“新”了，也让许多投资客踟蹰不定。“虽然现在卖得很好，但不知道未来入住率怎么样”，老杨说到，“小区建成后，居民能否买账，商铺能否有生意都是个未知数，前景难测”。带着这些疑问，老杨准备启程亲自前往白沙湾片区，考察周边已开业的小商铺，了解市场行情再做决定。

专家：人流量决定商铺身价小资区域商铺“愁嫁”

据记者走访了解，目前受益较高的商铺多集中在香港路、南京路、福州路、台东周边、李村公园等区域，由于上述区域人流量密集或常驻人口数量较多，已经具备成熟的商业氛围，商铺空租情况比较少见，出售也不愁买家。而不少投资者看好的“小资区域”则并不给力，如西部沿海、崂山沿海、浮山后等，虽然居住有不少白领等年轻群体，自然环境优美怡人，但由于商业发展年限较短，还没有得到商铺投资者的广泛认可，加之租金较高加之房源较多，导致商铺空置率较高。

“中山商城、龙山地下商城这些曾经红极一时的商铺聚集地如今生意萧条有其特殊性。”青岛市商务局相关人士表示，随着青岛经济重心东移，经济消费能力强的居民也离开了昔日的政治、经济中心，导致中山路商圈乃至整个西部商圈都告别了过去的兴旺人气，龙山地下商城、中山商城等西部商圈的主体自然不可避免人气大滑坡。虽然后期中山路商圈多次改造、复兴，但效果并不理想，圈内商铺的境况也没有实质性好转。

青岛科威不动产总经理孙杰提到，商铺招租难归根到底就是人气不足，每个“老大难”商铺背后都有自己的原因。要想让那些先天性缺陷的网点红火起来，除非周边布局大的商业网点或步行街等，只有这样才能将人流吸引过来，否则这些愁嫁商铺问题很难解决。“有专业特色的区域，往往商铺可以轻松赚钱，辽宁路的科技商铺、闽江路的餐饮底商等，这些区域一铺难求，十分火爆。”

太平洋房屋市场部经理郝银广则表示。商铺要想火必须要聚拢人气，可根据人气高低对商铺进行布局选址。例如选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量，而位于小区内的商铺则要关注小区的人气兴旺。一般来说，住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，生意就好做，投资这样的商铺也就有钱赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模，如此一来就比较考验投资者的专业眼光了，有人说“投资商铺就像押宝”，虽然有些玄乎，但也有一定的道理。