首家入驻老新村的物业公司撤走了

4年前的9月30日，经过改造、修缮一新的沁园新村一社区(以下简称“沁一”)迎来了物业管理市场化运作方式。当时的新诚物业也被称作是第一个吃螃蟹的物业公司，敢于接手从没有交过物业费的老新村。如今这家物业公司不再续约，悄然退出。好在又有一家物业公司接手了，可有人认为，如果原有的模式不做改变，新的物业公司能否顺利持续仍是个未知数。

　　沁园新村一社区正式迎来新物业

　　“要换物业了吗?”“不知道啊!”30日是新诚物业在沁一的最后一天，不少居民在门前议论着。门口的保安表示，大部分人员仍将留守，表面上看起来波澜不惊。新接手的物业公司是一家名为洪茂物业的公司。

　　提前几天介入的新物业，已着手进行一系列整顿，门口沁园桥底下绿地里的杂草已被清除，破旧残缺的木栈桥也进行了修缮，能够正常行人。“光除草，10个工作人员就忙了两天”，新物业公司的工作人员仇先生表示，希望能给居民留下好印象。不过，他表示，街道还希望他们对河道进行清淤，这样专业的事情，对他们来说或许还是个难题。

　　笫一个“吃螃蟹”，4年亏掉50万元?

　　“当年我们被称作第一个吃螃蟹的人”，新诚物业的负责人张加洪用这样的语句来形容当年的辉煌。沁一是原本就无物业的老新村，老新村改造后成为无锡第一家迎来市场化物业的小区，当时接受过很多媒体的采访，各级领导前往参观的也很多。随后，沁园新村第三社区等也陆续交到新诚物业管理。张加洪表示等合同到期，对沁园其他两个小区的管理，也不准备续约了。

　　入驻四年，张加洪说自己总共亏了50万元，去年一年就亏了7万多元，没有必要再做下去了。“沁一有6个门，还和城中村相邻，很难封闭”，张加洪表示，居民的要求比较高，他心有余而力不足，撤出是最好的选择。当时为何愿意在老新村做物业?张加洪表示，他听说政府会给这些市场化运作的小区10万元打底的补贴，但实际却没有见到过钱。

　　不过，对于新诚物业亏钱的说法,业委会并不认可。他们表示，政府还曾拨过一笔8万元的费用，委托物业清淤，实际上物业就请了保安捞了点东西，没有实际的行动。再加上小区有几个小门面和4个非机动车库的承包费用，不可能亏损。对此，清名桥街道的相关负责人于宗岭也表示，新诚物业出走并不全部是亏损的原因，应该是老板在其他地方有投资，忙不过来。再加上物业为居民服务不到位，街道方也在向他们施加压力，如果有所改进的话，支出要增大，放弃成其选择也不意外。

　　物业公司做得怎么样，各有说法

　　对于物业的更换，居民周阿姨表示“不关心”。在她看来，物业除了收停车费，其他很多事都不管。她反映，之前大楼有什么地方需要维修,物业基本不管，最多帮居民们打个电话，费用还得自己出。这样的物业，和她的生活基本不发生关系。

　　沁一业委会的一位成员也表示，物业越来越差，连基本的保安和保洁都在走下坡路。新诚物业除了开头一年还列出过收支报表，后来就再也没看到。8月底交出的一份报表，让他们感觉水分很多。“比如5月份去上海考察，花了5000元”，这位成员表示，上面没有火车票、住宿费等详细的支出，这样一个整数和这份报表中的很多数字，在他们看来都是连夜“做”出来的，可信度很差。

　　但张加洪表示，他这4年是有功劳的，小区安全做到了，没有大的偷盗事件;没发生大型火灾，每年物业都对通道和消火栓进行检查。一些孤寡老人有困难，物业都是免费上门服务的。对于这一点，居民周阿姨也是认可的，至少小区的停车秩序还算过得去。

　　新物业想收物业费，有没有可能

　　如果正如新诚物业所说，连年亏损，为何还有人愿意接手这样一个烂摊子呢?洪茂物业的仇先生表示，他们算过一笔账：目前小区共有9位保安，月工资1200元;7名保洁，月工资1000元;4位办公室人员，月工资1350元;一年总费用为27.84万元。小区里目前约有270个车位能收到费，按一次性交费打折后，每辆车年收入1100元计算，总收入为29.7万元，去除办公、水电等费用，基本不赚钱。

　　但是，沁园新村实际上应有300多个车位，至少还有60个左右车位没有收到费，如果后续管理跟上了，又可增加6万元左右的费用。而服务做好了，按每户居民每年交纳物业费200元，1900户居民，就是38万元，完全能把新村管理提一个档次。

　　对于要收物业费的说法，沁一的一些居民并不赞成。他们觉得小区里有一些配套设施，如果归业主所有，可应对物业的收支平衡，并略有赢余。业委会的一位成员表示，沁一社区本身就是由4个社居委合并而成，其他几处居委用房都被街道用来出租，如果这些能够用来作为物业经费，要比向居民收钱更具可操作性。不过，几年前，新诚物业就曾尝试想通过收取物业费，但最后也没能和居民达成一致。

　　老新村的三种管理模式，孰优孰劣

　　目前，锡城的老新村改造后一般都要求长效管理，除了沁一这样选择市场化运作的物业公司外，还有所属街道成立物业公司或业主自治的方式。沁一当年作为市场化的样本模式，还能否广为借鉴呢?

　　清名桥街道的于宗岭认为，从理论上说，市场化模式最好，因为他们有专业的队伍，专业的管理经验。居民自治，管理成本比较低，但一旦出现内部矛盾很难调和。比如，小区居民出现违章，业委会成员和居民都是一个小区里居住的，大多不愿上门制止。而街道成立物业公司来管理小区，要牵扯政府部门很多精力，亏损也很大。不过，他认为沁一如今的状况，不是选择市场化模式对不对的问题，而是沁一社区本身难成为封闭小区等诸多老新村先天不足造成的。

　　实际，目前锡城走沁一模式的老新村少之又少。沁一的业委会成员表示，这两任物业都是由街道介绍而来的，没有经过招投标，如果新上任物业再做不好，他们希望能通过真正的市场途径来寻找适合的物业。但也有人认为，很多老新村即便招标，也没有物业公司感兴趣，以老年人为主，各项设施都处于维修期，根本不赚钱。

　　南长房管局的一位工作人员表示，老新村本身产权单位复杂，其间的住宅、窨井、管网、配套设施都由不同的单位负责，选择了物业公司，但申请大修理基金很困难，做不了大事。而老新村本身在保洁、保绿等方面有政府补贴，到底由政府继续管，还是支付给物业公司，目前都是一笔糊涂账。像改造过的清扬新村，停车位不少，也有市场化运作的可能性，但由于将来污水、清淤等不可控因素，目前还是没有市场化的物业公司愿意接手。

　　物管收费办法修订后，有助老新村管理

　　无锡市住房保障和房产管理局物业管理处负责人表示，沁一其实还不能称得上是真正的市场化管理模式。因为其保修还是要找原来的产权单位，同时无法收取物业费，仅靠停车费等来维持。

　　据介绍，在产权单位来做维修的前提下，1996年无锡市出台过一个针对老新村不同面积的房子收取6元、8元、10元三种标准物业费，希望让居民慢慢有交费换服务的意识。据透露，江苏省正在修订物业管理收费办法，10月无锡市也将根据自己的情况进行修订。届时，锡城物业收费会有一些依据参照，希望能在收费问题上给业主和物业双方一个平衡点。老新村里老人多，要实现缴费换服务，形成真正的物业管理，需要时间来改变。

　　南长区房管局的一位工作人员认为，老新村物业管理的最终目标同样是让项目实现良性循环，业主和物业如果都能有提升小区生活品质的理念，各自承担相应的责任，物业管理之路才能走得更顺畅。