梁晶晶:中国商业地产开发产品如何创新

中国商业地产开发产品如何创新

文/佳阳CBD商业地产投资运营管理有限公司梁晶晶

     2006年整个国内房地产市场在银行加息和国家连串新政颁布之下开始步入了一个真正的”房地产调控年”, 而这其中的影响对住宅房地产的尤为深刻,充分显示出国家对住宅房地产行业的投资过热，开发规模过大和房价过高等问题的重视; 相对而言, 国内商业地产的发展在新政的冲击之下都依然保持坚挺的态势, 不仅如此，越来越多的住宅房地产商逐渐将目光投向商业地产开发的领域，使其成为国内房地产市场中的热点，这对于商业地产的发展来说, 既是机遇也是挑战。

国内的商业地产相对于国外成熟的商业地产市场而言，尚处于起步阶段，特别是从近几年来商业地产项目的具体操作手法可以看出，国内的商业地产整个开发链条中的各方都存在着不同程度的问题，这一点也可以从国内近年来商业地产开发后留下的大量空置物业得到应证，据国家统计局的数字称,截至2005年底,全国商业营业用房空置面积达到3872万，全国商业地产空置率为20%~25%，这一组数字足以说明问题，但令人感到欣慰的是，国内越来越多的发展商已经认识到商业地产开发投资效益长远但投资金额庞大、资金回收期长、项目操作复杂的客观规律，在未来的商业地产开发中，旧有的住宅房地产的开发模式不会再被盲目套用在商业地产开发中，更多商业地产的先进开发理念将被引入国内的项目开发之中，在未来国内的商业地产开发之中，以下几点将渐成趋势：

从国外商业地产开发的历程可以看出，商业地产投资开发属于长远性投资，将项目落成后马上推出市场进行销售的操作手法是极不负责的短期商业行为，对于发展商而言，马上销售的确能够达到资金迅速回收，但却无法令项目实现利润最大化；而对于中小业主而言，购买一个尚未成熟的商业物业将会承担更大的投资风险；而对于经营方，进驻一个业态定位混乱，缺乏统一管理的商业物业进行经营，其成功的把握也将大打折扣。鉴于以上几点，国外的商业地产通常会选择采取只租不售的操作手法，在相当长的一段时间里对物业进行持续性投资以保证该物业的整体价值的提升，在物业达到商业成熟期后才会考虑销售的问题。

在以往国内的商业地产开发中，发展商通常将商业地产项目所处的地段视为该项目能否成功的关键，而忽略了项目本身软硬件功能的建设。不可否认，在一个业已成熟的商圈进行商业地产开发的确会有一定的优势，例如可以加快该商业地产的商业气氛的聚集和缩短市场培育期等等，但由于处于成熟商圈的地块通常需缴付高昂的地价，且地块面积与形状均会受到已建成物业的影响，因而地段并非一个商业地产项目成功的保证，在商业地产的开发中，一个拥有先进管理团队、配套功能齐全的物业对商业地产产业链各方的吸引力比起单纯的地段优势物业更大，因此作为一个商业地产成功的必备条件，软硬件功能的完善与创新将会是商业地产开发的新趋势。

商业地产经过几十年的发展，在发达国家已形成了各类产业体系分支：投资机构、基金、银行、保险公司或其它金融集团负责项目投资；开发商负责商业地产的开发工作；专业商业策划公司、招商代理公司、商业管理公司在商业地产开发运营过程的不同阶段起着各自不可替代的作用。而国内的开发商却常常承担一个全能的角色，往往将所有的开发工作进行全程包揽，这是国内商业地产起步阶段种种不规范造成的，但科学的产业链专业分工是大势所趋。

那么在所谓“新政时代”来临之际，我们应该如何抓住这一难得的契机打造更多优质的商业地产呢？以下几点将会成为关键所在：

一、              开发商应和金融机构紧密合作，开发出更多针对商业地产开发的金融产品。众所周知，进行商业地产项目的开发需要大量的资金作为支持，而且整个项目的资金回收期较长，其中投资的使用主要体现在商业地产项目的整体工程开支、项目建成后的招商及项目推广开支、项目正式启动运营的市场培育投入及相关运营管理费用。在这三大块开支当中，第一、二项往往都在开发商和投资机构的掌握之中，但第三项开支却经常受到忽略或低估，而这一点往往成为影响整个项目的最终成败的重大隐患。根据海外商业地产开发的经验，一个成功的商业地产项目往往要经过至少5-8年的市场培育期才能最大程度地体现出其商业价值，在这漫长的5-8年当中，整个项目通常会经历由亏损到收支平衡再到盈利的坡式发展过程，这就要求开发商和投资机构必须有足够的经济实力抵御风险，目前国内金融机构针对这一风险所开发的金融产品相对缺乏，商业地产的开发成本主要由银行贷款提供，导致银行成为整个商业地产开发过程中的最大风险承担者，一旦项目出现问题，银行手里的资金就有可能变成不良资产，金融风险的过于集中不仅对银行，而且对整个商业地产的发展都是不利的。这在客观上要求金融机构开发出更多适合我国国情的金融工具来筹集资金，分散投资风险，在这一点上，国外的REITS和项目打包上市等操作手法值得我们借鉴。

二、  商业地产策划运营机构应发挥更大的作用。作为一个对于商业地产项目运作相对熟悉的机构，策划运营机构要充分发挥其对项目的导向作用。目前国内不少商业地产策划公司只把工作重点集中摆在项目某一两个阶段，如商业地产立项可行性分析及项目前期的策划之上，而对中期招商计划及后期的运营管理则缺乏足够重视，造成这种局面既有部分策划公司的整体操盘能力不强的原因，也有发展商过于短视的原因，其结果是这种缺乏大局观的工作方式导致做出来的策划方案过于片面及缺乏实际操作性。其实在国外，商业地产策划运营通常指的是整个项目的全程操作，因为专业策划对于商业地产开发的每个阶段都是不可或缺的，而且全程操作通常由一家专业公司来完成，这样有利于项目开发的连续性与完整性，例如在立项初期，策划机构不仅需要对立项进行可行性分析，而且要从投资运营的角度对发展商融资提出不同的方案以备选择，如自有资金和银行贷款所占比例及引资条件设定等等；而进入中期招商阶段时，有实力的策划运营机构不仅会制订相应的招商条件与策略，而且会利用自身所积累的商家资源为项目推荐适合的经营者，由于策划运营机构对发展商、商家和项目本身都有相当的了解，兼之其本身具有的专业水准，因此在招商过程中可以起到有的放矢、提高效率、节省资金的作用；在项目进入后期运营管理阶段时，策划运营机构要针对项目的运营特点制订出整个商业物业的管理流程，保证项目在开业后能够按计划正常经营，与此同时，还要抓紧对商业物业管理方的员工尤其是管理层人员进行专门培训，以保证项目在策划运营机构退场后在运营管理方面不受���响。

 

 

附：佳阳集团发展历程：  

1996年，佳阳集团由中国、新加坡、英国合资创建而成，并将集团总部设立于新加坡。

 

1998年11月，集团将发展重心逐渐转向中国大陆，并在广州设立集团中国总部---佳阳（商业地产）投资运营管理有限公司。

 

1999年3月，佳阳商业市场研究中心正式成立。

 

2005年，由佳阳公司主力编写的第一部公司自主版权的专业书籍——《大型商业地产项目全程解决方案》问世。

 

2005年6月，佳阳电子科技有限公司成立，标志着公司传统业务开始与网络电子商务并轨。

 

2005年11月，中国中心商业区互动网——www.chinacbd.net正式开通，标志着国内第一家专业服务于商业地产产业链的网站正式成立。

 

2006年，佳阳公司在广州成功承办“商业地产经理人高级研修班”，并成为培训主办方中国地产联盟及中国城市商业网点建设管理联合会在华南地区的唯一合作伙伴。