北京写字楼市场格局也将从“三足鼎立”演变为“八国争锋”
9月26日，誉翔安地产发布了一份对北京CBD写字楼市场的另类调研报告。与传统基于宏观环境与标杆项目的研究报告不同的是，这份报告着眼于写字楼的企业生态系统，抽样走访了CBD区域13座写字楼的905家企业，围绕着企业的经营内容、业务范围、成立年限、注册资金、经营收入、租赁面积、年租金成本等情况进行调研统计，并运用独特的“租户盈利模型”和“企业生命周期”两大工具，分析形成了这份报告。
“CBD的生存和发展有赖于长期活跃在这里的各式各样的企业用户，他们租房子、做生意，他们把每一天最具活力和创造力的时间驻留于此，产生了经营收入，也产生了消费和再投资。这数以万计的企业，共同构成了一个庞大而有序的生态系统，存活、壮大、死亡、新生。这个由企业构成的生态系统，是CBD的价值基础，他们从事的生意，其来源和去处，决定了这个商务区的现在和未来。”谈到为什么要以这种另类的角度出具调研报告，誉翔安合伙人王珂说，“我们一直认为，写字楼本质是一个交易平台，是商务活动在空间上的投影，而商务活动的主体是企业。企业作为写字楼的租赁和实际使用者，其盈利模式直接引导着自身的物业租赁行为，包括对物业的所处地段、品质、形象、面积和租金单价等因素的对比选择。我们希望通过这种微观而生态的研究，帮助朋友们将制定投资战略的基础变得完整，并借机窥见到一些小趋势，以赢得持续未来。”
誉翔安认为，处在不同生命周期的企业对写字楼的需求是不一样的，正是这点决定了写字楼市场的生态环境和发展走向。
而根据“企业生命周期”工具，从企业的生命周期角度出发，按照其所处的四种不同成长阶段，可将企业划分为VC型（风险投资，初创阶段）、PE型（接受A轮融资，开始扩张）、IPO型（已实现公募，稳定增长）以及总部型（庞大到需要剥离职能或有特殊需求，如建立地缘性更好的政商关系）。处在不同生命周期的企业，盈利模式和成长发展的驱动因素各异，而办公租金从本质上来讲是对驱动因素的投资，所以处于不同生命周期的企业反映在办公选址上的需求和成本负担是跳跃式的：
1、VC型企业注重收入增加的情况下尽量降低成本，所以其物业喜好为租金不高而且有收入机会的写字楼物业；
2、PE型企业发展相对成熟，注重商业办公效率和自身资源的周转利用率，其物业偏好为品质较好、办公效率高的写字楼；
3、IPO型企业对社会资源、金融杠杆的依赖程度较高，需要品质极佳的办公物业以保证企业形象和社会资源的吸入；
4、总部型企业（包括设立在北京的分支机构）注重企业战略决策和企业发展走向，注重开拓进入新领域的机会，所以其物业偏好为顶级地标性办公物业。
基于以上两个工具以及抽样调查分析，誉翔安得出以下四个结论：
结论1：CBD租金长期处于高位，大型企业租户（央企为代表）贡献面积，而“倒爷”型、企业驻京办事处类型的企业租户贡献租金单价。
调查数据显示：总部型企业不仅在数量上占据主要比例，也是租赁面积的主要贡献者。在总部型企业中，又以具有中资背景的企业为主要类型，他们占据了超过60%的比例。
从企业属性的数量上看，总部型企业占比达50%占据绝对比例，IPO型企业占14%，PE型企业占28%，VC型企业占比为8%。
不同企业属性的租赁面积上看，总部型企业占据52%租赁面积，IPO型占20%租赁面积，PE型占23%租赁面积，VC型占5%租赁面积。
从本次905家CBD区域企业样本数据来看，总部型和IPO企业数量占比64%，贡献了写字楼样本市场约72%的租赁面积。而在总部型和IPO企业中，具备中资背景的大企业租户数量占比接近60%，并且这种趋势正在加大。而由他们所租赁的面积比例也超过60%。
如果再更进一步观察，对于总部型企业的租赁面积区间分布来说，在100-200平米和500平米以上这两个区间内的企业数量并未出现显着差异。究其原因，在于总部型企业之中，除了传统“大而全”的企业总部，驻京办事处类型的总部型企业也占有相当大的比例。这类企业的驻京办，他们对办公面积的需求范围往往在300平米以下，对于办公地点通常有硬性需求必须首选在CBD区域，故他们在租赁表现上为整体市场贡献了租金单价。
结论2：东三环核心区办公年租金起步价近百万，“中国合伙人”在CBD生存不易。
不同的企业属性对办公面积的需求有一定差异： 总部型和IPO型企业在500平米以上的办公面积需求比例大幅度高于PE、VC型企业，分别达到23%和36%。
总部型对200-500平米的需求较多（48.5%），其次是200平米以下（28.6%），再次是1000平米以上（11.9%），最后是500-1000平米（10.9%）；
IPO型对200-500平米的需求较多（47.6%），其次是1000平米以上（21.5%），再次是500-1000平米以下（14%），最后是100-200平米（11.2%）；
PE型对200-500平米的需求较多（42.3%），其次是200平米以下（38%），再次是500-1000平米（15%），1000平米以上仅占6%；
VC型对200-500平米的需求较多（57%），其次是100-200平米（20%），再次是100平米以下（11%），500平米以上仅占11%。
从各类企业承担的年租金区间分布来看，呈现一种“中间大，两头小”的状态。年租金50万以下的企业比重低于30%，年租金50-200万之间的比重最大，而年租金达到300万以上的企业比重低于15%以下。在承担年租金300万以上的企业中，以IPO和总部型企业为主， VC和PE型企业基本被挤压出局。
如果考虑到在CBD区域贡献主要租赁面积（约72%比例）的企业主要是IPO和总部型企业，而他们的年租金在100-200万租金区间内的比例显着放大，在一定意义上也可以说CBD区域内年租金成本正逼近100万。
结论3：世界500强型大企业强势地位不保，主力部队逐渐从CBD核心区撤离。
在总部型企业中，把总部管理、交易办公和服务于研发生产等全部职能的办公需求聚集在一起的企业定义为传统总部，而把外地企业驻京机构、国际国内大型企业驻北京的分支公司和大企业总部的展示交易类职能部门作为分支机构。通过对企业的规模、性质进行的分类调研，此次企业样本中，总部型企业中，属于分支机构型的企业，约占总部型企业总数量的87%。
从这两类总部型企业的租赁面积来看，对于传统总部型企业，其租赁面积分布呈现一个“两头大，中间小”态势，租赁面积400平米以上的占比达到45%，尤其是租赁面积1000平米及以上的企业比例更达到24%。而租赁面积200-300平米之间的比例也保持在接近29%。
对于传统型总部企业而言，最核心的交易功能相关的部分（比如总部管理中心、销售部门、市场公关、人力等部门）离不开CBD这个区域。即使CBD租金处于高位，满足这些功能使用需求的办公面积，依然继续保留在CBD区域内。一般来说，100-200平米的办公面积足够使用。其他面积需求较大的主力部队，交易职能相对不明显（比如研发、制造、质检等部门），可以从CBD迁出，能为企业节省很大部分的房租成本。这种总部型企业将不同的职能部门分开， “职能分离”、“前店后厂”的租赁趋势，也契合了外资大租户外迁的现象。
对于分支机构型总部企业来说，这类分支机构多属于总部驻中国或驻北京办事处，自身所需的租赁面积较小。从数据来看，其主力承租面积表现比较集中，主要在300平米以下，尤其是在100-200平米面积区间比例达到27%。
结论4：大企业“前店后厂”的租赁格局，将推动CBD外围区域市场租金上涨。
近三四年以来，北京甲级写字楼整体租金已经高位持续上涨，到2013年第一季度，东三环CBD区域内甲级写字楼平均租金更是超过350元/平米/月（约11.6元/平米/天）。如果按200平米租赁面积计算，东三环CBD区域内甲级写字楼年租金成本已接近100万。
相比内资公司，外资跨国企业对租赁成本更为敏感，这类大企业的外迁趋势使得以外资为主导的CBD区域内甲级写字楼租金在2013年第二季度出现下跌，这也是北京甲级写字楼整体租金在近三年来出现了首次下跌情况。
未来租金的改变主要取决于企业生态结构的变化，在假定CBD区域内供应不变的情况下，如果CBD租金未来能持续上涨，企业结构需出现以下变化：
1.大租户型企业（IPO型、总部型）在区域内扩租或续租，挤压供需差。
这种需求扩张的情况，据观察在近期出现的可能性应该不大。相反地，大租户型企业尤其是外资企业正在以“前店后厂”的职能分离形式外迁，将交易相关职能保留在区域内，而将研发、制造等职能外迁到CBD外围尤其是望京、亦庄等区域。
2.中小租户型企业（VC型、PE型）持续发展，扩大租赁面积或进驻该区域的新增需求持续性放大，为高单价租金买单。对于中小企业（PE和VC型企业）而言，由于自2010年开始到2012年，我国经济增速经历了两年多的探底下滑，国家经济增速整体放缓使得中小企业发展、扩张乏力。若国家整体经济增速没有明显的提升，中小企业很难保持持续性的扩张发展，从而贡献持续的承租需求。因此，中小租户型企业（VC型、PE型）持续为高租金单价的买单局面也将呈现放缓趋势。
在国家整体经济增长没有明显提升的情况下，在CBD区域未来可预见的2-3年内，一方面随着大企业租户（IPO型、总部型）需求外溢，另一方面随着中小企业租户（VC型、PE型）需求放缓，供给方面新增供应持续增加，写字楼租金上涨可能性不大。
而在这种趋势下从CBD迁出的办公需求，将推动外围区域，尤其是望京、亦庄区域的租金上涨。从CBD的一众外围区域来看，望京、亦庄两大区域无论是从地理位置、交通联系程度还是基础市政建设进度、规划前景来看，均领先于其他区域。随着未来地铁14号线的开通，北部望京、东三环核心CBD区域、南部亦庄区域，联系也将更加紧密。
从北京写字楼市场整体格局来看，CBD、金融街和中关村为传统的热点板块。随着这三大传统商务区租赁需求的外溢，北京未来将新增5个新兴写字楼市场板块，分别是望京、亚奥板块、丽泽商务区、总部基地和亦庄。而北京写字楼市场格局也将从“三足鼎立”演变为“八国争锋”。