高收益率不再 房地产信托主攻商旅地产

房地产信托的兑付危机并没有预想的那么凶猛，延期兑付或是无法兑付的情况虽不乏案例但并没有大规模扩散。只不过，在房地产市场偃旗息鼓的这段时间里，房地产信托也进入了休整时期。

在基础产业信托风生水起的光环背后，房地产信托已经把目光瞄向了商业地产、旅游文化地产，或许是未来两年房地产信托的主攻方向。

房地产信托发迹于房地产行业的迅猛增长，在房地产调控的持续影响下，超过10%年化预期收益率的普通住房信托项目已基本绝迹，与房地产信托的鼎盛时期不可同日而语。

但上帝关上的一扇门，也一定会留下一扇窗。2012年，商业地产项目、旅游文化地产项目（下称商旅房地产项目）不仅受到房地产开发商的青睐，也引来了信托公司的关注，对接商旅房地产项目的信托产品开始频频亮相。

仅以9月份新发行的房地产信托项目为例，来自用益信托工作室的产品搜罗结果显示，19款房地产信托产品中，有接近一半数量为商旅房地产项目，包括富祥13号（天津万通中心项目）投资基金集合资金信托计划、建业酒店装修贷款项目集合资金信托计划、郑州动漫基地集合资金信托计划等等。

而其中10个预期年化收益率超过10%的房地产信托项目大多也集中在商旅房地产项目，上述三个信托计划的投资期限分别为60月期、24月期、24月期，预期年化收益率分别在15%、10.8%、11.5%。

西部一信托公司总裁坦率表示，“未来，轻轨、高铁等现代化交通工具将大大拉近城市之间的距离，缩短人们对距离的概念，以快速交通为依托的城市综合体商业地产，是最具发展潜力和投资价值的地产领域板块”。事实上，几乎所有信托公司都看到了这一点，对商旅房地产信托多有涉猎。

今年4月，中信信托、首创华夏、中恒聚信、星耀集团联合成立总规模达100亿元文化旅游产业基金，重点投入文化旅游、生态农业和民族文化等领域，成为迄今为止信托公司参与旅游文化房地产最典型的案例。

华宝信托产品创新与研发中心人士认为，旅游文化地产项目虽然回报周期长，相应的风险也较大，但是在商品住宅房地产受到严格控制的情况下，也不失为信托公司参与地产项目的一个出口。“旅游文化产业符合国家政策鼓励方向，旅游文化地产具有相当的增值潜力和投资价值，产融结合的信托项目也是我们主攻的方向之一。”

在参与商旅房地产项目的形式上，集合信托仍然以权益投资为主，兼有信托贷款。在业内人士看来，权益投资作为集合信托大类中最多运用的方式，这种形式对接商旅地产项目参与度更高，也更能体现信托公司的主动管理能力，符合信托公司的整体转型方向。