市场还是商业地产的主要业态
面对城市综合体和购物中心已经演变成商业地产开发的主流形式，尤其是购物中心已经成为商业地产开发的主流业态，在这种现状下，市场（以服装、小商品、家居为主的销售市场，下文同）作为商业地产的一种业态，将来的发展前景究竟如何？什么样的项目或地块适合作为市场开发？要将市场项目运营成功，特别是销售了部分商铺的市场，需要重点关注哪几个方面？
带着这些问题，365地产家居网采访了专业操作销售市场开发、运营十余年，实战经验丰富的南京玉桥商业集团有限公司殷酉生副总经理。
“市场还是商业地产的主要业态”
城市综合体和购物中心近年的光芒着实耀眼，以南京为例窥探商业地产，无论是河西的CBD项目还是桥北即将开业的新一城，消息一出便揽尽风光，而市场作为商业地产的一种业态似乎显得暗淡，面对这种境地，殷总明确表示：“市场还是商业地产的主要业态。”
他谈了三点看法。首先，城市综合体确实吸引眼球，容易引起舆论关注，但是从项目回报率和经营角度而言，“市场的日子还是比较‘滋润’的”。其次，开发城市综合体项目要求企业的资金实力雄厚，运营能力卓越，但目前我国很多房产开发企业暂未具备这些实力，此类企业从市场角度切入商业地产好处多多：门槛较低、项目回转性较大……可谓明智的选择。最后，从需求角度来看，中国老百姓的消费能力还没有达到较高水平，比如南京工薪阶层，虽然在购物中心一次性消费几百元可承受，但每个月的次数肯定不能太多，因为其月收入还无法支撑。市场业态相对而言，更能被广大群众的消费实力所接受。
接着，他又列举了部分数据佐证市场的地位：截至2012年年底，我国市场业态共计8万家，销售额8万亿，而去年全国的零售额共计16.4万亿。市场业态销售额超亿元的共计5000多家。而中购联购物中心发展委员会研究报告显示，2012年底中国拥有购物中心数量为3100家，从数量上市场绝对领先购物中心。
据此，他认为：“市场业态除了视觉呈现方面稍显弱势，没有较大的营销热点外，无论从盈亏角度还是消费需求角度都是非常卓越的。电视剧中的主人公表现出来的衣食无忧与实际生活中的情况还是有较大区别的”。
市场除了在数量上占据上风外，他认为还有特别的作用——市场业态是启动商业环境的“神器”。他说：“十几年前的湖南路只是一条7.8米的狭窄巷道，自从周边有了小区后便逐渐演变为马路市场，摆摊经营夜市，形成了良好的商业环境后，店铺才逐渐出现并替代了原来的市场业态。”
针对什么样的项目或者地块适合作为市场业态开发，他总结规律道，“从政府规划、机会成本和性价比角度，究竟什么样的地块适合作为市场开发，和该城市的商业发达程度呈现‘涟漪效应’”。比如，市场业态目前在中国城市区位规律是，一线城市理应在四环以外、二线城市理应在三环以外、三线城市理应在二环以外，而在不太发达的县城市场还可以占据着市中心的位置。
“商户永远比金钱重要、长期永远比短期重要”
盈利和运营二者在商业地产中是互为表里的，市场业态当然也不例外。“天时地利”都到位了，“运营”该怎么办？尤其是部分商铺已经售卖的市场如何才能运营成功？
对此，殷总认为，首先要明确目标——市场的第一要务是产生交易。
他主要从三个维度对此进行了阐述：首先，从商户资源看，具备商业氛围的区域可以先营造需求，运用需求招商[简介 最新动态]户。商业氛围不足的区域则需要“筑巢引凤”——引进商户并将商户分类，尤其关注主力商户。其次，从营运管理角度看，市场启动后企业主要两个职责：1、营销：向目标顾客展示出市场是什么、可以为顾客带来什么等，同时努力促成销售；2、氛围的营造，如环境、服务、交通可达性、秩序管理（交易秩序、买卖公平等）。
对于市场运营中出现的另一种情况——开发市场的企业选择将商铺出售以回笼资金，这样的市场如何才能做好？
他认为，首先开发商应该本着负责的态度，如先采取返租运营，而不是钱进腰包就不管不问了。其次，还是上面提到的氛围营造事宜，交通可达性是否优越、环境服务是否出色等。但是不排除也有开发商希望商铺整体返租却不能实现的情况，如江宁中国女人街项目，商铺持有者与开发商纠结在返点水平高低很难达成一致，导致商铺整体运营迟迟无法开展。
对于市场运营，他总结道：“坚持持续运营”一定至关重要的。市场运营无论是已出售商铺的还是自己持有运营的，都要具体项目具体分析。对此，他以商业地产“渗透率”为例解释道，无论哪个商业业态都非常关注的人流量，难道是人越多越好吗？其实不然，“每平米每天0.5人应该是最佳的客流状态，如果每平米每天超过0.7人反而会因为人员密度过高导致顾客的购物体验较差，降低销售达成率”。
中国的市场业态究竟将来发展如何，什么样地块、板块位置适合做市场，如何给市场定位，市场项目如何营运管理尤其是具体操作办法和经验，相信9月27日“365商业地产学院”殷酉生的授课一定剖析得更精彩绝伦、微观务实，敬请关注。
附：玉桥商业广场简介
南京玉桥商业广场自开业以来，彻底改变固有的“大市场”的管理模式。坚持走商场化管理和市场化经营的新路子，对经营管理的各个环节进行了程序化、规范化、科学化的改革，形成了“商场环境、市场氛围，商场品质、市场价格，商场管理、