宝能千亿资金闯入商业地产自持模式遭质疑

在资本市场风生水起的宝能集团近期宣布其扩张计划：5年1200亿元建40座购物中心，全部统一自持经营。

众所周知，商业地产是真正的资金密集型行业，即使是经营良好的自持物业，资金回收期也会长达十至十五年。

在商业地产领域只能算是跟随者的宝能集团，能演好这场大戏吗？

千亿之战

“2015年，宝能集团各类物业总开发量达到3500万平方米，跻身世界级企业。”在9月初的一场发布会上，宝能集团副总裁吴永刚表示，集团计划用五年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座购物中心，全部统一自持经营。

吴永刚表示，截至2013年，宝能已经在深圳、上海、天津、南宁、无锡等28个一二三线城市布局，正在开发的商业项目15个，总开工面积1000万平方米，总投资超过500亿元人民币。

“开发一个项目，树立一座地标，升级一个商圈，繁荣一座城市。”吴永刚雄心勃勃。事实上，宝能集团只能算是商业物业的后进者，包括住宅等其他物业形式的成功案例并不显赫。从公开资料上看，2002年左右宝能开发了位于深圳福田区的福田中港城，其后直至2007年控股深业物流集团后，才开发出总建面约5万平方米宝能城市广场，2009年开发了位于深圳南山的宝能太古城。

当然，今年宣布大规模投资商用物业的后进者也不乏其人。红星美凯龙集团董事长车建新表示，到2020年要建成100个城市综合体。话音刚落，娃哈哈董事长宗庆后也宣布，5年内筹建100座商业综合体。如果将时间轴再上移，中粮、苏宁、长虹、京东都纷纷在商业地产大手笔投入。

然而与宝能不同，这些直接从商业上移到地产领域的投资者，通常握有大量的商家资源。这使得这些后进者可以复制万达模式，开业短期内迅速引进商家，汇聚人气。这在竞争激烈的“购物中心”业态中尤为重要。

“现在购物中心呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家禹来公开表示，所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。“换言之，中国购物中心成功率大概就八分之一。”禹来认为。

此外，中国此前开发的购物中心大都以散售为主，甚少大面积自持，主要原因就是自持的回报率太低。广州有着数百家规模在3万平方米以上的购物中心，但能够获得reits（房地产信托投资基金）的商场总数不超过5家。“不是购物中心不想到香港资本市场融资，”禹来表示，是香港reits仅仅租金回报率要超过7%这一点就难倒了这些购物中心。以中国商业的标杆企业万达集团为例，2011年底该公司持有营业物业面积近千万平方米，但当年其不动产租金收入仅为34.6亿元，年租金回报率不到2%。

所以大部分宣布进军商业地产领域的开发商依旧以散售为主，自持的比例通常会低于20%，这也使得宝能此次出手颇为惹人瞩目。