郑州写字楼争相入市“淘金”机遇再现

被称为“郑州楼市最严新政”的调控政策出台，意在进一步稳定房价，抑制投资、投机需求，住宅的投资性再一次被抑制。住宅市场调控一步步收紧，股市一直低迷。一个老生常谈的话题再次摆在人们面前：哪里才有更好的投资机会？

其实，已有不少人从中觅得了商机。因不限户籍和套数，又不限贷，近年来，郑州写字楼项目在楼市调控之下逆势崛起，一些从未涉足过写字楼开发的企业纷纷转战于此，一些投资者也把目光聚集于此处。此次郑州版新政的出台，无疑将进一步加快投资者“淘金”写字楼的步伐。

最近两年来，郑州的写字楼市场可谓红火一时，大量写字楼项目纷纷入市，遍地开花，竞争亦相当激烈，且同质化相当严重。

在这种情况下，投资者该何去何从？面对这么多写字楼项目，投资者该如何“淘金”写字楼？投资什么样的写字楼才能取得更大的收益？

争相入市

写字楼销售压力大增

“当别人贪婪时，我们要恐惧；当别人恐惧时，我们要看到希望。”调控重锤频频砸落，住宅“去投资化”已成定局。面对股市过山车似的腾挪跌宕，以及过去10年翻6倍的人民币超发量，国人的资产贬值速度令人心生恐惧。

何处安放“受伤”的资产？

远离政策调控打压、与国家经济发展同步、租金日益高涨的写字楼，初露掘金锋芒。希望之下，大企业、大资本、高净值人群，群雄逐鹿。

近年来，在“双限令”影响下，越来越多的房企和投资者将目光投向写字楼市场。一时间，郑州写字楼市场风生水起、火爆异常。

从2009年开始，虽然郑州新建住宅价格上涨速度加快，但由于回报率高，仍有很多投资客愿意把目光聚集到写字楼上。

“在2009年，郑州写字楼根本就不够卖，基本上是开发一栋卖一栋。从2009年到2010年下半年，销售非常好。这种情况一直持续到了2011年上半年。2011年下半年，需求量达到一定程度，新建写字楼开始小范围积压。”业内人士认为，2012年，大批写字楼项目蜂拥入市，尤其是高铁片区项目，至今销售缓慢。

这种情况在今年进一步加剧。“写字楼市场已经呈现局部供应过度的局面，激烈竞争无法避免。”业内人士称。尤其是郑东新区，数据显示，目前郑东新区在售写字楼近30个，区域内潜在项目至少35个。

有关数据显示，郑州市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积增幅，供大于求十分明显。今年上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，郑州市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月，后市不容乐观。

同时，由于写字楼的“一窝蜂”上马，也给东区写字楼造成了一个最大的问题，就是产品同质化严重。

本来就处于同一个区域，地段共生、配套共享，产品还严重同质化，原本不多的客户面对诱惑，只有“另谋高就”。没有优势、没有客户的项目，让本已脆弱的投资回报更是尴尬非常。

以价换量

写字楼“淘金”机遇再现

一场关于写字楼市场竞争的“拉锯战”正在进行。在这场“拉锯战”里，自用和投资客自2012年上半年便已进入观望态势。

在这种情况下今年以来，不少项目密集促销、改变销售和开发计划、改变产品定位，甚至改变产品形态。2013年上半年高铁商务区部分写字楼更是出现了“以价换量”、“零成交”的情况，市场竞争进入白热化。

“由于商业地产项目‘一窝蜂’上马，目前郑州非住宅产品的供销比，已严重失衡。”一位资深业内人士发表着自己的看法，“从2010年年底住宅项目限购以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，却比2010年以前低了很多，投资价值变低。”

“如今，多个项目先后封顶，市场价格低于预期，甚至出现倒挂现象。”他说，面对写字楼的高库存，开发企业只能通过降价来“跑量”，“有的写字楼项目的销售价格仅为9000元/平方米左右，远远低于同区域内的住宅项目。”

我们在探访中也发现，郑州东站附近一些写字楼相机推出了大幅度的优惠措施。业内人士认为，由于市场竞争激烈，写字楼的价格已经处在瓶颈期，接下来会出现价格上升动力不足的情况，加之大量入市的产品又可供置业者精挑细选，现在“淘金”写字楼可以称得上是正当时。