商业地产现状：城市综合体爆棚 馅饼还是陷阱
近两年，在传统住宅的深度调控背景下，商业地产已成为投资商眼中的新宠，中国的商业地产开发正在变得越来越拥挤。
如果回到10年前，很多人还在追问商业地产到底是什么。而时间拉回到5年前，大家所关注的则是又有哪家地产企业开始进入商业地产领域。今天大家关心的则是，还有那个行业的“巨头”没有涉足商业地产。
数据显示，自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%。
随着开发商纷纷杀入，短短几年的光景，原本还处于“市场空白”的商业地产领域，短兵相见且杀声四起。
疯狂盛宴泡沫大
一份2011年数据报告显示，当年排名前20名的开发商就已全线进入商业地产，整个房地产行业的重心已经从传统的住宅开发转向了商业地产。
在传统住宅领域常年血拼的地产商们，一进入商业地产领域便摆出舍我其谁的“豪气”：这些彼此并不陌生的地产大鳄们，动辄举资百亿、千亿。资料显示，自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%。而数据还显示，2013年的北京、上海等7大城市新推购物中心将达到2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。
但是，后续大规模供应还在持续，上述7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番达到8700万平方米，而7大城市中的武汉、重庆、成都等二线城市将增长至少1.5倍。
传统的地产企业视商业地产为转型的救命稻草，纷纷寄望于开发集星级酒店、写字楼、公寓、购物中心及高档住宅等为一体的“城市综合体”。而其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，更想从中抢得一份，以经营家私为主业的红星美凯龙，便是其中之一。今年中，红星美凯龙高调宣布全面进军商业地产领域。根据红星美凯龙的规划，该公司将斥资千亿，到2020年欲建100个“城市综合体”。
几乎在同一时间，娃哈哈董事长宗庆后在第10届中国商业地产行业发展论坛上宣布，今年将正式进军商业地产，并计划在5年内筹建100座商业综合体。有媒体据此估算称：“不管是红星美凯龙还是娃哈哈，均将以每年约20座——与万达打造万达广场不相上下的速度介入商业地产。”
想要争食的不仅仅只有红星美凯龙与娃哈哈。雨润控股、苏宁、长虹、东方希望、新希望、京东商城等来自食品、零售商业、建材、农业甚至互联网等多个行业的企业，都在商业地产领域有了实质性举动。“目前还没有任何行业能像投资商业地产这样疯狂。”北京凯旋不动产评估有限公司咨询总监李韬在接受《中国经济信息》记者采访时感叹说，随着国家对传统住宅深度调控的延续，商业地产资本泡沫膨胀的速度令人触目惊心。
冲动惩罚来得快
有人说，若想了解中国的商业地产，必须认真的去了解万达集团。
在很多人看来，无论在任何一个个城市，只需建设一座万达广场，这个区域便很快成为一个城市的中心。显然，万达集团正以“横刀立马”之势进行全国大扩张，并且极其成功。公开资料显示，万达1988年迈入房地产开发行业，2001年开始摸索商业地产，2002年开始征战全国近20个城市;至2012年，万达广场遍布全国70余个大小城市。以“订单式商业地产”模式叱咤中国，11年间，万达让它所在的城市，发生了巨大的改变。
“万达模式”的成功让更多的企业垂涎欲滴，而复制“万达模式”，也使许多窥欲商业地产的商贾们趋之若鹜。然而，很多事情，可以复制，却并不意味着成功。
“如今‘一铺养三代’的时代已经不复返了，尽管商业地产可能很有‘钱’景。”刚刚从青岛考察结束回到上海的东方信投资产管理公司首席投资顾问周凯，在电话中接受《中国经济信息》记者采访时表示。周凯对于商业地产的悲观论调来自他近期对各地的调研。“从进入商业地产起，那些曾寄望于投资‘城市综合体’的一些企业，其命运就已发生了变化。”
在周凯看来，过去的十年时间里，轮番的调控，几乎伴随了我国的房地产行业左右，特别是限购令出台后，商业地产在某种意义上，再次成为最大的受益者。“正是由于商业地产的风生水起，越来越多的住宅地产商或者下游零售商开始进入到商业地产领域，于是商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。”
其实，如今的商业地产领域，“过剩”与“饱和”已成为不争的事实。而在这场商业地产市场的争夺大战中，万达的风光无限与“盆满钵满”背后，一些曾雄心勃勃的大鳄已“遍体鳞伤”。
在商业地产领域，曾有“南有宝龙、北有万达” 的说法，不过如今的宝龙与万达相比，无论是经营规模和发展势头差距越来越大。想当年，宝龙雄心勃勃地制定了“第一个五年计划”，5年内要复制扩张100个宝龙城市广场，同时计划用5-10时间，在全国开设100家自有品牌宝莱百货。然而，在万达朝着千亿军团迈进的时候，宝龙的业绩始终不见起色。
据媒体报道称，2010年实现62亿元后，宝龙将2011年的目标定在110亿元，但仅完成54.8亿元;2012年宝龙合约销售额为65.19亿元;今年的目标是80亿元，但6月披露的数据显示，今年上半年实现合同销售金额约29.42亿元，仅完成全年目标的36.78%。而今，宝龙壮志未酬，却英雄将故。
因进军商业地产而受损的还有中航地产。从2008年开始，中航地产就通过收购合并的方式，获得湖南、江西等地的商业开发项目。然而，中航地产的商业地产之旅走的很艰辛。就在近期，中航地产发布半年度业绩预亏公告，依旧延续了第一季度的亏损，预计亏损2800万-3600万元，而去年同期为盈利355万元，倒退幅度或达到1000%。
高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥对媒体表示，由于中航地产的核心业务为商业地产，而这些项目都属于前期投入较大但回笼较缓慢的项目，无法做到住宅项目的快周转，因此这与其业绩亏损存在一定关系。而这种慢周转的模式让其陷入了捉襟见肘的窘境，只得依靠外界输血救急。
与上述两家企业的惨淡经营相比，其它涉足商业地产的资本大鳄日子也不好过，并且这一窘状在2012年就已开始显现。在2012年上半年公布的各地产企业的报表显示，众多的商业地产房企业绩堪忧，而多数销售额并未达预期。除万达集团在2012年上半年依旧稳居销售额的“头把交椅”外，其它八家涉及商业地产开发的房产企业中，4家开发企业年内1月至6月的累计销售金额不足全年销售目标金额半数。
以Soho中国为例。在北京和上海两地写字楼租金价格不断上升，市场需求旺盛的背景下，自称中国最大甲级写字楼开发商的SOHO中国在2012年很“失意”。年报显示，SOHO中国2012年合约销售总额仅94.68亿元，与年中制订的120亿元销售目标相距甚远。
城市综合体“爆棚”
需要提醒的是，商业地产饱和与隐患已多次被业内专家警告，然而，随着一线城市商业地产的饱和，二三线城市依旧扮演着商业地产新生力量。由于同质化严重，加上消费水平与缺乏先进经验的制约，为不断涌现出来的商业地产项目的发展埋下了诸多隐患。
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受本刊记者采访时认为，我国的商业地产已经开始出现过剩和泡沫并存的势头。现在既要警惕商业地产在某些地方地段重复、过多，还要防止商铺价格太高而存在投资风险。
但事实上，商业地产的危机已在二三线城市逐渐显现。
相关资料和报道显示，商业地产在贵阳市正经历着前所未有的爆发式增长态势。而商业地产一哄而上和过于超前的发展，使之面临供应过剩等难题。
数据显示，2012年1—10月，贵阳市商业地产总供应量超过100万平方米，与2011年同期相比大幅上涨50%左右，达到历史新高。而1—10月，贵阳的商业地产总成交面积仅为8.9万平方米。而致力打造西部经济核心增长极的四川省会成都，其商业地产在建面积接近300万平方米，成为全国商业地产在建规模最大的城市。媒体引用业内人士对此一句形象的比喻，“满城尽是综合体”，引发业界对于“商业地产危机”的诸多言论。
同样存在危机的还有山东省的省城——济南。2013年上半年，济南商业地产市场供应总量21.2万平方米，但成交量只有7.25万平方米，相较于同期火爆的住宅市场而言，济南商业市场整体呈现出持续低迷的态势。
据统计，2013年，济南市的商业项目新增供应量将超过74万平方米，创历史新高。
有业内人士认为，如果按照月均销售1.6万平米的去化速度来看，济南已规划的写字楼体量大概需要20年才能消化完。
江苏省的无锡也在存在这样的困局。2013年上半年，无锡非住宅新增供应近170万平米，去年同期仅49万平米。一位无锡当地的业内人士惊呼，这么多的商业地产，谁来消费，又指望谁来支撑呢?
而在吉林的长春，商业地产的饱和早在2012年就已经出现。“目前长春很多地方的商业供应面积都严重过剩，未来肯定会有一大批��型商业中心经营不起来，让开发商和买铺的投资者亏钱。”长春市市某大型开发商相关负责人在2012年接受媒体采访时就曾表示，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。
然而，即使在已经饱和的现状下，进入2013年，长春商业地产似乎再次迎来了投资的“春天” ，据不完全统计，目前长春至少有40个城市综合体计划开工或者正在兴建。
根据《长春市商业网点专项规划(2011-2020)》(草案)，长春市规划建设和完善3个市级商业中心，拟新建44个大型超市和40个大型商业综合体，拟新规划15个购物中心。
有业内人士直言，大量综合体项目的涌入，预示着2013年将是长春的商业综合体“爆棚”年。
政绩驱动隐现身
上述几大省城的商业综合体进入“爆棚”，而其它省会或二三线城市也甘不落后。根据中国购物中心产业资讯中心发布的数据，仅东莞、石家庄等城市，已迎来约780万平方米的商业供应。
而在沈阳，目前开发超过10万平方米规模的城市综合体项目达55个以上，购物中心发布的建造计划更是数目惊人地达到100个。中国购物中心产业资讯中心的报告还称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗忠告说，各地想要凭借一栋楼来改变一个商圈几乎是不可能的。然而，商业地产在各大省城的投资热情不但没有停止，却正迅速传导至三线及以下城市。寄望于利用“城市综合体”带动区域繁荣的梦想还在不断延续。
四川省的广元市是一个常住人口只有25万人的小城，然而，就是这样一座经济欠发达的城市，为了建设”辐射川陕甘的区域性中心城市”、规划建设了3个总体量约15万平方米的大型购物中心，2个总体量52万平方米的在售城市综合体，五星级酒店、甲级写字楼、影院、大型百货和超市一应俱全。就连刚刚获批经济特区的喀什，市区人口也不过30多万，却“豪气”计划上马及已经在建的城市综合体多达到18个。
事实上，广元与喀什只是目前我国中小城市急速上马商业地产的一个缩影。
易居中国执行总裁丁祖昱说，数据统计预计到2015我国的商业综合体数量将达到3500多个。这将形成同一时间点、同一区域的同质化竞争，供大于求。而丁祖昱还表示，传统模式依靠前期销售提供资金来源，一旦资金链断裂，商业地产将出现上世纪九十年代“烂尾楼”现象。
不过许多业内人士看来，这些商业地产项目，特别是所谓的“城市综合体”项目的上马，很多完全是“泡沫横飞”的政绩工程。“商业地产的发展，首先离不开政府各部门的规划。”先后赴济南、贵阳以及长春调研的上海东方信投资产管理公司首席投资顾问周凯认为，但目前的现状是，很多地方商业地产项目并没有一个很合理的规划。
“基本上都是各个地市或区县之间各自为政。在一些城市，商业地产的供应量远远大于需求量。既然这样，为什么还要纷纷上马呢?说白了就是政绩的驱动使然。”周凯认为，一些二、三级城市的地方政府，把建造大型商业设施当作招商引资的政绩工程来对待。
“比如很多的商业街，无论大小，只要建设，肯定是需要投入资金的，于是，政府就寄望通过开发商业街，来吸引大量投资客。在某种程度上，这就是地区政府领导班子的政绩。”暨南大学人文学院董文教授在接受本刊记者采访时指出，由于传统住宅受到政策的打压，投资“受冷”，而商业地产则游离于政策约束之外。开发建设商业地产，政府不仅可以卖地，开发商投入后通过出售商铺，又能带动周边的地价。
“这样，政府既大赚其钱还有‘骄人’的政绩，至于商业街的商户们经营得好还是不好，商业街是否繁荣或是否可持续，则没人去关心。正是在这种畸形的政绩观驱动下，很多本不该上马的商业地产项目，违反合理的规划原则，一哄而上，为所在地区埋下隐患。”董文表示。