城市综合体泛滥昆明 商业地产难题待破

大体量、全时态、业态齐全、功能完善……随着城市综合体逐渐成为昆明地产开发模式的潮流，伴随而来的自然是越来越多的CBD崛起，但对昆明这样的一个发展相对滞后的三线城市来说，人均3㎡的商业面积并不是繁荣，更像是一种畸形的追多求大。

虽然商业过剩的话题在昆明地产圈已经讨论多年，但随着一批在建的综合体项目纷纷面市，尤其是房地产行业发展稍显之后的昆明西市区，众多城中村的改造带来多个城市综合体项目，经典双城的造城气魄、马街摩尔城的百万体量、人民路壹号广场的全新商业模式……城市综合体的泛滥再次成为昆明楼市绕不开的话题。

体量过剩 前景堪忧

自2010年开始，昆明似乎就开始进入了一个“城市综合体”的热时代。从名噪一时的顺城，到掀起“抢购”风潮的南亚风情·第壹城，再到如今“遍地开花”的N个综合体都无疑在向市场释放一种信号——昆明似乎进入了一个城市综合体的时代。

但不得不承认，就目前昆明的城市化水平来看，昆明目前仍处于单核心商业状态，传统的正义路金马坊商圈仍是昆明绝对的商业核心，但随着各片区居住成熟度不断提高，越来越多标榜“城市副中心”、“昆明第二商圈”的综合体项目开始陆续出现，“满城尽是综合体”已经成了昆明商业地产亟待改变的现状。

所谓“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

但在赢阁商业地产顾问机构董事总经理马原看来，昆明的综合体项目其实更多的只是发挥了购物和餐饮的功能，且这两个功能也逐渐成为保持一个综合体项目持续生命力的关键。马原还表示，昆明的城市综合体还有一个更有趣的地方，无论项目经营好坏，餐饮业态绝对是整个项目人气最旺的部分。对此，马原表示，综合体项目就应该抓住市民这一消费习惯，合理规划业态，并打造项目特色。但由于众多项目的同质化竞争，多数综合体不得不相互攀比主力店、高端品牌、百货卖场等业态，并简单地全部塞进去，而忽略了市民的消费体验。

随着越来越多综合体的出现，一些标榜“人气中心”的项目却在多年经营后成为“寂静岭”，昆明城市综合体危机渐现。但或者可以换一种思路，“城市综合体”是否是最适合昆明的一种地产模式？

同质化竞争待破题

作为一个中型城市，昆明近年来的城市扩展和经济发展都取得了显著成就，但与北上广等一线城市相比，昆明无论从城市规模还是人口规模，以及经济发展程度都仍然仅处于一个中等水平大规模地兴建城市综合体或许会让昆明“消化不良”。同时，对于昆明城市发展而言，综合体式的类型化地产是发展的必然选择和趋势，然而城市综合体是否是唯一的选择和出路，还有待商榷，在城市综合体之外，或者应该以更广阔的眼光去看待城市地产发展的模式和路径。

作为昆明商业地产运营的领军企业，昆百大商业有限公司副总经理梅永丰认为，一个成功的商业项目，势必是建筑、营销、形象、产品的有效组合，而购物中心想要达到理想状态，就必须从风格、活动、宣传手段等方面强化消费者的体验感，符合消费者的需求当然是基础，但更重要的是，学会引导和改变消费者的观念习惯。如正义坊等一些目前出现问题的购物中心，多半只是考虑了业态和商品的关系，并没有为消费者创造一种舒适有特色的氛围，多数消费者有时并不知道自己要什么，他们的需求不是被满足出来，而是需要综合体项目为他们创造。

但就梅永丰看来，昆明的城市综合体项目步入“千店一面，千城一面”的同质化怪圈，带来的不仅是白热化竞争，昆明的商业发展更无特点与气质可言。而且，城市综合体项目相当考量开发商的创新与运营能力，绝不是简单的复制就行。如何定位、创新，也是城市综合体项目迈向成功的第一步，研究本地消费习惯和商圈特点，为城市综合体建立自身独有特色，才能准确地找到其生存和发展之道。另外，比起前期的地产开发，后期的商业运营也至关重要。专业化的管理、持续化营销等差异化经营才能吸引消费人群的不断光顾。

同时，梅永丰还指出，不同区域位置决定购物中心的不同属性，通过主题化运营模式，形成个性鲜明的业态组合，才能在竞争中占据主导，照目前的发展情况来看，侧重文化休闲、主题体验的综合体项目都具备良好的市场竞争力。