未批先卖 华天酒店客房 “售买返租”模式存陷阱

去年，华天酒店出售潇湘华天资产，卖了1个多亿，获利4400多万；出售华天之星，卖了1.26个亿，获利5000万。尝到甜头后，今年初，华天酒店又将位于长沙市解放路华天酒店总店的迎宾楼264套客房以“售后返租”的模式出售。

    知情人士透露，相比华天总店客房分割出售来说，出售华天之星只是将一个低端酒店加盟品牌转让出去、售卖潇湘华天说白了也只是一次酒店物业的倒卖，因为潇湘华天本身就是前几年从别的公司手中买过来的。而将华天总店客房分割出售，无异于变卖祖业。华天酒店总店始建于上世纪80年代，并具有复杂背景，购买者付出房款后，或将面临产权能否顺利过户到自己名下、承诺的年收益（或称租金）能否持续支付等重大风险。

    针对上述问题，《中国产经新闻》记者专程赴湖南长沙调查采访。

    国有资产“未批先卖”

    “位于解放路的华天酒店一共有11万平方米，此次出售的共1.1万平米，共264间客房，面积在45平方米到90平方米不等，单价为18800元/平方米。”华天集团财务总监夏建春介绍，“我们是从清明节后开始对外售卖的，到现在已经卖掉了110套。”这是今年华天酒店关于出售总店客房，其财务总监对媒体公开的说法，也是相关报道频繁援引的一段话。

    其实，早在7月25日，本报曾以《华天酒店借“售后返租”改善财务结构遭质疑》为题，报道了华天酒店以“售后返租”，将位于长沙市解放东路300号的华天大酒店迎宾楼264套客房分割出售，并承诺返还年利润不低于房价总额的6-8%的相关事实。

    记者调查发现，华天大酒店迎宾楼于1985年8月1日开工兴建，1988年5月8日试营业。当时该酒店属于军方管理和所有，直到1998年，酒店才由军方移交给地方，由湖南省国资委代表地方政府对该酒店资产行驶管理权。

    按规定，任何一笔国有资产的出售或变卖，都必须经过国有资产监管部门的批准。华天酒店从今年四月份就开始对外公开出售，至7月份已经全部售完，资产总额达到近2亿元，这么大的一笔买卖，是否经过其主管部门的合法审批呢？

    “到目前为止，我们还没有接到华天酒店关于出售总店迎宾楼客房的审批报告，更没有批准其卖客房。”8月30日，湖南国资委接受采访的相关负责人明确告诉《中国产经新闻》记者，“虽然有听说过华天酒店要出售客房的类似说法，并且是以改变经营模式的名义提出来的。因此，我们要求华天酒店必须提供改变经营模式的整体规划和方案，才可能进行研究”。

    令人感到蹊跷的是，华天酒店集团公司一位负责人在与记者交谈时也不经意透露，截至目前，华天酒店销售客房一分钱也没有进入华天酒店的财务账户。

    华天酒店出售总店客房到底是真是假?其操作方式是公开透明还是暗箱操作？

    这一迷雾，使华天酒店出售客房一事更显朴朔迷离，也让已经付清购房款却仅持有购房合同的投资者风险倍增。

    产权过户登记关卡重重

    法律专业人士指出，华天酒店推出的“售后返租”并不新鲜，就是类似于产权式酒店的操作模式，而且对投资者来说风险较大。投资者应办理产权登记，办理单独的房产证，保证产权归购买人所有，否则投资会有风险。

    华天酒店也把能够办理产权登记作为重要卖点大肆宣传，并在迎宾楼客房销售的《房屋买卖合同》中也明确承诺：在365个工作日内为购房人办理产权过户登记。如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，逾期每日分别作出按房价总额万分之一和万分之二支付违约金或解除合同处理。

    那么，华天酒店总店迎宾楼客房分割出售，到底能否分户办理产权过户登记呢？

    8月30日，记者就上述问题采访了长沙市国土资源局。第二天下午，该局相关负责人明确告诉记者，华天酒店公司虽然于2002年通过缴纳土地出让金，将原来划拨土地转变为有偿出让性质，但该宗土地仍属于综合用地，综合用地的用途只能用作写字办公楼、酒店等，不能用于住宅、商品房及商业开发，其上面的建筑物也不能如住宅或商铺一样分割办理产权登记。

    关于迎宾楼客房不可以办理分户产权登记的说法，早在7月3日，长沙市房屋产权监理处在《关于中国产经新闻“华天大酒店客房出售”有关问题的采访答复》中就明确指出，华天酒店如需办理分户产权，首先要提供有关析产的证明文件到我处测绘队测绘，凭测绘队出具的测绘报告申请办理析产分户。但是，华天酒店此次公开对外销售客房尚未到我处申请析产登记，而且部分客房号还办理了抵押登记正在抵押中。

    尽管购房者面临产权难以过户登记的风险，华天酒店却以出售华天酒店迎宾楼客房这一烟幕弹般的“利好消息”，使不明真相的投资者看好华天股票。

    7月31日，《长沙晚报》报道，华天酒店资产运营业务引发投资者高度关注，公司股价在7月份逆市上涨超过40%。当时，华天酒店董事长陈纪明面对该报记者的采访，更是极其乐观地表示，从公司目前情况来看，酒店经营的利润率在15%左右，高于承诺给投资者的回报率，因此公司不会出现亏损。

    “我们出售酒店可以赚一次钱，而经营酒店又可以赚一次钱。”陈纪明信心满满地对媒体记者说。

    但业内人士指出，陈纪明所说的酒店经营的利润率能达到15%与该公司承诺给购房人6%-8%的售后返租的租金，不是同一个概念的百分比。

    因为华天酒店承诺返还给购房人的租金是房价总额的6%-8%，试想如果华天酒店如果能够按此比例计算出15%的经营利润率，那么华天酒店固定资产就只需要6年左右的时间就可以全部变现。

    8月29日，记者还就相关问题专程采访华天酒店公司，该公司证券部黄建庸代表该公司回复说，公司具有酒店的独立产权，为购房者办理产权登记没问题，公司也能够持续支付约定的返租租金。

    不过，黄建庸没有提供任何证据证明其说法。

    购买华天酒店迎宾楼客房的投资者最终能否顺利办理产权登记？合同约定的售后返租租金能否持续支付？靠出卖客房刺激的股价上行又能持续多久？本报将继续关注并跟踪报道。