商业地产过剩，锡城未来商业发展之路何在？

近年来随着一线城市商业地产的饱和，二三线城市成为了商业地产新生力量。拥有数百万人口的无锡，其商业的发展也随着经济的快速发展被带动起来。综合几年无锡的发展来看，目前无锡商业正步入一个快速发展阶段，商业地产的发展大放异彩。

2013年上半年，无锡开盘盘次中有16盘次是商业，惠山万达广场、百联奥特莱斯等商业相继开门迎客。而据预测，无锡下半年楼市也将有19个纯新商业项目有开盘或加推举动，苏宁广场、恒隆广场、港龙城市广场等都将集中在下半年竣工运营。加上之前的综合体，无锡综合体的总量在急剧上升。据统计，无锡年商业物业成交量由08、09年的50-60万方跃升到现在年均150万方左右，成交增幅超过300%。目前商业物业成交量也占到整体市场成交量20%。

从无锡市商圈分布图上可看出，无锡现已有大大小小众多商圈，尤以市中心最为密集。市中心八佰伴、大东方、百盛屹立，恒隆、苏宁9月开业；市中心外围，万象城、海岸城在建；惠山万达已经开业；新区有新区哥伦布、宝龙、新之城等多座城市综合体。据不完全统计，目前无锡市区建成和在建的城市综合体有33个。

如此让人眼花缭乱的商业项目不得不引发出人们对无锡商业“供过于求”的担心，有人甚至还提出了“过剩论”：如此多的商业体对无锡来说是不是太多了？有业内人士表示，一般来说，一个城市综合体辐射人口基数可达到35万人。而根据《2011年度无锡人口发展报告》可知，锡城常住人口达到643.22万人，折算成综合体数量，不到20个。不言而喻，无锡商业体的数量已经饱和。

不止如此，无锡的商业还存在众多其他方面的问题，已经不能单单用过剩与否来形容了。分空间分布不均、产品同质化严重；真正有体量、有能级的品牌商业不是太多；经营模式单一，基本都是简单的百货形式；商业主题不明确，定位不适当等，这都加剧了商业地产的投资风险。明发国际广场空置至今是最反面的教材，市中心老牌百货大楼新世界百货、大洋百货相继关闭是对“绝对地段论”的有力反驳。即便是新兴的金太湖国际城、哥伦布广场、宝龙城市广场、惠山万达广场也是餐饮方面的人气较旺，不足以支撑整个百货业。

面对这些问题，无锡的商业该如何发展才能找到出路？笔者认为，应该从以下几个方面进行努力：第一，合理布局商业位置。如今无锡市区就有中山路、崇安新城、太湖广场、长江北路等几个商圈，八佰伴、大东方百货、百盛仅几步之遥。发展商业不应扎堆，除市中心外，在无锡城镇化发展的大背景下发展乡镇一级的商圈，也是一种好的投资选择。第二，打造领导型商业地产，以改善无锡商业因真正有体量、有能级的品牌商业不多而导致的经济基础与商业环境不匹配的现状。第三，打造主题明确、定位适当的商业，有专业的管理和经营，有明确的消费客户群，让商业之间可以抱团取暖。第四，应该把商业用地和住宅用地进行一个有机的结合，形成一种复合式的商业用地和住宅用地的格局，这样住宅的常住人口会越来越越多，商业环境也会越好，区域未来的商业地产运营越顺。

总之，要办让人们愿意进行目的性消费的商业地产，而不是走过路过的商业地产。如果能做到这样，那么对无锡来说，再多的商业都是合适的。