山东枣庄:商业地产售后返租回购涉嫌非法集资

在山东枣庄，以售后返租、售后回购等优厚条件的华派义乌小商品城和枣庄汽配城正在热卖。有知情人反映，两大项目都是市、区政府重点项目，没有取得开发资质和相关部门审批情况下进行开发、预售，并以售后返租、售后回购等优厚条件做诱饵，进行非法集资。就此记者在市中区进行了走访，所了解情况跟知情人反映的基本相符。

一进入山东枣庄市中区，各种形式的户外广告布满街区，尤其是华派义乌小商品城和枣庄汽配城两个项目的户外广告更是形式多样，户外大屏幕、公交车车体都相继出现。

比如华派义乌小商品城广告内容：华派义乌小商品城，高回报！低门槛！零风险！10年委托经营，5年返租，前5年高于40%固定收益，后5年租金9:1分成，满10年可选按合同价150%回购；枣庄汽配城广告内容：10年委托经营，前三年24%回报，满5年可选120%回购。

华派义乌小商品城售楼处位于项目正南500米，在该售楼处，一位姓贾的销售人员告诉记者，项目自开始预售至今，交够一半以上房款的购房户已经有400余户，其中有1/3交了全款。按此计算，项目共计收取预收款近一个亿。该销售人员给记者做了一个详细的计划，以一个60平方米的商铺为例，现在单价是12200元每平方米，共计75万。前三年返租21%，在总房款里扣除，还剩不到60万。现在预交一半的房款，还能按10%优惠，还剩53万余元，首付27万多就可以了。

记者又来到枣庄汽配城售楼中心，现场比较热闹。一位工作人员热情地接待了记者并介绍说：因为价格还没有定好，所以项目现在只能办理VIP会员卡，承诺：1、一万抵三万使用；2、每天100%回报的日进斗金；3、前3年24%一次性抵扣在总房价里面；4、第4--5年返租部分9：1分成；5、满5年120%回购。

在两个售楼处，前来咨询购房的人络绎不绝，有交订金的，有交一半房款的，有的还交了全款，两大项目成为投资热点，销售一派火暴。

记者了解到：华派义乌小商品城是枣庄市服务业重点建设项目,政府重点扶持项目,由山东华派集团旗下山东华派置业有限公司投资建设。在位于衡山路的建设现场记者看到，该项目已经封顶，但外部没有装修，也没有工人进行施工，据附近商户介绍，可能是该项目资金出现问题，导致没有工人继续施工。

枣庄汽配城位于青檀南路与汇泉路交汇处，项目正在紧张施工，有的已经建至2层，有的刚打好地基。并且该项目是枣庄市的重点扶持项目，市政府为此还专门下达了文件，文件在售楼处有张贴，表明该项目可信度及含金量。

记者就这两个项目开发建设方面的手续采访了枣庄市住建局开发科，开发科领导告诉记者，上述两个项目都没有办理商品房预售许可证，并且华派义乌小商品城开发商还没有开发资质，该局已经给上述项目下发了责令停止预售等违法行为通知书。但其坦承，住建局并没有真正的执法权，日常监管已经下放到区县住建局。

为此记者又来到项目属地的市中区住建局开发科，宁主任告诉记者，华派义乌小商品城的开发商没有开发资质，虽然市里面说把监管的权利下放到区里面了，但他们只是对开发商提供的材料进行整理上报，没有权力批复各种手续，也没有执法权。比如这两个项目，下发处罚整改通知书都是市局直接下发。

国家广告法规定，房地产开项目发布房产销售广告，必须有商品房预售许可证。记者就两个项目户外广告办理情况采访了市中区工商局。其分管商广工作的高局长告诉记者，他对这项具体工作不清楚，户外广告登记，要商广科查看他们有没有登记，或者登记了什么内容。但明确告诉记者，他们公然在户外或车体广告出现售后返租售后回购绝是违法的，要坚决制止。

在记者采访就要结束的时候，市中区工商局商广科的宋科长给记者打来电话称，他们只负责户外广告的内容审查，但只要涉及广告违法，他们会联合辖区工商所进行取缔，至于这两个项目的户外广告办理情况他也说不清，查查再说。但截至记者发稿时，仍然没有接到市中区工商局关于上述两项目的户外广告有没有登记的反馈，也没有对违法广告进行清理的动作。

记者就项目涉嫌违法集资的情况向辖区公安局经侦大队进行了反映，接待记者的杨队长告诉记者，他们目前还没有碰到这样的案例，对房地产方面返租、回购等行为是否为非法并不了解，表示向领导汇报后，如果够立案标准，会马上立案调查。

《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2010〕18号）、《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发[1999]289号）载明：1、非法集资其中主要表现为：以商品销售与返租、回购与转让、发展会员、商家加盟与“快速积分法”等方式进行非法吸收资金； 通过出售其份额并承诺售后返租、售后回购、定期返利等方式进行非法吸收资金的。2、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告为非法集资活动相关的商品或者服务作虚假宣传，以虚假广告罪定罪处罚。