写字楼投资如何变身“摇钱树”

随着住宅楼市场的持续升温,写字楼也逐渐成为房地产市场热点。近几年,写字楼市场发生了质的改变,品质以及物业形态都得到了提升。写字楼投资可以说是个人投资的“新金矿”。在住宅市场全面受到限制的当下，手握大批资金的投资客只有将阵地转移到商业市场，但是投资商业试产过的风险也比较大，但是,目前写字楼的参差不齐,如何进行投资成为不可忽视的问题。

算好投资回报率

写字楼虽然会有较高的投资回报率,但同时,由于写字楼投资总价高,变现期长,对于投资者来说就需要理性地分析,谨慎投资。每个想投资写字楼的人,可能都会问到哪个区域最容易升值,固然,升值潜力很重要,但业内专家提醒:投资者在投资写字楼的时候,还是应该首先从个人的资金情况而选择,首先确定自己能买得起什么价位的写字楼,之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的写字楼,在这个过程中,投资回报率是一定要注意的问题。那么如何计算写字楼的投资回报率呢?根据现在通用的计算公式:购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如,现有一处写字楼,面积约110平方米,单价约为7000元/平方米,根据此处写字楼周边的物业分析得知,月租金约为4000元,计算得知,这处写字楼的投资回报率为6.2%。投资者可以根据投资回报情况,控制自己资金流。

地段物业是关键

目前,投资写字楼的队伍不断壮大。随着近几年房地产市场的发展,一些中小企业主看到了投资写字楼的好处,开始尝试自己购买写字楼的越来越多。如今,投资写字楼的有这三类人群:想改善办公环境的公司;中小企业主;纯投资者。

业内人士认为,写字楼投资特别要看准其地段价值,尤其要注重该地段的发展潜力,诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。对于纯投资者而言,其不仅要考虑写字楼是否租得出去,还要想好要租给什么人。另外,写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要,如果地理位置偏远,交通不方便,相对来讲就不适宜投资。如果写字楼周边交通线路发达,价位又合适,那就可以投资。作为投资型物业,写字楼的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏,直接决定写字楼的用水、用电、垃圾清运、以及车位等问题。因此选择投资写字楼时,调查物业公司的管理情况亦不容忽视。除此之外,写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

在投资写字楼的同时也要预测投资风险。甲级写字楼与住宅都可以进行投资,但因为两者功能属性不同,所以在写字楼出租情况不好的时候,只能闲置,而住宅却可以自己住。因此,投资写字楼也要承担相应的贬值风险。

投资写字楼要把握三原则

一是选择区位要准确。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的要素之一。但是该区域的政府规划是否对“楼宇经济”利好、附近是否有提供客源的产业基础，周围是否具备企业办公所需的商业配套，都需要加以提前考虑。

二是产品硬件配置。对于实际租住的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含很多方面内容，如空调系统、电梯、停车场车位、建筑立面、大堂、层高、洗手间等都需逐一比较、现场观察。写字楼定位不同、硬件配置不同，能满足的承租企业也不同。

三是物业服务要专业。物业管理的好坏是决定投资能否保值增值的至关重要因素，首先要看物管公司的品牌和社会口碑，看其能否做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是在行业中拥有品牌知名度并具备实际管理经验的品牌服务企业，这样服务品质更有保障