新城镇化规划风险受关注 商业地产过剩严重

一位接近住建部的人士表示，各地的土地城镇化远快于人口城市化，部分地方政府存在盲目扩张的情况，商业地产过剩的情况，尤其在三四线城市的商业地产过剩的情况较为普遍，目前国家层面城镇化方案中，也在研究如何加强规划控制。

规划控制风险

国务院发展研究中心副主任韩俊表示，中国城镇化水平预计在2020年达到60%左右。

在韩俊看来，在整个城市化过程中，西部的城镇化过程的投资机会将更为明显。

银泰置地成都银城置业总经理郑勇强在成都银泰中心推介会上表示，成都的基础设施承载是按照容纳1800万人口来规划的。目前成都城镇人口800多万，在城市化的过程中蕴含的机会非常大。

据郑透露。银泰在成都投资了一些商业中心、写字楼等项目，经过核算，收益率反而要比在东部地区要高。以成都银泰中心为例，项目位于成都中轴线天府大道与金融城绿轴交汇处， 74万平方米体量，由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，是成都金融城三期第一个、也是最重要的城市综合体项目。物业出租回报率比北京还高。

不过，韩俊亦认为。城镇化过程中也面临一定的挑战，城镇化率的稳步提升，将带来城镇人口的大幅攀升。

据其判断，当城镇化率峰值将在70%到75%之间，从现在到2030年中国将新增城镇人口3亿人。

在巨大的数字后，也存在诸多问题，韩俊表示，如果在本轮城镇化下，与其相关的土地制度、公共服务制度、户籍制度和融资机制跟不上，城镇化所蕴含的内需潜力难以充分释放，人口城镇化建设更是难以跟上土地城镇化建设。

实际上，据本报记者了解，有关土地城镇化和人口城镇化如何协调发展，是本轮城镇化解决的重点，并被《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》重点提及。

国土部副部长胡存智称，城镇化的土地和人口等问题，区域经济中的大、中、小型城市等各种因素，都必须协调起来配套发展。而城市集群，则是城镇化协调发展的最可行途径，随之而来的各种配套措施也将以城市集群为中心展开，规划先行。

商业地产过剩严重

中国房协副会长朱中一日前在“首届中国商业地产新趋势论坛”上表示，在城镇规模结构的不合理、土地城镇化快于人口城镇化等问题的背景下，将很大程度上抑制城镇化对扩大内需和产业升级的促进作用，房地产开发过量问题突出。

实际上，在各地土地城镇化远快于人口城市化，部分地方政府存在盲目扩张的情况，商业地产过剩尤其三四线城市的商业地产过剩的情况较为普遍。

“这些地方的商业地产市场眼前正面临着过剩的风险，与之相关的招商引资乱象也正愈演愈烈。”乔润令如是说。

与此同时，在过去的商业地产尤其是城市综合体的开发过程中，盲目追求高端化定位的思路也备受诟病。

乔润令表示，我们现在并不需要那么多高档的城市综合体，目前中国的消费人群已经高度分化，呈现出多元化的特征，所以北京、上海的商业地产标准并不能成为全国的标准，标准过高，消费跟不上，最后只能是浪费。

以贵州为例，乔润令表示，据其了解，贵州要建100个城市综合体，但贵州较为贫穷，人均收入不高，很难支撑这么庞大的消费人群。

上述接近住建部人士透露，目前城镇化方案中，也在研究如何加强规划控制。