写字楼不再是钢筋丛林 低密高层独栋占三成

一提到重庆写字楼，大家首先想到的就是建在解放碑、观音桥、江北嘴CBD等繁华区域内多为“铁塔般”的高楼大厦。

然而伴随着生态办公需求的日益旺盛，一些跨国公司、大型企业开始选择低密度写字楼作为办公首选。

今年在两江新区入手一套独幢写字楼的上海投资客马勇介绍，虽然不少低密度写字楼身在“郊区”，但租金回报并不比中心区域的高端写字楼低，“我买下的独幢现房办公楼，已经以120元/㎡的月租金租出去了，解放碑一些甲级高端超高层写字楼也差不多是这个价。”

办公观念转变了 企业偏爱低密度写字楼

“低密度写字楼项目的大量出现，打破了过去大体量写字楼一统天下的局面，标志着重庆写字楼市场进入了产品更为细分的时代。”资深投资物业分析师程岚介绍，随着资源的不断消耗，生态型办公场所将十分罕见。

程岚介绍，目前重庆楼市在售写字楼近100个，其中近30%为低密度写字楼。这些容积率低于3的低密度写字楼，大部分以独幢的形式出现，层数少、讲究生态和绿化。“选择核心区域的地标性高端甲级写字楼对于提升企业形象有很大帮助，但随着办公观念的转变，从总部办公、提升工作效率、激发创新等角度出发，低密度写字楼甚至独幢定制写字楼就成为他们更好的选择。”

“现在一些知名企业，如苹果、万科、联想等，宁愿自建或购买独栋别墅进行办公，为的就是实现花园式办公。”在英华置业营销部经理文科看来，随着大量世界500强、中国500强企业入驻重庆，低密度生态型企业总部类型的办公楼将有更广阔的发展前景。“这也是我们选择在南坪商圈附近，打造低密度写字楼产品的原因。”

非主流低密度可走“定制”路线

“因为对写字楼面积需求大，不太需要考虑地段，比较关注租金。不少制造业、高科技行业、培训中心、研发中心、呼叫中心等企业更喜欢产业园区的低密度写字楼，”马勇认为，虽然低密度写字楼算小众产品，但其相对中心区域标准写字楼来说，定价较低，且拥有庞大的企业客户群，可以预见未来升值潜力比较可观。

对此，程岚认为，低密度写字楼作为传统甲级写字楼的一个补充，虽然不可能成为写字楼市场的主流产品形态，但同样拥有很大的发展空间。

“写字楼租户第一次搬家可能是因为办公室不够档次，第二次搬家可能是因为业务扩展，而第三次搬家则会充分考虑其个性化的需求。”在程岚看来，如果开发商在项目运作的前期阶段就能够与目标客户进行深入接洽，并在双方进行充分沟通的基础上，了解目标客户需求，并结合项目自身特点，本着“量身定造”的原则为企业客户“定制”独栋写字楼产品，不失为一种较为理想的方式。

投资低密度写字楼

需关注区域产业规划

业内看好其升值潜力

短短几年时间，以北部新区高新园的星座写字楼、上丁公园、财富中心等项目为代表的一批优质低密度写字楼，让投资者们除了感受到生态办公的魅力外也尝到了物业、租金双重升值的甜头。

“现在海王星的物业，月租多在70~80元/㎡，财富中心的独幢写字楼月租可以达到120元/㎡。”文科表示：“据我们统计发现，同等地段的标准写字楼与低密度写字楼的售价和租金不相伯仲，从长远来看，受稀缺土地资源影响，低密度写字楼的升值潜力会更大。”

“相比标准写字楼，投资低密度写字楼风险更小。”马勇透露，标准写字楼散卖，如果没有高端物管的后期统一管理，由单个业主分散出租，非常影响租金收入，“解放碑某超高层写字楼，各自分散出租，目前月租金仅60元/㎡左右。而低密度写字楼特别是独幢写字楼，只针对一个客户，整个投资风险随之降低。”

“投资低密度写字楼与投资标准写字楼不同的是，一定要选准区域。”马勇谈道，投资标准写字楼在地段选择上，只要瞄准城市的规划商务区即可，更多考虑的是配套与后期的物业管理。“而低密度写字楼产品本身多在郊区，所以更要特别关注其所在区域的产业规划与战略发展，选对了区域可能租金收入堪比中心区域。”