住建部秦虹:商业地产资产证券化应是大势所趋

8月14日上午，2013年博鳌房地产论坛开幕。和讯房产作为本次论坛的首席财经支持媒体，将全程报道。此次论坛中，住建部政策研究中心主任秦虹出席本次论坛，发表了关于房地产金融创新的相关演讲。

尽管此前的“钱荒”带来的恐慌早已过境，但是作为资本密集型行业，房地产融资依然是一个永恒的话题。秦虹认为，包括机构投资者范围扩大的远景，为下一步房地产的多元化融资创造了一些基础性的条件。所以无论从行业本身来讲，还是从社会融资的大的方向上来讲，下一步特别值得关注的是房地产企业金融创新的问题。

她分析指出，目前大致可以看到的格局是，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已经提高了10个点，达到了40%。

还有一种就是资产证券化的积极尝试。严格来讲，资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式。

还有一种就是类资产证券化的积极的探索，它和严格意义的我们前面所说的REITs资产证券化是有区别的，类资产证券化主要是借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营收益进行打包并份额化销售，从而实现融资的一种探索，它实际上也是想做资产证券化。

秦虹表示，中国的房地产资产证券化在商业地产上探索的意义更大，因为它对长期资金的需求更为迫切。但她也指出，尽管说商业地产的资产证券化符合国内商业地产的发展需求和国际的惯例，一定是它今后的一个方向，值得关注，但是我想无论是我们现在的各种类型的探索，还是将来的规范式的发展，基础资产的质量，都必须要提高基础资产的质量，也就是说它的现金流的优良程度。