石家庄商铺投资 冰火两重天的商业赌局
热点兴起时，蜂拥而上，是近几年楼市的特点。商业地产的投资尤其符合这样的“规律”。限购限贷政策持续以来，不仅投资需求纷纷涌入商业地产，商业地产项目也以裂变式增长迅速遍布市场。但，热情过后需要的是理性。一方面，我们看到一些地段优良、产品有吸引力的商铺被抢购一空，并且呈现了较高的承租率，而另一方面，我们也经常听到投资商铺失败的投资者的哭诉。
为何一个城市的商铺会呈现冰火两重天的状况？如何理性看待商铺投资？投资商铺应该看重哪些要素？
本期观察家嘉宾
河北省商业联合会秘书长 曹润亭前景顾问营销总监 张磊
投资案例一：
在石家庄西南区域新开业的一家游乐主题的商场现场，游乐项目前排起了大长龙，以年轻人居多的队伍中，似乎没有受到等候时间长的影响，依然兴致勃勃等待体验室内游乐场的刺激。而刚参加完游乐项目的小张，便和朋友一起去逛街购物，并寻找美食了。
在地下一层的一家臭豆腐小店里，两名店员也紧张有序地忙碌着。他们说，现在商城只是试营业，大部分商铺选择了暂不开业，越在这样的情况下，其实越不容易吸引人群。但臭豆腐店的店员向记者说道，其实试营业以来，生意远远超过了预期。摆在货架上的油都已经用了好几桶。
据其中一名店员说，他们十几平方米的小店，租金为4元/天/平方米，每个月一千多元的租金，对他们来说，并不是太难接受。
记者观察，虽然许多商铺大门紧闭，但地下商铺招商情况基本处于满额状态。从其他几家营业商铺的负责人处得知，月租金基本在2000元左右。虽然未来商铺运营情况尚需观察，但可以看到新型商业形态对投资人的吸引力。
对于购买商铺的小李来说，无疑是松了一口气。在购买商铺时，周边虽有商业项目，但经营情况并不火爆。他当时看中的也是这里特色化的设计方案，以及开发商返租的政策。“虽然返租也带有一定风险性，对开发商资金实力要求比较高，但我看中其后期运营的实力，就买下了这里的商铺。”
投资案例二：
对于张敏来说，近几年他最失败的一个投资，就是买了一个商铺。首付50%尚需500万元的超大商铺，在拿到手之后却发现，怎么都寻找不到租户。他的商铺分上下两层，共400平方米左右，“本来想购买大商铺，可以吸引银行、公司等大客户前来投资，收益率要远远高于小商铺，可是整整两年，商铺一直处于闲置状态。”而这期间，张敏还需要每月偿还剩下的贷款，压力可想而知。“早知道这些钱还不如直接存到银行呢，两年没有收益，这机会成本太高了。”
两年以后，张敏的这个商铺终于租出去了，但是租金情况并不理想，这也是他妥协之后的结果。“商铺投资风险太大了，尤其是大商铺。”张敏经过这一次不太成功的投资经历之后，对商铺有了抗拒感，尤其是大商铺。
可是，真的是大商铺惹的祸吗？
从金字塔尖向下扩散的投资者
“手里有些闲钱，放到银行不保值，做生意没有时间和精力，投资个商铺吧？”最近，身边有这样想法的投资者越来越多，这样的现象一方面源自于居民收入水平的提高，一方面又是困于投资渠道的狭窄。股市动荡、黄金疲软，在经济形式下行的市场中，只有房地产在稳中上升。
“从近几年的投资人群来看，购买商铺的人群在由金字塔尖上的人群，逐渐向下移动，人群范围越来越广。”这是多年从事商业地产项目推广的业内人士张磊从商业一线观察得到的结论。
张磊介绍，城市经济水平不断提高，商业格局也发生变化，商业地产的投资人群由过去使用权与经营权为一体的生意人，逐渐转向了使用权与经营权分离的投资人，与之对应的商铺产品也开始发生变化。
2001年前后，商铺购买者大多为生意人，属于自用型购买者，商铺主要作为自己经营的场所。而2004-2005年前后，人群开始从自用型人群向自用兼投资人群转换。“随着经济的发展，一些从事物流、商业流通、工业等实体经济的经营者手中资本积累越来越多，开始有了将资金转化成固定资产的想法，于是，资金实力雄厚的经营者开始投资大商铺。”而从这个时候开始，商铺的所有权和使用权开始了分割。租金收益开始成为投资者关注的一个重要考量标准。“现在，购买商铺的人群从塔尖向下快速下滑，越来越多的平民百姓手里有了闲钱，开始买商铺，造成商铺投资热潮的加速。只要位置好，未来区域有发展潜力，有人流量，就会受到追捧。”
所有权与使用权分割的商铺
当然，随着购买人群发生变化，商铺产品也开始做出调整，以适应不同人群的投资需求。原来双层街铺面积多在200平方米以上，大额投资只适合有资金实力的生意人。而随后，南三条市场、金亿城服装批发等市场类可分割的内街商铺逐渐满足小生意人的需求。店铺面积小，可自由分割无论自用和租住，成本均在小生意人的投资范围之内，这些商铺的火爆直接助推了此类商铺价值升值和租金收益的上涨。
而近几年，随着城市综合体的崛起，可分割商铺变得更加灵活。最小可购买十几平方米的商铺，吸引了更多白领一族加入了投资商铺的大潮中。“比如，2万元每平方米的商铺，购买15平方米仅需要30万元，首付50%，只用15万就可以了，这对于普通人群来说，的确是不错的选择。”张磊说道。而同时，许多商业地产还打出带返租的政策，商铺由开发企业统一管理，定期返还购买者租金收益，降低购买者的经营风险，得到了众多小投资者的欢迎。“从最近几年开始，商铺的所有权与使用权从逐渐分离到彻底分离，发展特别快。“张磊说道。商铺产品的多样化，也成为商铺投资越来越热的一个重要原因。
从商业地产项目一线售楼部传来的消息是，“基本上一开盘，便被抢购一空。”一商业地产项目负责人称，这样的现象也成为近几年商铺售楼部的常态现象。
“目前许多商铺投资者被我称为‘刚需型投资者’，原因是这些人群投资意愿非常强烈，但并没有专业的投资知识，是为了投资而投资。”张磊认为，这样状态下投资者面临的投资风险则比较大。
商铺的裂变式增长
“石家庄商业地产项目将进入快速发展期。”经过商业地产项目这几年的发展，石家庄已经从过去单一的中山路商圈发展到遍布各区的多商圈时代。
一方面是迅速扩大的投资群体，一方面，石家庄商业地产的裂变式扩张，也带来了商业项目的良莠不齐。在石家庄商业地产史中，并不缺乏商业成功的案例，同时，“失足者”也不少见。当“地段论”几乎成为商业地产投资的金科玉律时，我们也不难发现，繁华地段也有闲置好长时间的商铺久久没有得到“赏识”。
当年，空中花园东方明珠项目立足在省会东南区域时，业内人士似乎并不看好其发展前景，但依托空中花园的休闲娱乐特色优势，北国商城益东百货的品牌主力店，以及天元名品等专业运营团队的经营，东方明珠与卓达商贸广场，已经成为东南区域名副其实的商业圈，而商铺投资者都已经从风险期渡过，进入了盈利期。
另外，河北省商业联合会秘书长曹润亭认为，“对于地下商业来说，定位和招商尤为重要，如何将地下商业与地上商业形成资源有效配置和互补，是地下商业运营的关键。”虽然目前地下商业表现不尽如人意，但地下餐饮应当是城市未来发展的主要方向，而从运营角度分析，与地上商业形成互补，增加地下商业的舒适性，才是地下商业成功的关键。
物理属性背后的经营理念
“商铺的物理属性只是一个空壳，只有经营好之后，才能体现出应有的价值。”曹润亭语重心长地说道。在他看来，在市场竞争日益激烈的市场中，商业地产只有立足于关注以生活方式和家庭方式为轴心，关注消费者需求的变化，才能适应市场的变动。“近几年兴起的城市综合体的功能都比较齐备，如何打造成具有一定目的型的市场，形成品类最大化丰富，满足特有需求者的一站式需求，是商业经营中应该思考的问题。”
商业地产不同于住宅产品，有其特有的属性。简单说，包括该商业地产所处地段、商圈基础、人流量、人均消费水平、后期运营管理等等。对于商业地产，重中之重便是后期运营管理的水平，这直接关系到该商业地产的“生死存亡”，成功的运营管理是投资获利的保证，否则便是一场自娱自乐的独角戏。“优秀的商业地产必然是符合这些条件的，这样的商业地产才能带来收益，未来才有更大的升值空间。”业内人士说道。