独家专访于永玲 揭秘青岛万科如何转型商业地产

2013年，是万科商业地产元年。连续三年进入千亿俱乐部稳坐住宅龙头老大的万科地产，全面吹响了进军商业地产的号角。在青岛，万科商业携福州路万科中心、山东路万科中心和青岛国家广告产业园三大商业项目惊艳亮相，开发面积近百万平米，一跃成为青岛最大的商业地产运营商之一，万科的商业模式是什么？万科进军商业地产的优势在哪里？带着这些疑问，青岛新闻网记者采访了青岛万科商业地产有限公司常务副总经理于永玲。

三子联动 近百万平商业打造青岛新格局

新闻网记者：从2012年12月万科商用战略发布会举行，至今已有半年。半年的时间里，青岛万科商业从无到有，福州路万科中心、山东路万科中心、青岛国家广告产业园三个项目接连进入岛城市民的视野，您给我们介绍下这三个项目吧。

于永玲：2013年，万科在全国50多个城市布局商业地产，青岛万科将进入“住宅”与“商业”地产开发齐头并进的“双核”驱动时代。作为全集团第一个拥有两个纯商业地产项目的一线公司，青岛万科已逐步实现从住宅产品开发企业到更大规模发展平台的综合开发企业的角色转换。

在青岛万科即将上市的三个商业地产项目中，万科从商用品牌战略角度进行了全面布局，其中福州路万科中心是新都心乃至新市北政务商贸区的中枢，也是黑龙江路沿线商业黄金连廊的核心；山东路万科中心以大型公司总部的商用办公为主，将引入众多大型企业总部入住，打造成企业的总部中心；青岛国家广告产业园将以文化创意为主，建立以数字化新媒体广告产业为核心的跨界整合行业资源，着力建设集影视广告制作、数字媒体广告、动画游戏广告、文化娱乐广告、广告培训实践等于一体的数字化广告产业集群。

目前各个项目都在紧张施工中，下半年会陆续与市民见面。7月中下旬，国家广告产业园展览中心开放，十一期间，福州路万科中心商业展示区开放。届时，大家将会看到一个不一样的万科地产。

青岛万科商业地产有限公司常务副总经理于永玲接受青岛新闻网专访

新闻网记者：商业地产比住宅复杂得多，郁亮总裁提出了一个新概念：万科要做“城市配套服务商”，这个定位下万科商业项目的特色在哪里？

于永玲：依托万科庞大住宅开发的优势，“商住联动”是万科做商业地产最大的特点。在青岛城阳、市北新都心、平度，万科都深度参与了区域的城市化发展和城市功能的转型。

在新都心，福州路万科中心的诞生，一方面实现了“万科商业”与“万科住宅”的联动，另一方面也有力推动了城市功能的转型升级。

得益于住宅与商业“双核”驱动的青岛万科，今后在青岛的规模扩张速度和市场占有率将进一步提升。我们身边将出现更多由万科开发的购物中心、商业街区、写字楼、创新产业园，这一转变将使万科产品的影响力不仅限于住宅，而是拓展到青岛的商业、商务及新兴产业等更广泛的领域。

新闻网记者：对商业项目而言，招商是非常重要的一环，最近，青岛万科商业地产建立了自己的招商团队，这是否意味着青岛万科商业地产有持有运营的计划？目前已经跟哪些品牌进行了合作？

于永玲：万科升格商业地产权重，成立商用地产管理部，将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度，这是万科对商业地产前景的看好，也是万科顺应城市发展需要的必然结果。中国城市的发展进入了新的阶段，尤其特大城市的发展动力已经由单一的人口增长逐渐转向城市功能和产业的升级，在用地供应上，体现为新项目中纯住宅项目越来越少，商用物业比例不断提升。因此，万科有理由也有必要加大商业地产的开发力度。在这种状况下，万科重视商业地产也是顺理成章的事情。

为了更好地运营商业地产，万科将持有一部分商业。我们组建自己的招商团队，为的就是凭借万科的品牌力，引进一批知名品牌进驻，以点带面，带动整个项目的迅速旺场。截至目前，青岛万科已与华润万家、丹香食品、海洋贝贝、85°C、禾绿等众多品牌商家签订了战略合作协议。我相信，在后续的经营发展中，万科商业地产将会带给大家更多信心。

深耕青岛 看好商业地产前景

新闻网记者：目前青岛的城市综合体在建项目非常多，您认为在青岛做商业的前景如何？与其他开发企业相比，万科做商业地产有什么优势？

于永玲：虽然青岛在建的商业项目，包括城市综合体比较多，但是青岛的商业总体来说不是很发达。跟南方的城市，甚至北方的大连、沈阳相比，商业都是比较缺乏的，这跟青岛市民的消费习惯有关。所以，未来青岛的商业还有很大的发展空间。

2006年万科来到青岛，7年17城，万科已成为青岛房地产市场占有率第一的开发企业，也是目前青岛地产当之无愧的“领跑者”。7年深耕，让万科更了解青岛，7年载誉，万科获得了青岛市民的极大认可，这些都是万科做商业地产的优势。

万科所有产品的设计都是从客户的角度出发，更关注客户的需求，以客户为中心，万科矢志不渝。这是万科血液中的东西，不会因做商业而改变。

新闻网记者：从广告围挡上，我们看到了福州路万科中心的推广语——万科再次改变新都心，您怎么看这句话？

于永玲：万科与新都心有着不解之缘，在新都心，万科先后开发了万科金色城品、万科蓝山、万科城三个引领市场的楼盘，彻底改变了区域的城市风貌、提升了城市价值。万科之后，新都心吸引了大批优秀开发企业在此开发，新都心已经成为市民置业的热点区域，这是万科改变新都心的第一步，这也是新都心的1.0时代。

青岛福州路万科中心效果图

现在，以福州路万科中心为代表的商业项目，正在带领新都心进入2.0时代——改变人们生活方式的时代。新都心本身的地理位置优越，周围已形成了一个新的成熟住宅区，而在此区域内的商业还是空白一片，一个新的商圈呼之欲出。此时，福州路万科中心的出现，对新都心商圈的崛起是一个大手笔的破题，开启了改变青岛城市格局的新篇章。

在对的时间做对的事，万科成就了新都心，新都心也成就了万科。

采访手记：从现有的开工量来看，现在和未来的青岛并不缺少商业综合体，但缺少的是有灵魂、有特色、接地气的好项目。大规模的复制、无特色的重复，是城市综合体在狂飙突进中难以避免的痼疾。此时的万科进军商业地产，或许能以更加理性的态度，更加精准的探索，为这座城市带来更多改变。青岛商业地产，“万科时间”已到，我们共同期待。