八大核心要素一眼看穿写字楼租金之秘

所以，市场的复杂多元，远远超过我们自认为专业的偏见。如果按照很多教条来看写字楼投资，很多投资在专业人士的口中都是：这个项目必死，但市场很大，养活一个项目很容易，让一个项目死掉，却是很难的事情。

《成都商报》联合《每日经济新闻》、神鸟数据调查公司，历时一个月调查采访，最终得出了决定写字楼租金水平的八大核心要素。通过本报记者对这八大要素进行详细解读，写字楼租金高低分化背后的真相也逐渐浮出水面。

产权形式

产权形式是决定写字楼租金的关键要素之一

建筑标识

一眼看得到，容易记住，是不动产的一笔无形财富

硬件配置

写字楼硬件配置高与低，直接关系到后期的租赁情况及租金水平

服务水平

包括日常管理、清洁、维修、收发快递等标准化服务，还包括节日问候、代订机票等定制式服务

配套能力

当越来越多的相关配套服务出现在写字楼内时，综合配套体系势必成为决定写字楼租金高下的重要一极

品牌名气

品牌名气，决定着一件商品的价值量级和含金量

资源优势

写字楼的租金，与包括政策、区域稀缺性等资源整合优势息息相关

交通到达

写字楼的周边交通条件，通达性，是企业选择办公物业时的重要指标之一

八大密匙

持有越多租金越高

在对符合八大密匙的楼盘进行梳理后，记者发现，有不少写字楼在多个关键因素里反复出现，提及率非常高。其中最为突出的是明宇金融广场、时代广场和仁恒置地广场，同时具备极强的建筑标识性、交通到达性，且都是自持性物业，租金水平也领先市场水平。

从本报记者调查分析中显示，仁恒置地广场具备业权统一、市中心地标建写字楼、地铁口物业、品牌名气四个方面的综合素质，这就不难解释仁恒置地广场在成都写字楼市场“最高租金”的表现力，其物业最高租金可达300元/平米·月，不但超出行业水准，还是不少甲级写字楼租金的4倍。

而位于东大街的明宇金融广场也是业权统一的持有性物业，是目前东大街最醒目的标志性建筑，距离地铁2号线站口仅数十米，具备一流的物业服务水平。根据记者调查，该写字楼租金均价在120元/平米·月，代表着成都高端甲级写字楼的租金水平。

“仁恒置地广场的独特性在于位于写字楼本来就少的市中心黄金地段，加上品牌效应明显，交付使用的时间在2010年，正是成都对顶级写字楼非常渴求的时代，因此各方面因素促成其高昂的租金。”NAI新巢地产机构总经理蒋鹏分析表示，明宇金融广场则是成都顶级写字楼市场水准的真实代表，无论是开发商自持的产权形态还是建筑在区域内的识别度，交通便捷度都体现了高端写字楼应该具有的租金水平。

业权统一

影响租金的最重要原因

纵观成都写字楼租金最高的物业，无论是仁恒置地广场、香格里拉写字楼、明宇金融广场、中海国际中心、还是来福士广场、华润大厦，均为业权统一的自持型物业。其中仁恒置地广场最高租金单价300元、中海国际中心租金单价110~140元、来福士广场租金起价140元/平方米……

“毫无疑问，开发商愿意自持的物业，一定会考虑到物业的地段价值和后期的物业增值。因此持有物业一定是在黄金地段上打造的顶级产品。”蒋鹏认为，从全国重要城市来说，持有型写字楼无论在租金增长、空置率、租金收入等各项重要指标上均远超整体市场平均水平。因为业权统一，容易控制租金水平和设置企业门槛，避免出现小企业和大企业在同一栋楼办公的局面。其次，物业的维护和管理也更有效，可以保持物业服务水平的持之以恒。

短板太明显

将削减多项优势

除了仁恒置地广场和明宇金融中心，不少写字楼也多次出现在各大关键词中。比如希顿国际广场由迪拜七星级帆船酒店的总设计ATKINS(阿特金斯)担纲设计，建筑标识度强，加上“金钥匙”国际联盟物管方，还有酒店式精装、低碳环保型硬件设施，使得该写字楼成为手握三把“密匙”的楼盘。

棕榈泉国际中心因为只售不租的独特运营模式，虽然在交通到达性和建筑标识性上优势明显，但只能表现在极高的企业进驻率上，而体现不了租金水平。此外，时代广场、泰然·环球时代中心、香格里拉写字楼、来福士广场写字楼也是具备两个以上要素的写字楼。且从租金水平来看，以上写字楼均代表了目前成都写字楼的最高水准，来福士广场租金起价140元/平方米·月，时代广场平均租金水平超过100元/平方米·月，且入驻率常年超过95%以上

值得注意的是，一些关键元素的缺失，可能影响整个写字楼的租金。比如环球中心，在建筑标识、区位等多方面都有亮点，但由于体量巨大加上物业散售，租金在30～55元/平方米·月。

不难看出，符合八大密匙条件越多的写字楼，租金越高，反之则越少。这样的调查结果也反过来证明，影响写字楼租金的原因是多方面的。作为写字楼开发商，要站在城市运营和资产运营的高度看待写字楼的开发，充分发挥土地的价值，规划设计与建设与之相匹配的产品，才会获得市场的持续认可。

猫论———写字楼的租金密码

写字楼投资有很多争论，其实判断写字楼价值也应该坚持猫论———不管黑猫白猫逮到老鼠就是好猫。所以，判断一个写字楼是不是好猫，只有一个标准最简单，那就是能不能逮住租金。

在陈述租金是判断写字楼价值的主要标准之前，我想表达我对写字楼的一点信心，而且是城南。现在一窝蜂地看空城南写字楼的风潮中，主要的就是写字楼过剩论了，这种过剩论每年都要来几回，无非是以唱空来吸引眼球而已。我个人认为，在一个市场调节的市场中，并不会出现绝对的过剩，因为价格会来调节供应量，从而实现均衡。

城南的写字楼目前还处于起步阶段，不要因为环球中心出现30元每平方米每月的租金，就认为城南的写字楼完了，没有前途了，我认为城南的写字楼市场依然前程远大，你如果是一个洞悉城市的人，你一定知道刚起步的城南CBD，价值红利刚刚开始；如果你是一个喜欢跟着悲观跑的人，那你可以跟着很多媒体起哄：这又是一个鬼城。

我不相信那些矫情的过剩论，如果总是按照目前的企业容量来计算写字楼需求，那真的不配生活在一个日新月异的城市里。你在2010年说到2013年成都会生产全球三分之二的IPAD，一定会有很多人说你痴人说梦，但事实呢？2013年，成都的确生产了全球三分之二的IPAD。我们必须用开放的眼光来看待写字楼，我们生活在一个开放的城市，每天有大量外来资本，而不是传统“小国寡民”的内循环和自我发展。

在散售写字楼集中出租中，租金低并不值得大惊小怪。在我们看到低租金个案的同时，也应看到，城南的写字楼也有很多在100元每平方米每月的，散售物业也有很多租到80元每平方米每月，我们成都写字楼调查，很多案例都证明了城南的写字楼租金并不悲观。

我一位创业成功的朋友，最近从住宅小区搬到了城东一个写字楼，这是一个不邻地铁、没有任何商务氛围、位于一片新住宅小区中孤零零的写字楼，一楼大堂的感觉像一个没落县城的招待所，前台的服务员站在一堆杂货和电瓶车面前。很多认为投资这种写字楼，一定赚不到钱，但事实并不是这样，该写字楼一期销售的时间是2010年，7000多元的销售单价，现在每平方米月租金是60元上下，超过10%的租金回报率。

投资写字楼，并没有多少规矩和戒条，盯紧租金，然后顺着租金顺藤摸瓜，找到写字楼高租金的秘密，这就是《成都首份写字楼供需报告》的核心内容，请慢慢看。