洛阳:商圈发展提升商业业态组合水平

经济的发展离不开人的推动，商业的发展离不开人的消费，消费者的消费水平直接影响商圈的发展前景。然而，经营者和管理者都容易忽视吸引人和留住人的关键——商业业态组合。

打个比方说，提到购物休闲，洛阳人首选会是王府井-新都汇商圈，因为这里不仅商业业态配置相对合理，而且商业兼具高、中、低端三类。因此，这里也顺理成章地成为洛阳商家看中的投资宝地。由此可见，一个商圈商业业态的组合水平，直接决定了该商圈的增值潜力和价值。

为了更加直观地反映商业业态组合对区域商业的影响，本报特进行了一番调查。

洛阳几大商圈各有优势和不足

翻看《洛阳商业网点规划2011-2020》，大家会发现未来洛阳商业结构为“一核四主四副二十区”。“一核”指洛阳新区商贸核心区，“四主”则是西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。

市级主商业中心主要是由各区域中商圈所构成的。各区皆想通过商圈的壮大聚人气，增强影响力，从而带动所在区域经济的快速发展。这就需要其首先从细节入手，知晓自己区域内商业业态的组合，从而明确下一步引进商业项目时该如何扬长补短。

那么，各商圈在哪些领域有优势，在哪些领域存在不足呢？

记者在与洛阳商业指数调查队的几次调查中发现，就洛阳现在的商业格局来看，王府井-新都汇商圈在百货和服装鞋包店铺的数量上有优势，但休闲娱乐店铺的数量不足；南昌路丹尼斯商圈在服装鞋包和百货店铺的数量上有明显优势，而在休闲娱乐店铺的数量上劣势最明显；八角楼商圈在休闲娱乐店铺的数量上优势非常突出；宝龙城市广场在餐饮和百货店铺的数量上优势突出，但服装鞋包和休闲娱乐店铺的数量不足；中央百货商圈虽有大型卖场，也有传统百货，但店铺数量少，因此从比店铺所占比重上来讲不存在优势，尤其是在休闲娱乐店铺的数量上存在明显劣势。

“由此我们不难看出未来各商圈发展时应重点打造和弥补的方面，也能清晰看到商圈中潜在的商机。”洛阳经济社会研究中心研究员王军虎说，一个商圈的发展潜力是否巨大，一个商圈是否能够吸引投资者，关键就在于有没有好的商业业态组合。

那么，一种业态该进驻什么样的商圈，这有没有一个参考呢？

购物中心比传统百货更有吸引力

为了明确各经营业态进驻各类商圈的意愿，本报做了一个随机抽样调查。

记者依据“洛阳商业指数”的“业态组合”指数所含参数，并对其进行微调后，设定了调查范围，即服装类、生活服务类、餐饮类、休闲娱乐类和专业市场。记者此次调查了40名投资者。

调查显示，购物中心是近几年发展比较迅速的新型商业模式。城市中心区的城市综合体内，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡；新区及市郊的综合体内，住宅、购物中心等业态所占比例与城市中心的城市综合体差距较大；城市中心区的购物中心内，购物、餐饮、休闲、娱乐等功能业态丰富，业态的功能性突出。

此外，投资者对购物中心各业态的投资意向不同主要是其考虑自身能否在购物中心这种新型商业模式下良性运营，而购物中心也会根据其自身规划定位引进合适的业态，所以选择是双方向的。能否进驻还要看双方的规划目标是否一致以及业态对购物中心经营模式的接受程度。

从投资者对传统百货的投资意向中不难看出，除服装类业态进驻意愿明确外，相较于购物中心，传统百货优势不再。

传统百货一般开设在黄金地段，规模较大，按照洛阳百货的规模来看，其面积基本在10000平方米以上，商业氛围较浓，且各楼层的业态组合较为规范，每层区分明显，容易形成集聚效应，对服装类商户的吸引力较大。但其硬件设施限制也较多，比如管道排风等方面的限制不利于餐饮业的引进，只能在顶层做一些配套性质的美食广场或简餐类餐饮。而且传统百货对休闲娱乐类的商业配套规划限制也较多，休闲娱乐类商户进驻较少，这会对整体购物环境的舒适性造成一些影响。与购物中心相比，传统百货缺少一定吸引配套性商户进驻的有利条件。

专家建议认真规划业态组合

在了解了自己区域内的优势与劣势，以及各业态商家和投资者选择进驻商业的意愿后，如何对区域内业态进行调整呢？

业内人士指出，调整区域商业业态结构，完善业态组合的关键在于区域内现有百货与购物中心要形成错位，以及政府对未来引进的百货与购物中心的比例要有科学的计量。

一位不愿透露姓名的商业地产项目开发商表示，各区域都希望通过商业带动区域经济发展。然而，一窝蜂地上城市综合体、购物中心，短期来看，这会给区域内经济增添动力，但是长久来看，商业项目多而不精，缺乏合理布局肯定会造成商业过度竞争，从而造成资源浪费。

洛阳经济社会研究中心相关负责人表示，各区域在引进商业项目时，一定要结合区域特色，挑选业态完备和特色鲜明的商业项目，对商业功能和商业布局进行合理规划，使其彼此之间能相互支撑，相互补充，这样才能形成一个区域内的大商业生态群。而商圈内的商家及企业也应该做到特色先行，错位经营，只有这样才能形成可持续性业态组合，才能使洛阳商业良性发展。

促进商业发展先断政绩思维

近段时间，笔者听到一些关于“洛阳商业是否饱和、洛阳城市综合体是否过多”的议论。

先将这些本地商家的疑虑放在一边不说，放眼周边城市的商业发展，不乏因被政绩“绑架”而在潦倒中死去的商业项目。那么，如何避免此类悲剧在洛阳商业发展过程中上演呢？

笔者认为，地方政府顺应时代发展，顺应消费者的消费需求，推动商业发展本无可厚非，但若人为地通过行政手段推动商业发展，有可能导致商业发展虽然快速却不健康，且后患无穷。

商业的发展，需要健康的经济基础来支撑。

不按市里统一规划，各区域为各自政绩明争暗斗，你引进一处城市综合体，我也跟进一家，这样短期内看起来是各区为整个城市建起了一个商业体量激增、商业大发展的“琼楼玉宇”，也拉动了城市GDP增长，但长久下去，由于辐射范围严重重叠，加上所引进商业项目消费人群定位基本相同，业态差异不大，这势必会造成楼阁倾覆的尴尬局面。

因此，地方政府，尤其是城市内各区级政府，应抛弃政绩工程的短视，真正从商业发展的本质着手，深入了解区域内的消费能力，了解城市区未来发展的基本要求，然后再引进商业项目，开发商业地产。

此外，由于城市发展需要，尤其是旧城改造，商业地产供应量不断放大。而商业地产市场日趋饱和，以往凡商铺都热销的局面将不复存在。因此，商业业态规划将因此而变得越来越重要。

商业地产开发商也应为了自己的长远利益，与政府一道设计和完善区域内的商业业态组合，只有商业业态组合水平提高，才能引人来，聚人气，从而避免商业项目走入先面世圈钱、后亮相等死的迷途。