田步亮:商业地产是中国楼市最大隐形炸弹
总之,我的观点是,商业地产即使不是魔鬼,也是中国楼市最大的隐形炸弹,有的已经炸了,有的还在哑弹状态,真的爆炸起来,当量不低,危害不小。
在中国,楼市里最大的隐形炸弹,不是住宅,而是所谓的商业地产。 当然,商业地产不仅仅是单纯的商铺,还指城市综合体、写字楼、批发市场、购物中心、产业地产、旅游地产、商贸城等等业态。
昨天,我观摩了一个来自深圳地产大佬在三线城市一二百万平米体量的XXX城,商户叫苦连天,客户门可罗雀,估计培育期还要三五年,一位高管告诉我们,就连公交车的配套还是赞助地方
政府才开通的。可见商圈的形成,不是以人的意志为转移的。
这家深圳的地产大佬,前些年广告铺天盖地,从这个三线小城市,一直做到全国的大都市,就连开往上海的火车座位上也做了椅背广告。可是,成千万上亿元的海陆空立体广告轰炸以后换来的是,商户一批又一批的由于严重亏损而弃城而逃。质言之,广告也不能带来商圈成熟度的早熟。
从近年的开工面积看,商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示,从2010年开始,商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上,2012年略有放缓,但增长依然达到25%。业内人士认为,大型购物中心中有1/2开不了工,开工的有1/2开不了业,开业的有1/2难以盈利。换句话说,中国购物中心成功率大概就八分之一。
所以,在中国,商业地产不是所有房企都是万达,不是所有玩商业的人都是王健林,更何况,就是万达,就是王健林,也不是把商业100%玩的淋漓尽致,万达也有万达广场经营不畅的,听一些商业地产的玩家对我讲,说王健林的资产除去负债,要不是银行贷款的支撑,说不定还是穷光蛋的“负翁”,而不是西装革履的“富翁”。说说而已。
总之,我的观点是,商业地产即使不是魔鬼,也是中国楼市最大的隐形炸弹,有的已经炸了,有的还在哑弹状态,真的爆炸起来,当量不低,危害不小。