总部基地新经济地产走红 工业用地建商业地产

回国10年，许为平将全部精力投入到丰台总部基地的建设之中。“目前，该园区已经建成了500栋总部楼，聚集了400多家大中型企业，同时，辐射3000~4000家各式各样的企业，目前拥有100多家金融企业，国资委下属的央企80多家，为丰台区贡献财政收入接近30%。”许为平曾在公开场合披露总部基地的成果。
 
    “总部基地立项时的称呼是丰台科技商务园，本意是引进高科技企业进入园区办公，但由于招商情况不理想，索性改成总部基地的概念，招商门槛也放得更宽，销售情况才有了起色。”知情人士透露。
 
    事实上，丰台总部基地的办公楼产品从外观上并没有表现出与普通商业写字楼的明显区别，而在项目规划方面也难以体现总部基地的“工业之用”：除了500栋总部大楼外，商业配套、健身中心、休闲会所等配套超过12.5万平方米，其中30~50平方米的总部小公寓更是多达1000多套。此外五星级酒店与金融广场面积也分别超过4万和6万平方米。
 
    据媒体报道，业主在丰台总部基地购买总部楼时用于办公后，与投资商道丰科建签订的购房协议上标明的产权性质依然是“标准工厂”。
 
    在对外宣传上，总部基地极力模糊工业地产和商业地产，其营销口号是“真正的总部楼，你自己的楼”。
 
    “我不是一个房地产商，总部基地也不是传统意义上的商业地产和产业地产，而是一种承载总部经济的新经济地产形式。”许为平多次在公共场合上如此表示。
 
    “新经济地产”这种独树一帜的旗号，让总部基地一举成功跳出传统房地产的拘囿，成为游离于政府监管之外的异类。
 
    “许为平一直以来都是打着总部基地的旗号，在工业用地上做商业地产。”接近许为平的知情人士透露，其正是通过这种玩概念的手法，使得外界乐于接受总部基地的概念，“就像大家都在叫喊卖白菜的时候，你却在吆喝自己卖的是‘营养’，这种别出心裁的概念牌得到了买家和地方政府的青睐。”
 
    争议纷纭
 
    “丰台总部基地如今更像一个大杂烩，什么都有，但最终却什么都不是。只有单一产业价值观下高端智能人群大规模聚集，形成集化与聚合力量的，才能称得上是真正的总部基地，美国硅谷、上海陆家嘴无不如此。”对于总部经济深有研究的国家总部经济课题组总负责人张鹏直言，“许为平是第一个吃螃蟹的人，但这个螃蟹吃得并不成功。”然而，尽管饱受非议，丰台总部基地项目的成功仍然有目共睹。在该项目走红之后，许为平曾对媒体放言，将很快在上海复制一个总部基地。然而数年过去，上海总部基地始终没有问世。
 
    “上海的政策执行非常严格，有明确规定工业用地上的建筑物不允许以任何形式分割产权销售，即使是分栋也不行，这才是总部基地在上海难产的最核心原因。”上述知情人士透露。东莞市也在2012年对工业用地上建设的总部基地作出了明确规定。其出台的《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》中提到，“三旧改造”后的工业用地可以用于总部基地这样的生产服务性产业(即2.5产业)办公楼宇，包括现代信息服务、物流会展、科技服务、文化创意、服务外包。
 
    不过，“项目建成后，只准自用和出租，不准对外出售。”该文件强调。
 
    绿野资本大中华区董事局主席郑晓军也对中国房地产报记者指出，为2.5产业打造的物业项目本身就是作为生产性配套与服务载体存在的，应该以出租的形式存在，决不能对外销售，否则就失去了原本的意义。
 
    上述人士认为，总部基地这种工业用地建写字楼的做法在沈阳、青岛、海宁等新区复制，颇有“打时间差”之嫌——在欠发达区域，利用政策认知不明晰的漏洞大肆圈地，即便政策有变也已“生米煮成熟饭”。
 
    市场人士质疑，相对于商业地产，总部基地地价过于便宜，但是客户却几乎一样，而相对于产业地产，售价却高出数倍，但是地价却是一样的，这在两端都造成了不公平竞争。
 
    “总部基地的办公楼和商业写字楼其实并没有区别，两者都是办公载体。然而，出现这种总部基地与商业地产之间的灰色空间，其根本原因还在于政府并没有根据新的经济发展形势与新的经济研究方案来进行相应的土地制度调整。”北京市社会科学院中国总部经济研究中心主任赵弘认为，由于已经具备发展总部经济条件的土地仍被政府以成本低廉的工业用地进行出让，才导致诸多不公平竞争与模糊地带。
 
    “近郊适合发展总部基地的土地，就不应该再以工业土地价格进行出让，否则最后利益受损的还是政府和国家。”赵弘说。
 
    梁春也认为，产业地产作为新生事物，从上游的分类就不是很清楚，企业和经济发展迅速，已经远超过原来划定的产业细分范围，这就导致新办公形态的承载体是建立在工业用地还是商业用地上没有一个标准、权威的答案。