投资回报率未知 郑州高铁区写字楼＂很尴尬＂

项目多 同质化严重 投资回报率未知

在郑州高铁区沿线，仅商都路一带，略一数便至少聚集了12家写字楼项目。这在全国也是少有的风景。驱车经过，不少都在最后的封顶阶段，有的自称销售超过一半。不过，这区域的一位写字楼投资客付女士表示，看看高铁商务区这些写字楼密集扎堆的“阵势”，她对未来的出租率一点也没底。

膨胀的“写字楼”市场

“写字楼确实是个难题，头疼。”正岩·铂兹中心营销总监蔡磊说，据不完全统计，目前郑州写字楼存量，包括很多项目没有报房管局备案的，保守估计起码有200万、300万平方米。按目前郑州60万、70万平方米的年去化速度计算，消化存量就得四至五年光景，后市不容乐观。

2010年，一纸“限购令”催熟了商务地产市场；2011年，市场持续供销两旺。与此同时，郑州高铁板块开始春心萌动，数十家地块相继入市，写字楼开发呈“井喷”之势。“这与政府的政策也有关系，以前极力扶持高铁区，高铁的地卖完了，商业写字楼开发蜂拥，现在大家(小区网 论坛)又跟着跑到龙湖，龙湖的地已经卖完了，规划的也是商业和金融用地。永和、正商、正岩等都涌去那里拿了地，每个公司根据地块，拿的价格不太一样，大部分都是写字楼。”一位商业地产运作资深人士透露。

表面很乐观，关门不好过

“现在我们被周遭项目包围了，这区域资源本来都是共享的，地块的炒作早都到顶头了。所以近期任何动作都没有，也没有想好下一步的动作，可能先避开一段延到九月份看情况。”记者在高铁区附近的这个写字楼项目售楼部咨询得知，即使是刚过去的上周日，咨询量大概是三组，周一当日截至下午3点，好像还没有客户到访。

“现在写字楼太扎堆了，尤其是高铁区，大家都想销售，很多就只有比价钱了。”但这也不是谁都敢做，谁都做得了的。正岩·铂兹营销总监蔡磊表示了担忧：去每个地方，开发商问起来都说很乐观“卖得很好”，但其实关着门，高铁项目的写字楼没有一个好过的。高铁区域，已经属于成熟区域，炒地块没意义，基本都到价值顶点了，也只有等待客户选择了。但当前的状况是：大型投资客基本上不选择高铁区，基本选择航空港区、龙湖区了。“政府导向加上媒体跟风炒作，大型投资客已经转向这些区域了”。

还有，一些小型投资散客是比价为主，而且现在各个开发商都在酝酿“以价换量”，这就让小投资客更加增强了信心要等待下去，持币观望严重，可是他们也不知道什么时候探底，而大投资客投资转移。所以，现在高铁区写字楼“很尴尬”。现在对于开发商而言，只有一个愿望是“平稳过渡”。

“同质化现象太严重”，小体量写字楼难敌竞争

业内人士分析，郑州写字楼供需比例现在是严重失调。有些大型地产商，主要靠资本运作为主，项目多，可以暂时靠以价换量，以巩固资金链，但小体量的不行，特别是主要靠这种项目去实现利润最大化的，“等待”“煎熬”成了当前的主要状态。

另外，在产品方面，尽管诸如5A、甲级等写字楼宣传概念层出不穷，但这位开发商透露，“其实像我们这种只有几万平方米、体量比较小的写字楼，要做差异化基本是不可能的。想做产品差异化，有几十万平方米的，确实可以做独特的产品，这种几万平方米的差异化太难找了，现在很多写字楼的宣传概念都是虚头多，同质化现象太严重了。”高铁区某写字楼营销人士坦白说。

像高铁区写字楼，都是同步运作的，“内容”其实都差不多。可能站在我们这一批肩膀上的后来者，可以吸取教训，做好内涵竞争。但这一批，都是主体揭顶阶段了，根本来不及再做什么差异化。“真正与产品直接关联的东西真不多。”不止一位业内人士对郑州写字楼的评价如是说。

    （来自大河报)