世邦魏理仕刘蔚海:商业地产两年内不乐观
伴随着中国房地产一路前行，博鳌（楼盘）房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。
进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南（楼盘）如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
观点地产网 武瑾莹 杨晓敏
今年以来，国内经济增长速度不断下滑，“钱荒”、“李克强经济学”成为中国经济的关键词。房地产调控仍然持续，这对于处在关键时期的房地产市场来说，无疑更是艰难的时刻。
“十年的增长是比较看好的，但是这两年会有一点瓶颈，整个供应量将来会很多，而需求很难消化这些供应量。”世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海表示，对未来的商业地产比较担忧。
他表示，今年写字楼在需求方面比去年没有看到很大的增长，而将来写字楼的供应量很大，租金方面会有压力。
当越来越多各方投资者纷纷涌入商业地产的时候，刘蔚海认为商业项目的选址、定位、开发商实力、开发商营运能力都会显得越来越重要。
他指出，一二线城市进入城市化过程，未来新增土地越来越少，开发商的开发模式将会从“开发销售”转为“开发运营”，这是有必然性和前瞻性的。
另一方面，大的开发商都是上市公司，累积多年的住宅开发商有雄厚的资金，为开发持有商业提供了可能性。
另外，整个商业地产市场还需要一些调整，一是现有的企业发展带动增长，另一方面是新进的产业或者行业的发展所带动新的需求。市场都需要一些消化来吸纳，然后再有力进一步增长。
以下是观点地产新媒体对世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海先生专访实录：
观点地产新媒体：今年上半年广州（楼盘）商业地产包括商场和写字楼发展的整体情况怎么样？
刘蔚海：
写字楼没有什么很大的变化，在需求方面，对比2012年也没有看到很大的增长，这个我们也比较担忧，将来写字楼的供应量还是比较大的，租金方面会有一点压力。而商场部分，为了争取更多的客户，最近也看到一些商场适当让步的现象。2011年新增的供应量是最大的，2012年比2011年少一些。从整体的需求来说，今年不会比去年差多少，但也不会比2011年好。
观点地产新媒体：广州写字楼的供应量是同比有所下降吗？
刘蔚海：
比起2012年有微量的增长，租金也会有一点压力。因为新增写字楼供应会比2012年要多，所以这个供应量需要消化。因此，开发商都在争取一些预租，我们营运的几个项目，还没有盖好，都提前一年甚至更长时间预租。其实开发商是想用一个比较有吸引力的价格，让别处的租户选择他们。当然，这个价格会比现楼的价格低。
观点地产新媒体：广州规划了很多商务区域，包括白云新城、广州金融城（资料、团购、论坛）、广州南站等，您怎么看这个现象？
刘蔚海：
广州甚至许多大城市所规划的商务区都喜欢以各种如中央的、副中央的，新进的、新产业的来“定位”，但要建成可持续发展的商务区不是发展一个住宅区那么简单。周边人口、配套的成熟度及方便度，方方面面影响着新的核心商业群的发展。所以，我们看到在广州未来商业房地产的发展会以金融城为主，这有很多方面的原因，包括有效的依托现时珠江新城的成熟，天时地利人和都是影响因素。
观点地产新媒体：在写字楼短期内供应量偏大，收益方面比较有局限的情况下，如果开发商要继续在广州做写字楼的项目，收益在短期之内很难见到成效？
刘蔚海：
十年的增长是比较看好的，但是这两年会有一点瓶颈，整个供应量将来会很多，而需求很难消化这些供应量。
从整个市场的情况来看，短期来说供应量还是很大。而需求只有两个方面，一是现有的企业发展带动增长。另一方面是新进的产业或者行业的发展所带动新的需求。
有经济学家说现在产能过剩，听起来好像是有足够的需求就可消化，但是产值还是很大的，特别在消耗品方面。所以，不少市场还需要一些调整，需要一些消化来吸纳，然后再有力进一步增长。
观点地产新媒体：很多开发商、投资者纷纷从住宅转向商业地产，您认为背后的原因有哪些？
刘蔚海：
现在中国缺乏投资渠道，虽然政策上能够满足工业地产、旅游地产这些比较专业的行业，但是大家都不会有太多的机会介入。商业地产会相对容易，从写字楼和商铺来看，写字楼的运作会更简单一点。
我认为主要有几个原因：一是楼市调控常态化。住宅投资需求减少，房价短期内不太可能有爆发式的增长，单一的住宅产品也为企业带来不可控的因素。所以，多元化经营，包括商业、工业、养老、旅游地产成为了开发商新的增长点，这是开发商的战略选择。
第二，一二线城市进入城市化过程，未来新增土地越来越少，开发商的开发模式从“开发销售”转为“开发运营”，这是有必然性和前瞻性的。
第三，大的开发商都是上市公司，累积多年的住宅开发商有雄厚的资金，为开发持有商业提供了可能性。
观点地产新媒体：对于资金实力或者商业地产经验方面并不是那么丰富的开发商也去做商业地产，您有什么建议？
刘蔚海：
我认为项目选址、定位、开发商实力、开发商营运能力都会越来越重要。
商业地产的投资成功与否有别的因素，加上各方投资者纷纷涌入商业地产的时候，现在要靠硬实力、软实力方方面面的比较，这些方面有一些人：譬如行业的领先百分之五做得很好，只要不断保持竞争力，以后还会继续做得很好。但是问题是竞争是越来越多，如果可保持在5%的群体里面，是不必害怕后面竞争者的。问题是如何变成那5%？现在要考验的功夫比以前多很多了。从这个角度看，我相信我们这类商业地产顾问公司前景是优秀的，即便住宅地产往下行。
观点地产新媒体：从去年到现在，很多中国企业去境外做投资，世邦魏理仕是否有帮房企做过顾问？
刘蔚海：
有，世邦魏理仕帮深圳（楼盘）一个大的开发商做过海外市场分析。在我们选择的八个市场中，其中，开发商选择东南亚一个城市，美洲两个城市。他们对美国两个市场很感兴趣，希望能开发一些住宅、写字楼和商业。
观点地产新媒体：如果不考虑开发商的意愿，仅从一个专业顾问公司的角度来看，您觉得现在中国房地产企业可以具备这样的条件或者说竞争力到境外市场去做这些开发吗？
刘蔚海：
我觉得可以。这就有点像20年前香港开发商来中国建房子，然后把房子卖给香港人。同样的，现在中国开发商也可以到国外盖一些楼卖给中国人。当然，市场是开放的，到最后他们发展到一定程度，肯定也不只是卖给中国人。譬如，碧桂园在马来西亚开发了一个项目不可能就只认中国人，最终还是会以整个市场为目标的。
我接触过有两类进入国外市场的情况，一类是找一个合作伙伴，先合资，像万科那样的。另一类就想自己做起来的。
我觉得去海外市场也就三个原因，一是富裕人群，海外置业的人比较多，二是拓展融资渠道，三是学习国际经验。
对于项目开发得好不好，我的观点还是以钞票代表选票，客户选不选这个物业就看这个项目定位、竞争力各个方面综合条件。
观点地产新媒体：国外与国内在土地收购方式上面会有非常大的不同，这就会使得房企在时间成本上的付出得更多。
刘蔚海：
其实房企在海外开发，是策略的多元化发展，并不是业务的主导，只是多一个渠道来运用资本。
以前中国房地产市场好的时候，当然不用去外面，现在中国房地产相对风险增大，核心地区的纯住宅土地越来越少了，而且拆迁又很复杂，自然就想开拓国外市场。
不过国外市场也没那么简单，开发商要想拿到综合发展的土地就意味着开发商要有综合的实力，而综合实力的开发商不是很多。
因此，开发商进入国外拿的都是熟地。比如万科和铁狮门合作的方式就比较靠谱，不然面对一个全新的市场，需要开发商自己去整合资本和人才等的储备、配置。
观点地产新媒体：前几年很多外资房地产基金撤出中国市场，现在会不会比前几年进来多一点？
刘蔚海：
其实不是他们想撤出，而是这里好像不大欢迎他们，中国市场对于外资还是有严格限制的。这几年的发展是外资发展商多了，地产基金少了；原因是拿美元房地产基金打个比方，单个规模不大，同时一般需求IRR20%。坦白说现在就连在国内最有实力的开发商都不可能每个项目做得到。
现在外资想进来还是很难，比如说外资想要收购一个项目，如果不是自用的便会受到限制。当然，如果是苹果或CBRE美国总部来买一栋写字楼自用，这个肯定没有问题。问题是现在有一些外资纯粹是来买一些房地产作为增值的工具，这个不光是房地产的问题，也是金融和资本市场相关的概念了。中国政策一直没有放宽，如果中国明天说大幅放宽外资投房地产，资金马上就会进来，极大的泡沫亦可很快形成。
观点地产新媒体：您觉得房地产未来的市场还是比较乐观的？
刘蔚海：
十年之内是乐观，这一两年真的不乐观。
观点地产新媒体：广州上半年住宅价格涨得很厉害，您觉得一两年内广州的市场怎么样？
刘蔚海：
广州真正涨得不一定很厉害，其实房管局的数据是有滞后性的。有一段时间中央看得紧一点，明明交易了但是不让签合同，风声没那么紧就签快一点。其实数据显示这个月涨了并不是这个月所反映的，而是前几个月涨的。另一方面，开发商选择推盘的时间以市场的热度为标杆，如果一段时间市场很静，“不缺钱”开发商就会先不推楼盘。所以在中国，特别大型城市，房价上涨一定程度不是一个单一或特殊现象，通常广州在涨，其他城市也一样在涨，城市间的涨幅只有“边际”差，没有绝对或过多单一的差异。
观点地产新媒体：您刚才说一两年之内广州市场不那么乐观，您认为影响最大的是什么？
刘蔚海：
我不是说广州，是整个房地产市场。这是个普遍的现象，通常别人说行情好到广州都暴涨了就可能是真的要爆了，像2007-2008年那样，这说明广州人民是多么的理性。
整体来说，不比北京（楼盘）、上海（楼盘），广州只比深圳，以前相差很远，但是现在，特别同比九个月至一年之前，两个城市较接近了。
观点地产新媒体：有人会担忧现在整体经济下行会对楼市产生影响。
刘蔚海：
对，经济才是主体。中国的问题是楼市比实体经济增长快，实体经济没涨，钱都投在楼市了。其实，更多应该投资在实体经济，然后慢慢涨，楼市也会涨慢一点；当然我不是产业专家，不能回答那个“实体经济”最好投。
观点地产新媒体：中国经济这一两年还是下行的状态，您有没有评估对房地产的影响？
刘蔚海：
这个还真算评估过，我觉得房地产全面性泡沫破裂可能性不大。这里有一些数据，2000年到2011年11年间，全国家庭户数8700万户，同期竣工的套数是7800万套，所以绝对还是有很大的刚性需求。
当然，结构性过剩是存在的，我们认为供大于求集中在中高端住宅，中低端常年求过于供。所谓中高端，有一些是包装出来的，项目本身不是很高端，开发商非得要让自己变成或把自己说成高端。另外，政府推进低价房、经济适用房、保障房未及到位，导致房价居高不下，年年上涨。
观点地产新媒体：很多人买不了豪宅，也达不到最低端申请公租房和廉租房的标准，所以这部分人的问题才是最大的问题。
刘蔚海：
这个不是很容易解决，几年前政府现在也推出90平方米下的房子，就是希望不要多做豪宅，做更多的中档楼。
观点地产新媒体：所以这部分的需求很可能是未来需要去观察的。
刘蔚海：
目前情况来看，住宅价格总的来说不应该有很大的上涨趋势，应该是比较平稳的。地价上涨，建筑成本增加，现在可能开发商利润的空间比以前要小一点。因为，通常很贵的土地会拿来做一些豪宅，比较一般的土地就可以做一些更加符合中间这部分人的所需求的项目。