商业地产投资“新”经

当下鞍山商业地产进入全面发展的黄金时期，相对于前些年住宅市场投资热，在频发的调控政策之下，商业地产投资价值逐步体现出来，不少投资置业者开始转战商业地产。随着城市综合体、大型购物中心、商贸城、产权式公寓等商业项目纷纷面市，投资置业者有了更多选择。然而面对诸多产品形式，投资者如何选择适合自己的产品？..

当下鞍山商业地产进入全面发展的黄金时期，相对于前些年住宅市场投资热，在频发的调控政策之下，商业地产投资价值逐步体现出来，不少投资置业者开始转战商业地产。随着城市综合体、大型购物中心、商贸城、产权式公寓等商业项目纷纷面市，投资置业者有了更多选择。然而面对诸多产品形式，投资者如何选择适合自己的产品？如何最大程度规避风险、扩大受益？

高回报 投资商铺是首选

商铺的形式有多种多样，在各种商业区、住宅区、专业市场以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺。尽管都是商铺，但不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。业内人士指出，按照开发形式可以分为：商业街商铺，商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺；市场类商铺，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，这类市场里面的铺位即市场类商铺；社区商铺，其经营对象主要是住宅社区的居民；住宅底商商铺，指位于住宅底层的商用铺位；百货商场、购物中心商铺；商务楼、写字楼商铺，酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间；交通设施商铺，即交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

在众多商铺投资者中，获利颇丰的不在少数。如站前商圈某商场，很小的一个铺位年租金就可以达到八九万元甚至十几万元，对比购买成本，几年就回本了。当然，也有人选择的铺位是“死铺”，不仅自己经营不下去，更是找不到应租者，回报率几乎为零。显然，商铺投资有更高的回报，所承担的风险也更高。投资者在选择前，首先要广泛收集相关信息，确定购买目标。应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素，观察分析可能受到的限制和影响，及时发现不利因素进行规避。另外，商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳定性的最主要反映，可以通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。还要了解商铺的结构和设施是否有硬伤，对经营业态是否有限制，如社区商业对娱乐业、餐饮的限制，商业中心对各层经营业态的限制等。

求平稳 商住两用更实际

高回报、高风险的商铺，要求投资者具备较强的资金实力和投资经验，相对而言，同属商业性质的商住物业更适合以保值升值为目的的中小投资者。业内人士认为，由于商业住宅的面积小、总价低，因此能为大众阶层接受并参与投资。当然在投资此类产品时，要衡量物业公司的服务水平，一些商住两用项目由于物业服务不到位，造成公共设施维护不好，社区出入人员混杂，进而使得房屋价值大打折扣。

在投资回报上，商住两用房整个增值空间比较平稳，而且随着经济的发展而稳中有涨，但是商住两用房的水电、物业费、开盘价可能要比同级别的住宅楼盘高一些，对于那些自由职业或居家办公者，可以最大限度满足他们办公、居住的需求，但对于追求高舒适度的纯居住业主来说，会带来诸多不便。业内人士指出，目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入的便利性、安全性会有一定影响，投资者应充分考虑这些不利因素。

抓空缺 写字楼需求紧俏

近几年，写字楼空置率降低、租金上涨等利好消息充分说明投资写字楼也是不错的选择。“投资写字楼，关键是选地段。而其中成熟的、有巨大增值潜力的城市核心是写字楼的首选。”业内人士特别提醒投资者，要双重衡量地段和配置。好地段有两种：一是概念性的、愿景性的地段，就是规划中的或在建的未来城市中心；二是已经成熟的、城市价值呈现的地段。前者由于其地段价值需要时间的验证，物业价值和投资回报需要较长时间的城市价值积淀，因此价格便宜。但由于其区域发展具有极大的不可控性，风险较大。后者，则是地段价值早已经过城市价值的多年积淀，且商务价值已经呈现，租金回报明显，投资回报一目了然，投资风险也就能得到较好的规避。

其次，注意写字楼的配置。包括项目周边的城市配套，如商业、餐饮、城市功能等配套的成熟度，也包括项目自身的硬件配置，如电梯、大堂等。最后，要考虑写字楼未来的增值空间，如有新的商圈融入、新的商圈崛起，就可以有较好的未来潜在升值空间，为写字楼的潜在价值加分。