深圳甲级写字楼60%将由非房地产企业开发
导读：深圳写字楼60%将由非房地产企业开发
据高纬环球统计，到2015年，深圳的甲级写字楼新供应8栋、合共73万平方米的办公建筑面积，其中有5栋、43.5万平方米的办公面积是由非专业房地产 开发企业建造。而所谓的“非专业房地产开发企业”，即是指不具备房地产开发资质的企业。前文提及的5栋写字楼，将由业主方委托其他具备房地产开发资质的企 业代为建设。
非专业房地产企业“占领”深圳写字楼市场，这一格局已可预见。“到2015年，深圳未来甲级写字楼供应接近73万平方米，60%为非专业房地产开发商建造。”来自高纬环球的最新报告如是说。这一数据亦得到世邦魏理仕、戴德梁行等专业机构认可。而在北、上、广等其他一线城市，如此高比例闻所未闻。“外行”主导甲级写字楼市场，为何是在深圳，出现这一现象？业内人士表示，近几年深圳强力推进总部经济，将有限的土地资源定向出让给企业设立总部。而密集出让给总部企业的商业办公用地，将成为未来三年深圳甲级写字楼供应的主力。
六成甲级写字楼业主方无房地产开发资质
“以面积来计算的话，约有六成的甲级写字楼由总部企业建造开发，而以楼宇数量来计算的话，这个比例可能更高。总部企业建办公楼，将其中的一部分出租，这一现象并不少见，但这个比例如此之高，也是我们近期通过统计数据才了解到的。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说。
而这一现象的产生，与深圳市政府近几年强力推进总部经济密切相关。“过去几年，深圳的办公用地主要由金融类、科技类、能源类等一些总部企业竞得，建成后其中约一半的办公面积将由企业自用。”高纬环球报告如是说。
高纬环球华南区总经理董韶川表示，因为政府有意识地利用土地资源留住总部企业，这也就造成了未来一个阶段里，写字楼的供应集中在总部企业手上。“有些企业会像腾讯一样，以自用为主；有些企业会如联想一样，选择与战略合作伙伴共同进驻；有的企业会与专业房地产机构合作，提出使用要求，精准定位让非自用面积更好地市场化。”
总部企业“占领”写字楼，未来三年是高峰期
事实上，总部企业“占领”深圳写字楼市场，这一“苗头”在2008年的土地出让市场已有显现，2009、2010年的商业办公用地出让则让这一趋势更明晰。“从目前已出让地块的入市时间来判断，2014-2016年，这些由总部企业打造的甲级写字楼将成为市场供应的主力军。”世邦魏理仕(深圳)研究部高级经理郭丽萍说。她表示，如果把时间点向后移，2015年以后这类由总部企业打造的写字楼会更多。
而在此前，专业房地产机构打造的写字楼在市场占据绝对主力地位。在北京、上海、广州等其他一线城市，如深圳这样的高比例也十分少见。“在部分城市的部分区域，比如北京的金融街，当前也存在这样的情况，但像深圳这样整个城市呈现这么高的比例还是不多见的。这与深圳目前处在的发展阶段，以及深圳整体甲级写字楼供应量基数较小相关。”董韶川说。
另一个变化是，总部企业大楼建成之后，在为所处片区带来新增写字楼供应的同时，也将带来新增办公需求。而此前面向总部企业定向推地的前海，将成为名符其实的另一个中心。
“由于定位不同，福田中心区仍然不会被取代，而前海中心将与其展开差异化竞争，发展金融、证券、投行总部，并吸引链条上的企业加入片区。未来深圳的写字楼发展将不会集中在福田CBD，而会多点发展。”郭丽萍说。
焦点问题
解读专家：
董韶川 高纬环球华南区总经理；张晓端 戴德梁行华南及华西区研究部主管；郭丽萍 世邦魏理仕(深圳)研究部高级经理
非专业开发商占比为何这么高？
总部经济导向使然，政府土地政策倾斜，定向出让商业办公用地
“竞买申请人需从事医药零售10年以上，在全国拥有跨地区经营的直营门店1000家以上，承诺在项目建成后，将企业总部迁至本项目内。项目建成后，办公建筑面积自用率不得低于70%，自用面积10年内不准对外出售。”这是2011年后海中心一宗商业办公用地的挂牌出让要求。这宗地最终由海王星辰竞得。据不完全统计，仅2010年一年时间，深圳涉嫌定向出让的地块就多达14宗。
这些定向出让地块，多与深圳推进总部经济相关。“与其他城市不同，深圳有独立的立法权，在土地、税务等方面比较灵活。而在当下，政府希望吸引企业总部落户，将人才、技术带进来，带动区域发展，提升城市经济指标。是以牺牲土地的市场价值，换取更具长期的经济发展，这是政府决策影响到市场的表现。”董韶川说。
“一般来说，政府出让地块时会有言在先，规定其中的一定比例比如60%-70%需企业自用，另外非自用的部分则可以进入市场。而出让地块建成后的企业‘非自用’的部分，则成为深圳甲级写字楼供应的重要力量。”郭丽萍说。
其他一线城市是否也如此？
此为“深圳特色”，广州到2016年也仅3个总部企业项目入市
回顾过去几年深圳的写字楼市场供应不难发现，专业房地产企业是当仁不让的主角。在福田中心区，嘉里建设、卓越、荣超等专业开发商建设的楼宇，在市场上仍然最受欢迎。即便是在深圳，非专业开发商建造的楼宇有“占领”写字楼供应市场趋势，也是今年才开始体现。业内人士表示，真正以较大比例出现，是在2014-2016年。
如果放眼全国其他一线城市，北京、上海的部分区域会体现出这样的特征，而广州则完全没有这一迹象。郭丽萍告诉记者，根据该司统计，广州到2016年也仅有3个总部企业建办公楼入市的案例，政府部门对此类地块出让比较谨慎，同时对拿地企业建楼自用要求更严。业内人士认为，企业办公楼进入市场并非深圳独有，但占如此高的比例则属“深圳特色”。
“北京拥有数量众多的国企央企总部，上海则是金融机构、跨国公司活跃的城市，每个一线城市都有不少的总部大厦存在。这与每个城市在不同的发展阶段，政府采取的不同发展策略密切相关。只是因为深圳面积较小，写字楼数量与其他一线城市相比略少，所以总部大厦所占的比例由此突显。”董韶川说。
写字楼品质会否因此降低？
不一定，看企业资金实力、发展思路及“非自用”部分的定位
在优质甲级写字楼标准越来越精细化的今天，非专业开发商建造的写字楼若大量进入市场，是否会降低深圳甲级写字楼的水平？高纬环球认为，缺乏建设写字楼的相关知识和经验的业主方，可能会忽略写字楼在建筑设计以及硬件设施方面的一些未来发展趋势。此外，这些物业的运营及管理也将与由专业开发商管理的优质写字楼物业存在一定差距。
但不少业内人士认为，这与企业资金实力、发展思路以及对非自用部分的精准定位相关。“据我所知，不少总部企业建的写字楼如平安总部大楼，建造标准是非常之高的。非专业业主方打造的甲级写字楼，可能很难跻身领域里的T OP10，但它之所以被归类为甲级写字楼，首先是符合相应标准的。”郭丽萍说。
张晓端则明确表示，总部企业自建写字楼并不会对品质产生太大影响。总部企业通常在建造总部大厦时不会吝惜投入，在房地产开发过程基本实现了专业化、流水化，企业在聘请专业技术团队的同事，也会聘请专业机构对各个环节进行监督。“我对写字楼建造方的主营业务并不担心，更能决定写字楼品质的是投入。事实上，建造一座写字楼，对于开发商的要求并不高。你能拿到地，能投入足够的资金，由阶段性的服务机构来实际建造即可。”张晓端说。
这一趋势会否继续？
未来三年，总部企业自建写字楼进入入市高峰期
非专业开发商在写字楼市场占比，是否会继续扩大？业界认为，首先可以肯定的是，未来3年，此前已拿地的总部企业办公楼将进入入市高峰期，这期间此类物业占整个写字楼市场的比例将会维持在较高水平。2015年之后，仍有大量总部企业自建楼入市，但这一比例将不会再继续上升。“深圳的总部经济导向仍在继续，福田中心区之后，前海也陆续有不少地块为总部企业度身定做，因此总部企业自建楼的规模在相当长一段时间内还会维持较高水平。据我所知，已经有企业在调整写字楼自用比例，希望拿更多面积出租获取更大经济效益。”郭丽萍说。
但业内人士同时表示，总部企业建写字楼与专业开发商不同，他们打造的写字楼入市时间、具体入市量，将由多方面因素决定，存在变数。“因为总部企业往往没有资金压力，他们对于写字楼的工期和非自用部分的出租供应都不急迫，这将导致写字楼供应放缓。最终进入市场的供应量有多大、非自用部分何时入市，这与各企业的自身决策密切相关。”董韶川说。