从租不出去到一铺难求 看巴国城商业地产崛起

从出租率不到40%，到如今的一铺难求，巴国城商业可以说是新兴区域商业的典型案例，给了市场不少可以借鉴的样本。
从2007年出租率不到4成，到如今的一铺难求，是什么让巴国城商业地产实现如此飞跃？巴国城商业崛起背后的秘诀又是什么？本周，重庆晨报商业地产版将目光锁定巴国城，期待从巴国城商业模板中寻找到城市新兴区域商业地产的发展思路与脉络。

商家订单排到明年春节

6月30日，星期天，上午不到11点，近两万平方米的巴国城广场和道路两旁，停满了车辆。一波又一波的婚庆车辆，将巴国城广场摆得密密麻麻。到正午时分，广场上近2000个免费停车位已无虚席。

“只要一到周末，巴国城内便会涌进来数千辆小车。”巴国城内一经营户告诉重庆晨报记者，几乎所有的大型餐饮店，婚宴、生日宴等各种宴席订单都接到了明年春节之后，有些甚至把订单排到了明年5月份。

然而，很多不了解巴国城的人也许想不到，在6年前，这里的商铺6成都租不出去。当时巴国城的商业运营商几乎是求着商家进来。

在巴国城大体量商业的带动下，周边楼盘社区商铺的租金也快速上涨。以中交丽景临街的底商为例，每平方米最高租到了180元，其二楼商铺也租到100元左右；以金科西城大院一洗车场为例，该商铺底商租金价格每平方米近200元。

反反复复波折近10年

“经历了历次调整，巴国城商业如今总算活了起来。”7月3日，巴国城商业运营管理方———重庆龙力房地产开发公司总经理王华东接受重庆晨报记者采访时感慨万千。

王华东承认，当时是“无知者无畏”，直到商铺建好，公司欠着银行数亿元贷款时，龙力地产的管理层才如梦初醒。

一直到2007年，整个巴国城的商铺，其出租率还不到40%。

“真正感觉快撑不下去了。”龙力地产管理层也盘算着卖掉一直自持的商铺，于是，巴国城内街的8000余平方米小面积商铺被陆续卖掉，但对于大型商铺，龙力仍坚持自持。也正是对大型商铺坚持了自持，才为巴国城商业后面的调整铺下路基。

此后，巴国公馆住宅项目陆续启动，为巴国城商业的运营带来更多流转资金。随后的几年时间中，金科、朵力、协信、中交、晋愉、保利、东海等一大批品牌开发商挺进巴国城周边区域，10余万人的陆续入住，给了巴国城商业新的机遇。

“巴国城的商业现在确已成熟，但在过去的几年时间中，仅定位就调整了数次。”王华东透露，从最初的文化商业主题定位，到后来的旅游商业，再到后来的餐饮、婚庆主题定位，反反复复波折了近10年。如今，总算找到了一条自己适合的路子，并被评为“中国十大典型商用物业”。

3大原则造就今日成绩

王华东透露，巴国城商业这几年持续发力，与运营方坚持三大原则密不可分。

首先是对大型商业体量的自持，在公司现金流都快断了的况状下，咬牙坚持自持挺过了难关。而大型商业体的自持，为以后商业进一步升级提供了便利条件。

其二，低租金招商，放手养鱼，追求长远效益。目前，巴国城各商铺租金每平方米平均算下来仅五六十元，远低于周边楼盘商铺的租金收益。

其三，真正为商家着想。以巴国城内规划的3000个停车位为例，近2000个都是免费停车位，为商家聚集了更多人气。

王华东透露，为进一步提升巴国城商业档次，公司已开始限制餐饮业的进入，并加大了高端餐饮的引进，如忆江南等全国餐饮名店如今已正式进驻巴国城。同时，在婚庆产业链上，将打造婚庆交友、婚庆礼品喜糖的批发集散地。未来3到5年，在九龙坡规划的彩云湖经济带上，巴国城商业还将面临进一步的换档升级。

新兴区域商业需要培育的土壤

记者观察>

从出租率不到40%，到如今的一铺难求，巴国城商业可以说是新兴区域商业的典型案例，给了市场不少可以借鉴的样本。

首先，城市新兴区域到底需要什么样的商业？巴国城数次的商业定位调整，还原了商业地产本身的规律。无论你在规划过程中做得多么漂亮，多么具有时代特性，让投资者赚到钱，才是最重要的。现在很多商业地产卖的时候吹得天花乱坠，但投资者一旦买入商铺或开始经营，才发现此前的宣传大都是忽悠。

其二，政府的培育支持力度是新兴区域商业成形的最好土壤。其实巴国城商业的成形，离不开九龙坡区对其的大力扶持。比如前3年对进驻商家返区属税费、比如开辟公交线路等等。

其三，城市新兴区域的人气是否足够养活庞大的商业体量。以重庆目前的消费水平来看，三公里辐射范围内的固定人口数，与大型商业体量面积呈1：1的比例。任何想透支市场的行为必将为此付出代价。