申城工业物流地产市场将成未来新增长点

戴德梁行近日发布的数据显示，今年上半年，上海厂房空置率下降至3.94%，为2010年一季度以来最低水平。与此同时，二季度甲级写字楼平均租金为每天每平方米8.68元，出现了自2010年三季度以来首次下降，同比降幅达2.06%。此外，在高端物业市场，上半年单套总价超千万元的公寓物业成交均价同比下降6.6%，潜在需求已被有效控制。

甲级写字楼租金或持续下降今年上半年，上海写字楼销售市场整体走势呈企稳回升态势，写字楼项目供应可观，集中分布于内中环的新兴商务区。戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁表示，“城市发展促进新兴商务区的加快成熟，大量城市综合体项目集聚入市销售，将为寻找优质办公场所的实力企业提供更多选择，发展商也将面临更多的竞争压力。预计未来，大虹桥、新江湾城、长风板块及徐家汇(002561,股吧)的虹桥路将成为写字楼销售市场热点板块。”

戴德梁行华东区研究部数据显示，今年二季度甲级写字楼平均租金增长放缓，达到每天每平方米8.68元，出现了自2010年三季度以来首次下降，同比降幅2.06%。然而，国际超甲级标准写字楼（目前上海总计仅五个）的租金水平在本季度保持稳定，同比上浮1.3%，达到每天每平方米12.59元。戴德梁行预计，今年三季度至明年二季度期间，将有超过80万平方米的甲级写字楼陆续入市，其中70%的供应位于非核心商务区，将在一定程度上抑制申城甲级写字楼租金的整体上涨。

德佑地产的数据亦显示，上海写字楼市场上半年整体仍呈现供过于求局面，供求比（新增供应面积/成交面积）达1.3∶1。上半年，全市写字楼成交面积96.2万平方米，环比下降8.36%；成交均价22206元/平方米，环比下跌9.32%；供应面积126.8万平方米，环比上扬30.56%。

此外，上海五大核心商圈租金增速有所放缓，商业项目入驻率仍低于近两年的平均值。戴德梁行华东区研究部数据表明，核心商圈首层平均租金为每天每平方米60.4元，环比上涨0.98%；平均出租率为94.07%，环比上升0.71%。下半年市场供应仍将大幅放量，主要集中在浦东、闵行等非传统商业板块。

高端公寓市场量价平稳戴德梁行华东区住宅部数据显示，截至6月23日，上半年上海高端公寓市场，单套总价超1000万元的公寓物业共成交29.2万平方米，环比下降3.2%，同比上升17.3%；成交均价为每平方米5.7万元，环比下跌4.9%，同比下降6.6%；受调控压力影响，高端公寓市场的潜在需求已被有效控制，供需之间形成平衡，整体走势基本保持平稳。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析：“预计下半年开发商的整体资金状况有所缓解，土地市场将继续保持活跃，一线城市优质地块将成为争夺焦点。随着下半年多个市中心高端项目入市，上海高端住宅市场供应量有所上升，成交量价短期内将有所波动，但整体保持平稳。境内买家观望心态松动，看盘热情上升，较为积极的寻求高性价比物业，同时在"限购一套"的环境下，对地段和品质会更加挑剔；而境外买家对境内楼市调控动向极为敏感，而且国际经济环境、人民币汇率走势、物业性价比都将是他们置业时综合考虑的要点。”

工业物流市场需求旺盛戴德梁行华东区研究部数据表明，2013年二季度上海研发办公楼平均租金每月每平方米105.92元，环比增长0.6%，达到历史最高水平；同时，良好的市场吸纳情况使研发办公楼的空置率下降至2012年三季度以来最低点，达到12.85%。厂房的平均租金为每月每平方米32.85元，环比增长1.8%；空置率下降至3.94%，为2010年一季度以来的历史最低水平。

戴德梁行中国区工业部主管苏智渊表示，“随着国内外不断加快投资工业物流类地产，预计未来有更多海外资金进入工业物流地产投资领域。传统制造业的持续溢出也将进一步促进产业结构调整，拉高市郊商务研发办公园区的租金，并吸引到更多开发商进入工业物流市场。同时，工业市场的细分程度会进一步加强，冷链物流、危化品物流、医药物流及绿色建筑等细分市场，将成为未来上海工业地产的市场焦点。”