问路退出 阳光新业加码商业地产
至2012年底，阳光新业在全国持有、参股、商业管理服务输出的商业地产项目共计34个，商业总建筑面积超过200万平方米。
记者 胡芳洁 6月26日，在停牌十个交易日后阳光新业发布关联交易公告，阳光新业因重大资产交易而停牌的具体原因，终于浮出水面。
根据阳光新业发布的这份关联交易提示性公告显示，公司计划增加5家项目公司权益，这些项目公司共持有12个商业地产项目。这12个项目中，有10个属于2007年阳光新业与新加坡主权基金GIC合作收购的天津“家世界”集团资产包中的项目，当时根据出资额的不同，GIC对家世界资产包拥有90%的权益，阳光新业只占有10%的权益。
不过，家世界资产包中的项目，后期全部交由阳光新业运营。事隔6年，苦练商业地产内功的阳光新业打算出山一试身手，反向大股东收购当初的资产包。
这些商业项目的价值，已不可同日而语，此时收购对于阳光新业来说值得吗？阳光新业的接下来的商业地产谋划又是怎样的？
收购
根据公告，阳光新业此次欲增加项目权益的资产范围，包括12个项目，其中，位于北京朝阳路的首创A-Z TOWN商业项目，阳光新业持有55%股权，GIC持有45%的股权；沈阳长青广场，阳光新业持有44%股权，GIC持有56%股权。
除了这两个项目以外，另外10个项目，都是原来家世界资产包的项目，分布在北京、天津、沈阳、西安等多个城市，均由GIC持有90%的股权，阳光新业持有10%的股权。
此外，阳光新业还计划减持一个项目的股权，为位于成都建设路的阳光新生活广场，阳光新业持有该项目55%的股权，GIC持有45%。
不过，对于这些项目具体增加或减少的股权比例，以及收购涉及的资金金额，公告并没有披露。
阳光新业董秘李峻表示，公司对这些项目的增持，将使得阳光新业获得项目的更大控制权。但是阳光新业将通过何种形式实现更大“控制权”，目前公司尚未披露。
据公告，此次关联交易不构成重大资产重组。根据《上市公司重大资产重组管理办法（2011年修订）》，购买、出售的资产净额占上市公司最近一个会计年度审计的合并财务会计报告期末净资产额的比例达到50%以上，则构成重大资产重组。阳光新业2012年度净资产为28亿元，由于该次交易不构成重大资产重组，因此，交易金额不会超过14亿元。
至于阳光新业具体会增持多大比例的项目股权，现在没有披露，所以难以估算该笔资产收购的单价。不过，由于资金有限，当年收购家世界资产包时，阳光新业在其中只获得了10%的股份。6年过去了，再回过头来收购，资产增值是肯定的，阳光新业的这笔买卖划算吗？
在李峻看来，这笔买卖无论对GIC，还是阳光新业都有益处。
“GIC对每个项目，都有自己的评估体系，只有达到他们的估值水平，交易才能成立。因此，这次收购价格，肯定是在GIC的预期之内。”李峻说，不过，阳光新业的收购优势在于阳光新业更具有实现价值提升的能力。
“这些资产的估值，是按照现有的运营状况为基础评估，并作为交易定价依据。”李峻表示。
在这12个项目中，有10个项目是原来家世界资产包中的项目，这10个项目中，只有北京分钟寺新业广场、青岛南京路新业广场这两个项目进行了后期的新规划、改建、业态组合调整、重新招商等商业提升，而其他另外8个项目都是基本维持2007年收购后的现状运营。在阳光新业看来，这些项目如果进行后期的商业提升，经营水平会有大幅提升，从而使得商业地产价值得到提升，在目前的状况下进行评估收购，从价格上来讲，是比较合适的。
项目进行后期的商业提升以后，实现租金增值，这一点的确已经得到了证实。以北京分钟寺新业广场为例，在家世界资产包被收购前，该项目以家居建材、超市为主要业态，后来阳光新业对其进行了改造、重新定位招商，变成了一个包括餐饮、儿童天地、服装、超市、影院等业态的区域性购物中心，年租金从早期的1000多万元，增加至现在的4000万元左右。除了北京分钟寺项目外，阳光新业还调整、提升了位于北京通州区、青岛南京路、天津友谊路的项目，都取得了较好的效果。
“这些以原状运营的项目虽然有升值空间，但是需要后期做很多商业提升，要把设计、图纸，变成一个受社区居民喜欢的购物休闲的场所。后续的价值创造将还任重而道远。”李峻说。
阳光新业此次批量收购商业项目，是为了增加上市公司的资产规模，从早期运营、管理家世界资产包中的项目，到最近两年年阳光新业开展商业管理服务输出、包租运营、全程资产管理等轻资产运营方式，得到锻炼的阳光新业，终于开始增加自己盘子里的食物。
商业地产循环
“当年和GIC一起收购家世界资产包，共有17个项目，这是一个平台，又是一个学校，经过四五年的学习，现在至少在及格分以上，可以毕业了。”阳光新业总裁万林义说。
正是在这一前提下，阳光新业展开了收购动作。
相对于销售型地产项目，商业地产回报期相对较长，需要沉淀大量资金。而国内商业地产金融环境不成熟，难以通过发行商业地产REITS等方式来实现退出。阳光新业如何面对这个问题呢？
目前，阳光新业的资产的构成模式中，共有三类资产，一类是上市公司控股的资产，如公司自己开发的项目；二类是和与伙伴合作投资、但不控股的资产，例如家世界资产包；三类是公司没有投资、只是进行资产的管理。
“中国做商业地产很大的一个问题，就是解决不了商业地产退出，阳光新业在最早2008年、2009年进行资产模式的设计时，就预留了商业地产退出的格局。”万林义表示，这三类资产，从公司对资产股权的控制力来讲，是逐渐削弱的，但是这三类资产有一个相互转化的关系，这是非常关键的一点，例如第三类管理业务输出的资产，如果业主希望将资产进行变现、出售，可以转给第二类或第一类资产，同样，第一类资产、第二类资产，也可以转换为其他两类资产。
商业地产的买卖方，属于一个圈子，而阳光新业的这三类资产的模式，尤其是后两类资产中，存在较多合作伙伴，使得这些资产能接触到很多对商业地产有兴趣的投资人，这就为其转换创造了便利条件。例如，除GIC以外，日本三菱株式会社也是阳光新业目前天津开发、包租运营项目的合作伙伴。
此次阳光新业购买家世界资产包项目的股权，正是属于将第二类资产，转化为第一类资产。
如果未来阳光新业能够将第一类资产，转化为第二类或第三类资产，实现由重资产到轻资产的转换，那就证明阳光新业的这一资产设计模式，本身就能实现商业地产进退的循环了。
此外，万林义表示，即使将来商业地产REITS放开也很好办，阳光新业和其他合作伙伴合作的项目也是分资产包的，这些资产包也可以单独做REITS来上市。
阳光新业在商业地产方面的轻资产业务，包括投资但不控股并由阳光新业进行运营管理的项目、没有投资只是提供商业管理输出的项目。轻资产业务，自2012年以来，成为阳光新业重要的业务板块。2012年，阳光新业参股并受托管理18个项目；管理服务输出项目包括已开业的天津绿游天地，并签署了嘉兴协和广场项目、济南泉城旺角项目、嘉兴富安广场项目、鞍山兴隆项目、辽宁葫芦岛项目、沈阳全运村项目、杭州运河上街项目等多个管理服务协议。
公司今年还在不断拓展轻资产业务，上海则是接下来的战略重点，已经签下了一个位于上海松江区的项目，此外还有两个位于上海商业核心位置的项目，正在洽谈中。
至2012年底，阳光新业在全国持有、参股、商业管理服务输出的商业地产项目共计34个，商业总建筑面积超过200万平方米。
“不管商业地产的退出机制是什么，最后能退出的，一定要是好的商业地产。”阳光新业总裁助理张和平表示，即使现在能发行REITS了，国内很多地产项目都不足以支撑回报要求，而好的商业资产，现在也能通过银行经营性物业抵押贷款等方式来进行融资，可以做到基准贷款利率，期限可以做到十年甚至十年以上。
商业地产的转型是漫长的，目前阳光新业的业务中，传统地产开发业务，依然是重要一块，不过，公司的战略是不再进行纯住宅项目开发，而是转向综合体项目开发。在综合体开发中，商业面积不会散售，而且尽量不做酒店，即使有酒店，也会找合作伙伴来进行投资、运营。例如，其天津鹭岭项目中的酒店，就是引入新加坡悦榕庄酒店集团。
2012年阳光新业控股的5个商业物业及底商，实现满租，租金收入2.5亿元。此次对GIC控股资产项目完成收购后，阳光新业控股的商业项目租金收入接下来应该会出现明显的上升。