郑州写字楼品质提升抄底正当时？

对于郑州写字楼市场而言，最好的时光无疑是2009年~2010年。限购、限贷等一系列针对商品住宅市场投资行为的紧箍咒，迫使投资者的目光转而投向写字楼和商业市场。仿佛是在一夜之间，原本不温不火的写字楼市场变得炙手可热。直线上涨的写字楼价格挡不住投资者的脚步，地产商的开发热情催生了一座又一座写字楼的拔地而起。

随着供应量的大幅提升，市场上“供大于求”的迹象愈发明显。直到2012年下半年，整体市场一改上一年的巅峰局面，无论是成交量还是成交价格，均开始出现下滑。这一颓靡态势延续至今，一些人甚至直言，抄底写字楼的时机已经来了。

供应井喷催生投资泡沫

城市经济的快速发展带动了写字楼需求量猛增。2009年，严重供不应求的写字楼市场令不少在住宅领域一筹莫展的开发商看到了一线转机，受政策调控和土地供应调整的影响，此后的两三年间，大批开发商转战写字楼市场，直接造成供应量和库存的“井喷”。

2012年，高铁片区大量写字楼项目集中入市。城中村改造、旧城改造中大量的城市综合体项目中的办公用房供应，也直接推动了写字楼市场供应的激增。公开数据显示，2012年，郑州市场办公用房累计供应量187.53万平方米，飙升至历年来最高值，是2011年的1.8倍，直接导致竞争加剧。这一年，郑州市写字楼市场销售面积为81.04万平方米，同比下降3.34%，成交均价为13028元/平方米，同比上涨11.83%。

同致行数据库年初监控则显示，截至2013年1月份，写字楼库存量约为98万平方米，而月均（2011年至2013年1月）消化量仅为6.19万平方米，光是消化库存就需要近16个月。二七新区开建、石武高铁开通、龙湖注水，引发了郑州新一轮的写字楼投资热潮。倘若将高铁区域、龙子湖区域尚未入市的办公项目计算在内，2013年写字楼的销售压力巨大。摆在开发商面前一个很现实的问题是，目前宏观经济仍处于下行轨道，企业业务多数处于收缩期，新开创企业数量少、规模小，不足以支撑庞大的写字楼项目。目前郑州并没有太多的外来大型企业办公需求，市场投放量太大而本地办公需求有限，造成不少投资客入场，投资泡沫因此逐渐显现出来。

竞争激烈引发各方突围

市场上对高档写字楼有限的需求量引发了激烈的同质化竞争，部分项目以价换量，以较高的性价比换得了不俗的销量。销售上的“冷热不均”，成为眼下郑州写字楼市场最真实的写照。在库存高企的情况下，一方面，很多投资客基于投资回报率的考虑，对于产品所在区域、配套以及开发商品牌更为挑剔；另一方面，部分开发商也开始逐渐打破以往守株待兔的固有销售模式，尝试通过依托中介公司、行业组织，提供定制式服务等方式拓宽客户渠道，主动寻求突围。

事实上，在专业人士看来，单纯的“价格战”并不可取，很有可能造成几败俱伤。“品质至上”被一些有先见之明的品牌开发商奉为制胜要诀，也在无形中促推了郑州写字楼市场品质的整体提升。除了尽量寻求产品差异化之外，在营销方面挖掘与项目匹配的区域价值并进行重塑，似乎更具现实意义；项目配套在比拼中同样发挥着重要作用。交通便利度、停车位的充裕度、周边商业的丰富性等，均影响着写字楼的未来发展空间；此外，以软性的物业服务等作为竞争突破口，也是比较明智的选择。

在“市场饱和论”充斥整个郑州写字楼市场时，仍有坚定的乐观主义者认为，仅凭简单的供需关系并不能判断未来的市场走向。在他们看来，以河南为主体的中原经济区规划，决定了郑州这座城市的产业结构。长远来看，未来三到五年，郑州的写字楼成交量将急剧放大。

值得提醒的是，尽管目前的郑州写字楼项目可选择余地大，且处于价格的相对低谷期，市场情形吻合部分投资者“借机抄底”的心态，但由于市场信息不对称，投资者还应冷静分析、谨慎选择，才能尽量减少未来的投资风险。