地标级写字楼任何时期都是高端人士投资选择
随着政策的调整，住宅市场一片风声鹤唳，而商业地产市场却是风起云涌，俨然进入到了一个新生的黄金发展期。住宅失去投资性已是一个不争的事实，从近几年来开发商推盘的态度就可以说明一切。政策的冷酷到底，限购的威力已经威慑到了二三线城市。投资者前脚刚踏出一线，还没有在二三线踩热，又被套了进去，丢盔卸甲折戟沉沙。
房地产格局正在悄然更替，商业地产迎来黄金发展时期。那么，写字楼市场是否能为商业地产创造一场漂亮的投资盛宴呢?荣幸邀请到中国商业地产联盟-副会长兼秘书长-王永平，让我们一起来聆听来自商业地产最主流最专业最权威的业内声音将如何看待写字楼市场。
中国商业地产联盟-副会长兼秘书长-王永平
写字楼市场的区域差别很大 跟城市经济发展有密切关系
在全球经济不景气的影响下，国内住宅市场又受限购严厉影响，商业地产或将成为投资首选，而在商业物业众多类型中，王永平认为写字楼市场投资潜力不错。谈到写字楼的升值空间，王永平认为这不能一概而论，原因是因为写字楼的升值空间在不同城市里的差异非常大。“不同城市、不同地段差距都非常大。近两三年来，北京的写字楼可以用飙升来描述，但上海就比较平稳，像成都、南京这些地方的写字楼增长就比较缓慢，属于一个自然增长，有些城市甚至形成一种空置。”
在王永平看来，写字楼跟住宅不一样，住宅产品买了可以租，租不出去还可以自己住。但办公楼不用的话，不开公司，作为投资人可能就长期空置，按揭付利息压力大。住宅相对比较好出租一些。写字楼的需求跟一个城市的宏观经济发展有密切关系，城市里开公司的人多了，外来投资多了，写字楼的需求就会呈现一个增长。
“北京写字楼这两年出现比较大的增长跟北京写字楼供应不足有很大关系，市场本身没有太多新的供应量，经济又在不断的快速发展，外地公司入驻北京的愿望又比较强烈，造成北京写字楼租金翻倍的增长。但这种现象在过去前十年里，在北京市场是没有过的，别的城市也是没有过的。现在的金融街、CBD的租金都是在18块左右，而有些城市的写字楼才3、4块。所以说写字楼的区域差别很大。”王永平谈到。
成功写字楼的关键因素 租金高物业服务好
谈到如何衡量一个写字楼是否成功的标准，王永平认为租金水平的高低是最直观的一个表现，第二要看物业管理能不能做得更好。“硬件本身不存在好与不好，就像沃尔玛跟恒隆广场不可以去比较谁更好，因为这两者服务的客群是不一样的。写字楼也一样，不能说甲级写字楼就比普通写字楼更好，比如甲级写字楼要是空置了，就是不成功的;低端写字楼租户满了，租金很好，那就是成功的。”他认为写字楼要针对本身的市场定位，首先租金高，其次，租户对物业管理满意，这是很重要的因素。
关于写字楼如何避免同质化，王永平说：“写字楼要符合当地的区域经济发展现状，不要盲目去学别人，城市本身有没有太多的公司可以入驻这个最关键。写字楼本身的差异化不是特别大。它不像商场，这里要做一个购物中心那里做一个百货，那里再做一个奥特莱斯，整栋楼的形状、结构就不一样。而写字楼总体结构变化不大，主要是标准的高低。”
地标级写字楼在任何时期都是高端人士的投资选择
2013年6月，SOHO中国行政总裁张欣组团以7亿美元购入美国纽约通用汽车大厦40%股权，成为中国投资者有史以来最大的单一美国物业交易，也让美国通用汽车大厦，这一曼哈顿地标级写字楼几经易主后，再度成为大家讨论的热点。地标级写字楼逐渐成为高端人士的投资新贵，在这一点上王永平则有自己独特的观点。
“这种地标级写字楼在任何时期一定都是高端人士的投资选择。这种标志性的楼成本高，没有钱的话谁有能力去买。这种物业都是持有物业，不是分拆的。分拆的就不高端，高端的是永远不分拆，所以要整栋楼买下来。像张欣7个亿才买美国纽约通用汽车大厦40%股权，算下来一栋大楼要将近20个亿。投资无论新贵、旧贵，国外，包括北京、上海都是统一持有，只租不售，买的只是股权而不是物业。”
中国商业地产乱象丛生 行外乐观行内悲观
住宅投资的黄金十年已经逐渐扬长而去了，商业地产势头正猛。但王永平认为，中国商业地产现在总体是一个乱象，投资很猛，但实际不等于发展好。
商业地产是一个很大的概念，包括写字楼、公寓、酒店、商场。但通常来讲，狭义的商业地产在很多时候常常是指它的零售物业，因为零售物业是最难且具升值空间的。比如一个写字楼租金的上涨空间基本可以和周边比较，如果水平差不多就不会出现这个5块那个10块的现象，但商场就可以，差别可以很大。现在很多开发商大量开发购物中心、写字楼，尤其购物中心更多，但是购物中心现在做好的很少，很多项目开发出来但运营状况不是很好。
“行外乐观、行内悲观”，没有干这个行当的人都觉得商业投资很好。而真正进入到商业地产领域的则是“内行乐观、外行悲观”。进入到行内的人分两类：内行人觉得没问题，他们能以专业的操作在行内脱颖而出;外行人现在则是深陷泥潭，有点欲罢不能。
个人加入基金投资商业地产 未来发展之势
对于住宅投资与写字楼投资，王永平说：“过去可能大家投资住宅多，写字楼市场在很多城市都还在慢慢形成阶段，很多城市甚至都没有什么写字楼，也没有真正甲级写字楼的出现。写字楼是跟经济发展同步的一个产品，经济不断增长，写字楼需求必然也会跟着增长。住宅投资实际上是超前于整个经济的增长，资金不足很多人就干脆融资去囤住宅，因为住宅市场交易活跃。但写字楼市场的交易就不会这么活跃，因为写字楼的需求比较少。一个城市里，写字楼就那么几栋，空置的那几个都租不出去，谁还会去投资。但住宅很分散，你很难知道这个租金市场，UV走向也不是很清晰。”
总体而言，王永平认为利用对写字楼市场的期待去炒作一把赚钱很难，但作为投资产品之一这个需求正在逐渐增加，想投资的人要明白：第一，好的写字楼其实是不卖的;第二，卖掉的写字楼品质一定是受影响的。比如，稍微大一点的地方有个500平，可能要4、5个业主去租过来，这个只租1年这个只租2年那个只租3年……三个租户摊，租金期望值不一样，不同业主跟物业的纠结也不一样，因为水电、垃圾处理等会引来很多问题。
针对商业投资，王永平建议基金方向投资。“现在有些投资是整层购买，整层购买对整体品质的影响就少一些。总体来讲，我觉得商业的投资要逐步往基金方向投资，即个人加入到一个基金里，然后以基金的名义整体去购买或者去租赁，最后从中分取你的收益。国外都是这种做法，国内都是小业主。小投资人自己在炒，第一不专业，第二有些东西散了之后物业品质受影响。但这个是国内政策驱动造成的结果，我相信现在北京已经开始试点尝试新做法，小业主集中起来交给一个基金管理公司，统一去买，买完以后一两年时间再退出来。”这种投资手法非常值得扩散。