商业地产“一拥而上“存在不良后果 城镇化或成为利好

导读：城镇化或成为利好 商业地产“一拥而上“存隐忧。

如今商业地产开发商去二、三线城市，夸张一点说，地方政府是夹道欢迎。像万达这样的实力商业地产开发商，地方政府更是求之若渴。因此，商业地产开发商拿地也更为容易一些，原因是能给当地带来税收、就业。同时，商业地产投资回报率相对较高，倘若做得好，投入和产出比将会是一个很大的空间。
5月26日，清华大学中国发展规划研究中心发布了《中国商业地产发展白皮书》。《白皮书》显示，2012年，受到信贷政策、税收政策以及限购政策的影响，中国住房市场发展增速放缓，商业地产在这个产业当中则好比皇冠上的明珠，处在整个房地产行业和终端消费最高的状态。2012年，办公楼销售面积增长12.4%，远高于住宅的2%；办公楼销售额增长12.2%，亦高于住宅的10.9%。商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产开发商的主要战场。

如今商业地产开发商去二、三线城市，夸张一点说，地方政府是夹道欢迎。像万达这样的实力商业地产开发商，地方政府更是求之若渴。因此，商业地产开发商拿地也更为容易一些，原因是能给当地带来税收、就业。同时，商业地产投资回报率相对较高，倘若做得好，投入和产出比将会是一个很大的空间。

近年来，住宅市场调控的频频加码，客观上为商业地产的快速发展创造了有利条件。国内一线房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，与潘石屹的SOHO中国转型重视商业地产一样，未来几年，提升商业地产开发比例将成为国内不少房企的重要举措。

可是，中国商业地产的发展显得太过“迫不及待”和“突飞猛进”。2012年，中国共有3100家购物中心，而业内预计，在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生，中国商业地产未来的增长速度基本是“倍数”增长。

中国一些城市的商业地产增长甚至被媒体描述成了“大跃进式”，比如沈阳和成都。业内不少人士已经表示出了忧虑，中国的商业地产是不是真的过剩了？这个问题其实已经讨论很久了，从中国目前的人均商业面积来看，与美国相比，还是相对落后的，但是，中国有些城市已经是商业地产的重灾区，而有些区域却仍然是发展不足。

笔者认为，与商业地产的“重数量”相比，“轻质量”则更让人忧虑。商业地产的运营更需要智慧。由于我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主，虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，继而使得商业地产的经营管理存在很大困难。而开发商在开发的时候片面地追求高速发展，也使得一些区域的商业地产同质化竞争日趋严重。

兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般占其年度营业总收入的3%-5%，而经营利润则大都为负，特别是开业不久、正处于培育期的商业地产，八成以上亏损。

尽管仍伴随着隐忧，但下一波城镇化浪潮涌动，各地的商业地产项目仍在不断上马。开发商们相信，新一轮城镇化进程将激发潜在内需，为商业地产开发提供推动力。城镇化或是商业地产开发的利好，但“一拥而上”背后的隐忧也值得关注。