郑州部分写字楼悄降价 核心区的大品牌依旧受追捧
导读：郑州写字楼悄降价 核心区的大品牌依旧受追捧。
限购、限贷、二套房……这些楼市的紧箍咒似乎与非住宅市场都不相干。相比于受各种调控政策影响的住宅市场，非住宅市场一时成了各开发商和投资客的“香饽饽”。可当大量非住宅项目上马，却不得不面对购房者不买账的现状时，这个“香饽饽”也落入了尴尬之地。这个生生被“住宅限购”等因素催熟的“西瓜”，如何才能真正成熟起来？上周，记者走访了郑州部分非住宅项目，进行了“楼市高考”后的第一次摸底调查，发现有部分项目在热销，也有购房者连夜排队只为买套办公商品房。
【踩盘】实地探访 部分写字楼悄降价
“买房送装修，还送物业管理费……”近日，记者以投资者的身份，来到郑州市内几个非住宅项目售楼部。当一听到“想投资写字楼”这句话时，置业顾问们大都抛出了各种优惠政策。
“价格有点高啊。”再听到这句话，置业顾问一般都会解释：现在的价格应该算最低了，如果算上送的装修和物业管理费，相当于优惠了1000元/平方米。
相对于住宅市场的涨价，非住宅市场大力优惠为哪般？“没办法，现在一些写字楼很难卖，尤其是东区的写字楼。”采访中，郑州某房企负责人透露，郑州写字楼市场最好的时光是2009年~2010年。“那时直线上涨的房价挡不住投资者的脚步。到2011年，整个非住宅市场达到了一个巅峰。2012年下半年，整个市场开始下滑。有些项目在市场最好时价格可超过30000/平方米，可现在，20000/平方米都少人问津”。
更有非住宅楼盘负责人坦言：“现在东区的写字楼前景堪忧，有的甚至八九千元一平方米都能买到。这价格比住宅还便宜，都不敢相信。”在这种情况下，可以想见，大开发商有其他项目支撑，日子尚可；一些小开发商就境遇困难了。
【尴尬】库存和供应量井喷 客户量少
一向看来红火的非住宅市场到底怎么了？“客户量少了，但投放量太大了。”这是很多开发商总结的原因。
仅从郑州市房管局已经公布的数据计算，以 2010年年底为基底(假设清零)，郑州市商品房库存截至2013年4月为735万平方米，库存处于高位，去化“压力山大”。
同致行数据库年初监控显示，截至2013年1月份库存量约为98万平方米，办公市场月均(2011年至2013年1月)消化量仅为6.19万平方米，仅消化库存就需要近16个月。若再加上高铁区域、龙子湖区域尚未入市的办公项目，整个一年的销售压力巨大。
对此，合一置业营销总监周建新分析，受政策调控和土地供应调整的影响，不少房企进军非住宅领域，开发了大量商用和办公物业，直接造成非住宅物业供应量和库存的“井喷”。由于商业地产不在调控之列，商业地产租金收入相对稳定，使得商业地产成为众多开发商转型的新突破口。同时，诸多住宅开发商为提升住宅附加值，也增加了不少商业配套。
郑州商业地产还存在区域分布不平衡的现象，在短时间内造成竞争激烈或价格战；在其表面繁荣的背后，还存在着不容忽视的同质化问题。
当然也有人提出，目前郑州并没有太大的外来大企业办公需求，而市场投放量太大，造成不少投资客入场，泡沫就因此显现出来。
【热点】核心区的大品牌 依旧受追捧
虽然走访之处大多一片叹气声，但市场中并不是所有非住宅项目都遇冷。绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑高兴地说，绿地在郑项目的销售业绩中，80%是靠着非住宅撑起来的。“上半年任务已基本完成。6月2日绿地新都会项目售楼部开放前夜，还有50多组客户为了能排到靠前的位置，连夜排队。”
对于市场供大于求的说法，白伊剑并不认可。他认为供应量大只是相对的，好地段、好品质的产品还是稀缺。客户对绿地项目的追捧就能印证这一点。
处于郑州核心商圈的硅谷广场同样热销。其营销总监叶逢锦介绍，硅谷广场上半年推出一批商铺，当天被抢完，后来不得不加推。硅谷广场地段特殊，配套好，定位准确，因此比较容易积聚人气。
周建新也透露，京莎广场因位于京广路与航海路交会处，定位为“中部首席鞋业展贸中心”，集商业、写字楼、SOHO、公寓于一体，目前在全城认筹中也受到了追捧。
市场冷热不均的原因，有业内人士分析认为是在市场供应量大，很多投资客因担心投资回报率放缓投资速度的背景下，一些核心区域的非住宅项目和大品牌非住宅项目就显出了优势，自然受到追捧。“这么低的价格，肯定会有人在抄底，未来写字楼竞争会很激烈。”也有人提出这样的观点。
记者注意到，当下为了振作市场，很多企业在寻找客户渠道，或依托行业组织、或通过中介公司、或通过定制式服务等，打破了以往打广告守株待兔的模式。
至于前景，更多业内人士依然充满期待。周建新总结了非住宅市场前景看好的几大原因：政府层面已对房地产规划设计方面提出新要求，限制住宅小区规划临街商业配套，势必引起商业地产的价值提升；中原经济区和航空港经济综合实验区的建设，势必引起第三产业的集聚和增长，从而引爆对商用物业的需求；随着人均收入的提升，居民在生活、购物、娱乐、休闲等方面的需求逐步扩大、提升，需更多商用物业满足功能配套的要求。
【反思】
被催熟的西瓜
如何真正熟起来
目前郑州乃至河南的非住宅市场就像被催熟的西瓜，表面看起来与自然成熟的西瓜没什么不同，但实际差了一些。为什么会这样？
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，三句话可以看清非住宅市场当前的庐山真面目。首先，住宅限购催生非住宅地产开发潮，导致非住宅地产盲目上马，非住宅市场瞬间进入“战国时代”，众多开发商面对的是需求远小于供给的市场，为尽快回收成本，维持生存，恶性竞争在所难免，致使非住宅市场有价无市。
其次，国家宏观经济仍处于下行轨道，企业业务多数处于收缩期，新开创企业数量少、规模小，不足以支撑庞大的商业地产和办公地产项目，导致非住宅地产粥多僧少。
最后，不少非住宅地产项目是在限购的大形势下仓促上马，开发商对非住宅地产既不专业也不专注更不专长，而非住宅开发事实上比住宅开发更需要专业技术、专门团队和专项配套。比如商业地产需要若干不同行业知名品牌追随；如果没有，不仅配套项目上不了，价格也难以上去，那么房产升值空间就会打折扣，自然就没人敢买了。非住宅地产开发要学习万达等知名企业好榜样，走专业化、差异化、品牌化和连锁化的发展道路。建议不具备开发经验和条件但又需要在非住宅市场淘金的开发商，先尝试从三、四线城市入手，待实力、团队、技术、品牌和合作伙伴等成熟后再进军一、二线城市。