巨额转让霄云路的商业地产原因中冶大举扩张遇到经济问题
导读：巨额转让霄云路的商业地产原因中冶大举扩张遇到经济问题。
据北京产权交易所公告显示，中冶置业挂牌转让旗下全资子公司北京霄云华园置业有限公司100%股权及3.99亿元债权，挂牌8.16亿元。其中，标的企业100%股权转让价4.17亿元，挂牌截至6月4日。财务指标方面，霄云华园置业2012年度净利润亏损304.86万元，今年前3月亏损4.35万元。以2012年12月31日为评估基准日，净资产账面值7208.78万元，评估值3.55亿元。截至评估基准日，存货-开发成本5.27亿元存在抵押事项。
“到现在，还没有人报名接手。”该项交易受托会员北京华诺信诚财务顾问有限公司负责人侯宇6月4日中午向记者证实，北京霄云华园置业在三元桥持有“霄云国际”的A栋写字楼，面积2.2万平方米，15层。该物业原是华园酒店，经改扩建后变性质为写字楼，4月刚刚竣工结算。“目前还没销售，处于空置状态。相邻的B栋倒是都卖完了，在网上可以查到。”
6月2日，天有些阴沉。抱着在三元桥附近选址办公的念头，张先生看了几个项目后，终于在霄云路上名为“霄云国际”的两栋商业楼前，停下脚步。
然而，接待人员随后的回复，却又让他再度陷入失望，“项目只有B栋能卖，且早就分拆卖给小业主了，想直接从开发商手里买，基本不可能。”
两栋写字楼，一栋售罄，另一栋为何迟迟不露面？其实，沉默的一方，已作为交易筹码，出现在产权交易市场。近日，中冶置业挂牌转让其全资子公司北京霄云华园置业有限公司100%股权及3.99亿元债权，挂牌价8.16亿元。经证实，“霄云国际”便是霄云华园置业目前持有物业。
据了解，中冶科工集团(以下简称“中冶”)是国资委批准的主业包括房地产开发的16家央企之一，上市公司中国中冶是其核心资产，而中冶置业则是集团地产开发的龙头企业。近年来，中冶可谓大动作频频。就在上月，中冶旗下成都一地产项目又挂牌4亿元，出让其100%股权及债务。连续两笔股权转让，再加上去年底豪掷数十亿在南京、北京入手高价地，也让大举扩张的中冶再度陷入资金链紧张的争议中。
“转让霄云路、成都项目股权并不意味着战略转移，地产毛利率这么高，我们为什么会不做呢？”中国中冶相关负责人对记者表示，“地产将是集团未来发展重点，目前首要任务是尽快把手头土地商业地产转换成成品建筑，推向市场。对资金链问题要理性看待，没有投入难有产出，重点在于是否掌握着挣钱项目。”
连抛京川两地产项目
一则产权交易信息，或让位于北京东三环霄云路上的一块“烫手山芋”，迎来它的新主人。
从附近从事写字楼商业地产租赁业务的中介李克亭口中，上述信息也得到佐证。据他透露，霄云国际是中冶开发，B栋全部分拆卖给小业主，可从业主手里直接租。关于A栋，他则表述为被一家大国企直接收购，不对外销售。但言及名字，却表示不方便透露。
“改造型物业，往往存在先天瑕疵。改造成本很大，如招商运营再不理想，易造成亏损，转让也难达预期回报。” 全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波表示，商业地产对企业人才团队、招商运营能力、资金要求很高。尤其资金，一旦企业资金扛不住，或会拆分散售，或把项目运营起来整体出售，以缓解资金紧张压力。
记者也从北京市国土局等部门公开信息了解到，早在2005年8月，中冶旗下北京华园饭店有限公司以5240万元代价获得规划建筑面积32979平方米的霄云路28号地块，楼面价仅1589元/平方米。按此指标计算，霄云国际B栋写字楼曾近4万元/平方米的售价，是楼面价的25倍多。
而在转让“霄云国际”项目前，中冶已用同样方式，将成都一全资子公司以4亿多元挂牌出让。
记者从重庆联合产权交易所近日发布的公告了解到，中国十九冶集团旗下成都中冶田园世界置业有限公司，拟通过挂牌方式，剥离其完全持有的子公司成都田园世界俊峰置业有限公司的股权与债权。被转让公司经评估后总资产4.03亿元，但负债也高达3.86亿元。
中国十九冶集团办公室相关人士解释称，这个决策出于集团层面。目前集团作为主业的建筑施工业，资金周转出现一定困难，母公司中冶集团要求公司不能再增加负债，所以才有了把成都子公司卖出去回笼资金的决定。
难以摆脱的资金困境
和其他部分央企不同的是，中国中冶经济效益并不佳，在资金方面难以给予地产板块更大的支持，中冶置业陷入资金困境的说法更是此起彼伏。
2012年11月底，中冶置业56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块，创下国内总价地王后，关于其资金紧张的争议已甚嚣尘上。算上2009年中冶置业摘得的与2号地相邻的1号、3号地，三块地总地价款达到256.54亿元的天文数字。而关于该项目迟迟未动工的消息，中冶方面虽给出拆迁未完成的官方说辞，但更多人仍将资金压力视作实际原因。
中国中冶发布的2013年一季度报，也指向整体资金偏紧这一现实。数据显示，中国中冶货币资金仅261亿元，较年初下降23.7%，资产负债率达83.4%。并且，流动负债占负债总额的75.9%。而经营活动产生的现金流量净额一项，则为-65.6亿元。
兰德咨询总裁宋延庆表示，连续甩手项目，和企业资金链条有必然联系。原来中国中冶资金充裕，房地产可得到大量资金支持。现在局势扭转，某种程度上集团主业的工程板块，还要靠房地产业务拉动促进。再加上地产扩张较快，资金就变得紧张。此外，中冶自己开发建设施工这种方式有利有弊，利在拉动内部产值，弊是不能垫资，这或是导致中冶地产板块资金紧张，不得已转让一些项目的原因。
谈到资金压力问题，中国中冶相关负责人直言，拿地布局的出发点是盈利，要盈利就必须要投入。更重要的是，企业眼光是否独到，是否能掌握挣钱项目资源。另外，对资金依赖度高、开发周期快，是行业普遍特点，公司上市后融资渠道打开很多，只要项目好就不愁资金问题。同时，外界看待企业资金链问题，也应当理性。
地产战略仍待明晰
随着钢铁行业产能严重过剩、出现下滑趋势，地产板块在中国中冶中的分量，也变得越来越重。
公开材料显示，2012年中国中冶实现收入2211亿元，同比下滑4%，归属母公司股东净利润亏损69亿元。其中，工程承包业务、装备制造业、资源开发业务收入分别为1752亿元、114亿元、73亿元，同比分别下降3.12%、20.8%、42.6%。仅房地产开发业务营业收入252亿元，同比上涨21.7%。
“股市不景气，买黄金也亏，资金总要疏导出去，不然只能做等贬值。”上述中国中冶负责人表示，人们既然热衷于买房，房企当然热衷于拿地。而对中国中冶而言，地产是贡献利润很大的一块，毛利率远高于工程承包等业务，也将是公司今后的发展重点。
该负责人提供的一组数据，或许更能说明问题：中冶工程承包业务毛利率只有10%左右，地产业务毛利率却达到20%以上。以2012年为例，中国中冶整体毛利率11.7%，工程承包毛利率10.8%，地产达到23.4%。此外，资源开发和装备制造业务受市场价格波动影响明显，收益难以稳定，因此公司也一再向房地产领域倾斜。
4月中旬，中冶置业进行高层调整，中冶置业集团党委书记、董事长刘福明不再兼任总经理职务，刘波出任集团总经理、党委副书记。在宣布任命会上，中冶科工集团暨中国中冶董事长经天亮提出：“要打造中冶置业升级版，力争在两到三年内进入全国房地产20强行列。”
在各方寄予厚望的前提下，中冶房地产业务，还应进一步理清发展战略，对“全面开花”多一分敬畏，集中优势兵力打造核心竞争力。记者了解到，中冶置业在2012年完成以长三角、环渤海、珠三角为重点发展区域的战略布局，产业涉及商品房、保障房、写字楼、综合体，甚至是养老地产等新领域。尤其与中国人寿合作开发的首个养老养生基地——国寿(廊坊)生态健康城已在河北廊坊开工，总投资约100亿元。
大举扩张之余，值得注意的是，截至2012年12月31日，中冶房地产开发成本及房地产开发产品占存货原值总额的比重，也达到了57.70%。
“表面上是多产业类型并举，其实还是跑马圈地，以各种名义进行圈地。”宋延庆直言，中冶置业目前实际是两条腿走路，一条腿是商品房，一个腿是保障房。尤其保障房建设，因为能拉动公司主业，即自己工程板块发展，占比更超过一半。具体模式，就是地产公司做保障房开发，工程板块做保障房施工，这样大大拉动主业GDP，内部拉动系数约1.4，“100亿的工程在他们公司内部能产生140亿的产值。”
在工程承包、装备制造和资源开发三大业务增长乏力之际，中冶房地产业务能否接过为中国中冶扭亏为盈、拉动主业发展的接力棒，在地产业日益激烈的竞争中跑出怎样的成绩，一切仍是未知数。