商业地产转型需要外来资金资助 预计地产基金将会翻倍

导读：商业地产转型需要外来资金资助   预计地产基金将会翻倍。

中国商业地产从一线城市发展过渡到二、三线城市，全方位渗透。机遇下，对商业地产的管理模式创新提上日程。

在日前由中国地产金融拓展联盟、广东股权投资协会主办的中国地产金融创新论坛上，中国地金联盟常务副秘书长全亮称。“跟普通住宅不同，商业地产在完成开发后，还要进行招商管理、商业管理，这才是决定商业地产成功的关键。”“商业地产的核心是金融地产。”全联房地产商会秘书长钟彬认为，没有金融的可持续商业地产是不可想象的。中国商业地产今天有很多问题其实是金融问题。在国外商业地产背后其实主要是金融导向，甚至不叫地产金融，它核心实际上是金融地产。”

作为配套，“越秀集团发展房地产投资信托基金，为旗下商业产业提供了一个融资平台，将旗下的产权打包上市可在资本市场获取非常好的融资机会。毕竟住宅地产和商业地产不同，住宅地产往往是一次性消费，资金周转较快。”越秀房托负责人称，商业地产在金融领域多番尝试拓展融资平台，是必须要走的路。
“住宅地产”限贷限购，进入胶着状态。地产商纷纷升级开拓商业地产，并从一线城市发展过渡到二、三线城市，全方位渗透。在此背景下管理模式如何创新？南都记者日前从中国地产金融创新论坛获悉，众多商业地产商开始从销售型转向自持运营型，这就要借助地产基金、房产信托等金融模式，其中地产基金规模已经相当大，预计2013年地产基金将翻一倍。

众多企业开始尝鲜。越秀集团旗下越秀房地产信托基金(简称“越秀房托”)管理的白马服装市场借助房托平台，将传统市场发展扩张至资本平台，推进行业研发与推广创新。黄金湾投资集团等企业均表示慢热持久型的商业地产必须配备强大的金融支持和渠道，REIT S推进有望和地产基金的扩容是极大的行业利好。

“商业地产核心是金融地产”

在融资方面，广东股权投资协会认为，私募股权基金是房地产行业当下和今后最重要的金融工具，房地产私募股权基金更是商业地产发展最重要的推动力，让资本从拿地开始，进行有效的运作和管理，用股权投资方式共同分享长期投资带来的收益，从而实现地产和金融真正的融合。南都记者获悉，日前证监会已完成推出房地产信托投资基金(R E IT s)的可行性研究和准备工作，至此，我国难产多年的公募REIT s终于有望落地。

“就地产项目而言，写字楼、购物中心等业态的商业地产现金流远比住宅地产的现金流稳定，企业主营业务为商业地产类的，R EIT S的发展对其有好处，”中投顾问房地产分析师韩长吉接受南都记者采访时表示。

地产金融谋联手创新

不少商业地产发展商已经从各种金融创新中分得一杯羹。南都记者采访了在港上市的越秀房托和旗下白马专业市场，均对商业地产的资本运作带来的资金拓展、稳定发展机遇表示看好。

“白马服装市场借助越秀房托在港上市的平台，可实现从传统交易市场向多平台资本拓展转型，在资金、运营和管理上都有明显提升。”越秀房托旗下广州白马服装市场总经理程九洲接受南都记者采访时表示。

作为配套，“越秀集团发展房地产投资信托基金，为旗下商业产业提供了一个融资平台，将旗下的产权打包上市可在资本市场获取非常好的融资机会。毕竟住宅地产和商业地产不同，住宅地产往往是一次性消费，资金周转较快。”越秀房托负责人称，商业地产在金融领域多番尝试拓展融资平台，是必须要走的路。

值得注意的是，商业地产的投资热点从一线到二三线都已密集分布。不少发展商在长线作战的过程中，尤其需要确保稳定的资金链。黄金湾投资集团董事长申威表示，“黄金湾投资集团正充分利用自有资金和自己的募资能力，为房地产开发企业提供融资服务。目前我们自身的投资和房地产开发项目全部回归到一二线城市，已开始在京沪穗等城市出击拿地，也开始从销售型向自持运营型转型。”