深圳房价七年之痒 理性置业 看各片区"成长"
房价七年之痒呼唤理性置业
经历持续性上涨的深圳房价，今年7月以来再次陷入阶段性的僵局。据媒体报道8月新房成交量创近3年最低，但是房价却依然表现坚挺。
“对于真正有购房需求的市民来说，现在是最好的入市时机，一来选择多，二来议价空间大。”深圳中原物业顾问副总经理郑叔伦分析，由于拟征个税、银行收紧个贷等消息出台，致使一些“炒家”资金链出现问题，急于抛盘，使得现在市场的盘源增加而且有很大的议价空间。
深圳市世华房地产关外住宅部营业总经理林家乐证实：“从这两个月的成交量来看，成交的个案都是因为卖家降低了10％－15％。”房价开始松动，是购房者积极入市的大好时机。
“在中国经济持续看好的形势下，长期来说房地产价格还是会继续呈上升趋势的，不会出现大幅度的下跌，只会有小幅度的调整。”郑叔伦认为有购房需求的市民应该打破观望，最重要的是要挑选保值性高、抗跌性强的物业，因为一般房价波动较大的楼盘都是投资客较多的楼盘，所以最好不要挑选亮灯率低的楼盘。
“理性置业就是要量力而为、精心挑选，注重住房的使用功能和居住功能，挑选品牌楼盘和售后服务好的楼盘，才能住得放心、安心。”一位地产人士认为基于理性的态度，有实力的购房者任何时候都可以出手。
前海片区：
南山福田白领新驻地
简介：
前海片区位于风景秀丽的深圳前海湾畔，为深圳难得一遇的拥有 “青山、蓝天、碧水”的纯居住高尚社区。聚集在该片区的星海名城、阳光棕榈园、鼎太风华、前海花园等楼盘的价格也随着周边环境及生活配套设施的完善而节节攀升。
看点：
7月21日，深南大道和滨海大道两条深圳主干道与宝安大道的连接打通，位于连接交会处附近的前海片区占据天时地利，商业地产开发价值突显。同时，2009年地铁1号延长线规划在该区设置站点，地铁口物业也必将为片区注入新的发展动力。
成长性：
2004年以前，前海的外部环境还存在瓶颈，居住在该片区的主要是本地居民。但是随着交通环境和生活配套的不断改善，前海片区大盘的逐渐开发，该片区已逐渐得到福田和南山的白领认同。
前海房地产中介人士表示，前海二手房房价从2005年一季度的6095元／平方米上涨到2006年三季度的8861元／平方米。而今年涨幅继续保持，大部分楼盘涨幅都在50％以上，其中鼎太风华五期从2007年1月的11800元／平方米，上涨到7月的19800元／平方米，环比上涨68％。星海名城、阳光棕榈园等大盘80平方米的户型月租金已达3000元左右。
简评：
前海作为连接宝安、福田的交通要塞，在西部通道开通后，其地段位置的重要性日益显现，房地产市场也日渐火爆，相比后海每平方米3万至4万元的房价，前海更能吸引普通白领进驻。
后海片区：
迎来港租客热潮
简介：
后海片区紧邻深圳湾，是深圳少有的几个滨海居住区之一。半岛城邦、卓越维港、招商海月、半岛花园，等中高档楼盘及新开发的后海公馆、奥城等矗立在此。户型方面，以80－150平方米的三、四房为主，占到该片区住宅的70％左右。
看点：
7月1日西部通道建成通车后，与西部通道连接最紧密的后海片区，7月租金环比涨幅超20％，香港租客较6月增加约30％。虽然片区二手房成交量受市场观望氛围影响，但成交价依然稳中有升，如半岛城邦达35000元／平方米、招商海月达21000元／平方米。
成长性：
2004年前后是后海地产的关键年，诸多高档物业轮番出场，这些物业共同的特征是规划起点高、建设质量好、配套设施全，从而形成了高档社区的形象和浓厚的居家氛围，刺激住宅价值快速增长。
2007年上半年，后海片区二手住宅价格同比增长85．3％，6月成交均价达到21152元／平方米，远远高于深圳二手住宅平均涨幅。自7月以来，一些品牌社区的租金价格一路上扬，其中部分90至120平方米的二房二厅，空房月租金达到4000元以上，带家私、家电的则要达到6000元以上，而上半年，同等条件的空房月租金只有3500元左右。
简评：
一条滨海大道，缩短了后海与市中心的距离；一条西部通道，架起了深港两地深度互动的桥梁。但中介称，此片区投资客超过60％。有分析人士认为，炒家过多的楼盘，楼盘价格波动大，要注意挑选居家氛围浓厚的小区。
半山片区：
抢购场面不再有
简介：
蛇口半山片区经过20多年的建设，其国际化的片区特色已渐被认同。片区主要项目包括鲸山别墅、龟山别墅、半山海景别墅、半山兰溪谷、华联城市山林、明华国际海事中心、太子商业中心、蛇口国际学校、海上世界、绿草地高尔夫球场等。无论从项目本身的档次定位，还是项目的配套设施来看，都是按高标准设计的，成为深圳“塔尖”需求群体中较为深沉内敛人士的居住地。
看点：
跨海大桥的建成、地铁二号线工程的启动，奠定了蛇口半山连接深圳与香港西部的中枢地位，蛇口半山加快与国际大都会香港的联系互动，是蛇口国际化进程中迈出的又一重要步伐。面临着产业转型的蛇口半山，正悄然兴起的文化产业与创意产业，正给蛇口注入新鲜的血液。原来的物流、海上油气产业的成熟升级，带来了5000名国际化产业人群就地而居，为培育蛇口·半山区域这样的国际化大社区提供了源源不断的国际化人口。
成长性：
这三年，蛇口半山一带的楼盘价格已经翻了几番。2004年兰溪谷一期开盘，当时价格大概9000多元／平方米，而现在兰溪谷二期开盘，据数据显示，其均价已飙升至42000元／平方米。房地产资深人士称，今年上半年该片区涨势过猛，其未来走势难以预测。
简评：
蛇口半山片区是与深圳华侨城、香蜜湖齐名的三大豪宅片区，在西部通道概念炒作热潮冷却过后，片区置业趋势逐渐回归理性。
龙坂片区：
大盘相继推出打破观望低迷
简介：
龙华、坂田处于梅林二线关外，片区内万科四季花城、金地梅陇镇、万科城、万科第五园、珠江旭景花园、春华四季园等项目吸引了大批置业者，居住环境已成气候。
看点：
知名企业华为、富士康、新天下、康冠等扎堆龙华、坂田，为该片区带来了高科技产业人群的置业需求，直接推动了房地产楼盘的开发。
以发展成为高科技产业和物流基地中心为目标的龙坂片区，未来将会吸引更多高科技和高级物流人才的进入，他们都是稳定、高收入人群，将会给片区带来新的发展动力。
成长性：
据悉，龙坂片区在早几年前就确定了深圳中心区后花园的定位，地理位置明显优于宝安中心区、龙岗中心区的龙坂片区，房价却明显走低。位于龙坂片区的大盘万科第五园，9月8日三期高层观景开盘均价14000元／平方米，而龙岗中心城的公园大地二期开盘均价却高达17000元／平方米，即使被人们认为是高开的金地梅陇镇7月二期开盘均价也只是16000元／平方米。随着龙坂片区系列推量增加房价可望完成补涨大势。
简评：
分析人士认为，实力绝不在宝安中心区、龙岗中心区之下的龙坂片区，在这两片区推盘量减缓之下，随着龙坂片区梅陇镇、珠江旭景、万科第五园的相继开盘，下半年将会迎头赶上。
龙岗中心城：
销售速度减缓进入理性调整期
简介：
龙岗中心城规划早在1993年就建立了雏形，通过多年建设，整体片区定位形象已经明晰。以居住为核心的龙岗中心城，随着大运会以及城市轨道建设而正式登上舞台中心。
看点：
申大成功对龙岗房价的刺激明显而直接。根据深圳市国土部门信息统计，1月份龙岗成交均价8176元／平方米，比去年12月上涨10％。在1－8月份，龙岗中心城有鸿荣源·公园大地、招商·依山郡2期、龙光·君悦龙庭、天健·现代城、风临印象等大量楼盘面世，推盘量的上升，导致量价齐升的局面出现。8月25日公园大地开盘均价17000元／平方米，相比4月一期开盘价11000元／平方米，高出了6000元，极大刺激了当地楼价飙升。
成长性：
2004年、2005年，借着深圳整个市场的东风，龙岗中心城改变了以往小幅上涨的局面。从土地拍卖的楼面均价到市场销售均价都飞速上涨。2007年上半年，住宅的平均售价更突破万元大关。
简评：
在7月一系列新政颁布之后，龙岗中心城楼盘销售也驶入慢车道，令部分竞争力较弱的楼盘前景不容乐观。截至9月19日，在市场低迷下，公园大地已售出205套，成交率达58％，这样的成绩说明品牌产品还是较受购房者认同。世华房地产关外住���部营业总经理林家乐表示，龙岗等房价涨势过快的区域，其房价波动会比较大，购房者置业时要谨慎入市，最好挑选质量好的品牌楼盘和自住客居多的楼盘。
平湖片区：
本地需求为主房价趋于保守
简介：
平湖街道位于龙岗区西北部，是深圳市至东莞市、龙岗区至宝安区的交会点。该片区房地产市场还有待开发，每年平均只有两个新盘入市。
看点：
由于交通环境瓶颈制约片区发展，政府规划900万元升级平湖路网，打通四条断头路，大大缓解了平湖街道交通拥堵状况。
平湖的物流重镇地位将日益显现。片区将形成新型物流、客流、信息流中心之一，吸引更多高新科技人才、物流人才、金融业人才进驻，促使区域人口结构升级。
成长性：
平湖的住宅市场以本地居民需求为主，推盘量一直较少。2006年，翠峰丽景和九号公馆的入市给平湖楼市带来了一些生气。该片区一位房地产从业人员透露，今年将推出的和黄御峰园，作为平湖首个大型高级住宅社区，将改变人口居住结构，吸引更多关注平湖的特区市民在此置业。
简评：
2006年9月开盘的九号公馆，一期开盘均价是5300元／平方米，而今年5月二期开盘即升至11000元／平方米，涨幅翻了一番，但是相对于其他片区，这个售价还算保守。分析人士认为该区房价虽跟随整个市场上涨较快，但住房以本地需求为主，自住氛围较浓厚，房价波动幅度不会太大。
福田中心区：
中心地位不可撼动二手房各区之首
简介：
福田中心区是深圳市委、市政府所在地，是深圳重点开发和建设的中心城区。在全市经济发展中，福田区的功能定位为“行政、信息、文化、展会和商务”五大中心。
看点：
CBD、市民中心、会展中心、图书馆、少年宫、书城……伴随着一个个标志性的重点工程的全面投入使用，福田毫无疑问已经成为了深圳的政治和商务中心。福田的片区规划使得它能在相对较小的区域内实现办公、居住、购物、休闲、娱乐等功能的全方面和谐满足。到目前为止，福田已经形成了以商务中心区为核心，拉动各种档次住宅配套社区建设的地产新模式。
成长性：
作为深圳市的中心城区，福田不但交通便利，与其他区域相比，福田的市政配套、生活设施方面相当齐全。而众多利好因素也在吸引着越来越多的国际金融机构总部的入驻，一大批高档写字楼也如雨后春笋般崛起。随着CBD的更加繁荣，福田片区的人口结构也相应地发生了调整，一些高收入、高学历、高消费的精英人士，都是福田未来置业的主力人群。
简评：
福田在深圳具有无可比拟的区域优势，这里是深圳最成熟的商务和生活片区，这里是中高端楼盘的集结地。在近年新盘供应不足的情况下，目前福田的二手楼成交价位高居各区之首，成交量也高居不下。
红树湾片区：
豪宅集聚地
简介：
中信红树湾、红树西岸……一大批响亮的楼盘名字，红树湾片区承载了深圳人的海居梦想和“豪宅愿望”。2000年深圳市政府提出湾区发展计划，“地王”也在这一年出现。如今，长达十余年设计周期的深圳湾规划基本完成，而15公里海滨长廊的规划及“中国湾区”的称号也让红树湾更加闻名。
看点：
在政府的规划和市场的推动下，红树湾片区“豪宅区”的形象逐渐深入人心。红树湾的几个项目无论是从片区景观还是从项目本身来说，都具备了豪宅的要素，几个项目的均价更是远高于华侨城和香蜜湖的豪宅均价。
成长性：
中信红树湾是深圳的“地王”，从深圳“地王”诞生之日起，红树湾片区就成了深圳地产界最受瞩目的热点与焦点片区。伴随着中信的进军及一大批绝顶豪宅的集中出现，红树湾的片区价值也在不断地增长之中。
简评：
从自然资源来看，红树湾片区的海景资源比较突出；从配套来看，红树湾片区相对滞后。深圳有名的几个“豪宅区”片区规划已基本完成，可以再供给的产品已经不多。而红树湾片区还在发展之中，置业前景看好。
梅林片区：
中产主流片区升值前景看好
简介：
梅林片区位于福田区北环路以北，总用地面积530．13公顷。梅林片区是功能定位以居住、商业、办公为主，同时保留部分重点工业的城市综合区，目前有接近30万的居住人口。
看点：
片区成熟、配套设施齐全、交通便利、租金回报高等超强优势，使梅林楼盘备受关注。近年来，通过一系列的市政设施改造，且深圳最大的公务员居住地——梅林一村的出现，梅林的综合环境和社区的基础配套都得到了完善。而梅林文体公园、梅林文体中心等大型市政公园、文化活动中心的建成开放，将进一步满足业主追求高质素生活品位的需求。
成长性：
据最近的调查统计显示：60％以上的居住者打算长期在梅林定居，75％的被调查者认为梅林的各种设施和消费水准符合自己的生活习惯，85％以上的家庭认同梅林的社区环境和文化生活内容，他们对环境的高度重视主要和生活习惯、子女教育有关。政府方面，福田区政府宣布将投入300亿元进行城中村改造，上下梅林也在改造之列，加上万科即将在梅林片区开发大型居住区的消息，更为梅林楼盘的升值添上了一把旺火，可以预见使梅林片区的地产升值潜力无限。
简评：
作为福田中心区的一级辐射区，梅林片区素来承担着CBD白领居住生活的功能，甚至被誉为CBD的后花园。在梅林将近30万的居住人口中，绝大多数是城市的中产阶级，数十年的奋斗使他们拥有稳定的住所和较高的收入。从这个意义上说，梅林是深圳主流生活的片区。
宝安中心区：
特区外活力板块
简介：
宝安中心区作为深圳市西部的城市次中心，是宝安区行政、经济、文化、体育和信息中心，拥有良好的滨海人居生活价值。随着大铲湾的投入建设，宝安有望成为珠三角的物流中心。
看点：
今年宝安中心区及西乡一带的楼盘供应增多，全年的供应量很充足。按照目前宝安新中心区在售楼盘的均价来看，高档住宅的总体价格与仅一关之隔的南山前海片区住宅价格已是相差无几。而随着宝安大道的建成通车，地铁一号线延长段的开工建设等几大利好，为中心区目前在售楼盘的持续升值提供了保障。
成长性：
由于特区内土地供应方面的限制及整体楼市的持续高涨等诸多因素，深圳人大量涌向特区外置业，使得宝安中心区、西乡一带的特区内客户增多，而持续推出的几大新盘，也使得该片区的区域价值逐渐凸显。
简评：
分析人士认为，随着宝安中心区及西乡房地产市场的稳步发展，该片区也将逐渐成为特区外房地产市场乃至整个深圳房地产市场的又一大亮点。