一“调”回到5年前 深圳楼市7月始量价双双下滑
“深圳房价跌了吗，未来走势如何？”7月以来，焦点网的论坛里关于房价的讨论异常激烈。央行加息进入上升通道、银行紧缩银根、二套房首付提高、明令禁止开发商分期领取土地证，再加上“物业税”深圳将成试点的种种信息，有人形容楼市：“今年的冬天来得特别早！”
深圳楼市风云突变，由热到冷，开发商似乎有点措手不及，购房市场观望气氛浓厚。对此，焦点网记者走访了深圳南山、布吉、福田等在售楼盘，揭开深圳新房、二手楼市价格、成交量迷局。
现状：量价齐跌
新房“变相”降价
布吉某楼盘开始大幅降价，首批购买业主资产顷刻贬值10万元，情绪愤怒的业主一度毁坏售楼现场沙盘。由此引发房价已降-多米诺骨牌第一章已经倒下的大争论。紧接着，各大楼盘销售花招百出，布吉某在售盘直接降价2000元，还有某楼盘变相降价：实践售价为原价94折再98折又99折，送全套家私家电、送装修是普遍优惠措施，南山某高档楼盘送车位70年使用权（据售楼小姐介绍该车位价值50万元）。为避开观望期，福田某楼盘推迟开盘时间：“我们已经拿到了预售许可证，但想过段时间再开盘！”“大山地”出科意料的“低价”入市！
售楼态度大变脸
本周记者打电话到售楼处询问销售情况，都会听到温柔详细的解释：您是投资还是自住啊，我们这里各种户型的产品，2房、3房不同朝向、不同楼层有不同价位，您可以到现场来，帮您详细介绍，现在还有各种优惠……想起去年12月份记者到福田某售楼处看房，三个售楼小姐正在嗑瓜子，见人进来，相互看了一眼没说话。我问了一下在售户型情况，她们来了一句：“销售进程在右边，自己看吧，均价28000元，还剩下6套！”
据知情人士透露：深圳楼盘不敢明着降价原因诸多，大家都在相互观望，自从布吉某盘降价沙盘被砸后，没有开发商敢再“试水”！
二手房成交急剧缩水
7月的深圳二手楼市场成为甚为惨淡，买卖成交均价出现小幅下跌，成交量则明显缩水。据世华成交系统统计显示，7月份二手楼市场成交均价比6月份下降3.6％，这也是半年以来的首次下跌。据统计，福田、南山两区二手楼成交均价分别下跌3.4％、6.8％。成交量方面则下降非常明显。世华成交系统的数据显示，7月份成交量比6月份下降约50％，其中，南山区下降64％，盐田区下降58％，福田区下降48％，宝安区下降35％，龙岗区下降32％，罗湖区下降30％。据深圳市国土局相关资料显示，2007年7月15日出现二手房0成交的“历史性”记录！
销售太慢 开发商哭了？
各项政策“组合拳”同时出招儿，新楼销售急剧下降，传说中开盘当天销售一空，夜间开盘排长龙抢购的景象一去不返。“13%，我们正在经历一个有趣的时代。”这是一位地产策划人博客首页的句子，“13%”指深圳某楼盘开盘销售率。据资料显示，龙岗某新入市楼盘，国庆间开盘销售至今仍然没有超过3成。
据深圳世联地产研究报告显示，9月份深圳一手房成交量跌至2000套以内，相对于年中月均近6000套的成交量，急剧下挫近2/3。 刚刚经历了“抢购”浪潮的开发商，对于现阶段的销售速度显然不太满意，13%，无疑是冬天来了！
佣金上调 代理商笑了
“市场调整有利有弊，现在我们代理的部分项目，开发商已经提高代理佣金！”中原（中国）董事总经理黎明楷先生在接受采访时表示。“销售速度放慢，是正常的，这就像回到了5年前那种状态：房子是一套一套卖的，代理公司想尽办法在推盘，这也体现代理行业的价值。5年前卖房，开发商是按季度来统计销售量，现在是按天数。可以说，不正常的疯狂日子结束了，现在，我们要真正过上正常的日子，脱下西装进厨房，该加料得加料！”世联地产集团代理事业部总经理朱敏在接受焦点房记者采访时表示。
市场调整，必然会导致新一轮的洗牌。很多小的代理公司已经难以营业，三级市场地铺关门，对此黎明楷有自己的观点“代理行业真正拉开距离的时间到了，就像赛车，真正显出技术的时候是在弯道，如何顺利快速的“飘”过去是关键！”中原二、三级代理收入比为3：7，“目前一段时间，三级代理营业大幅缩水，二级代理有所上升，这也与目前的市场大环境有关。”
看多买少 投资客哭笑不得
不断上调的利率，让手握“重”盘的投资客哭笑不得。有人已经折价放盘，有些在硬撑，也有人很潇洒。孙女士投资房产已经有4个年头了，钱也赚了一大笔，对于目前楼市她依然乐观“我没有想过要抛售，因为我的物业大部分是二手楼小户型，且在中心区、地铁口，租金虽然赶不上房租，供房压力也不会太大。再加上物价上涨迅猛，固定资产不可能不升值。暂时不会降价出手，会继续持有观望！”张先生一直想买套房自住，最近他经常在香蜜周边寻盘，发现放盘价降了不少：“翠海花园一期某业主放盘300万，现在已经谈到260万，我觉得价格还偏，现在市场状况不好，我想谈到220万左右就成交！”据张先生介绍：中旅公馆二期放盘90%以上是毛坯，绝大数是投资客放盘。
对于新政对投资客的影响，业内资深人士杨应才表示：“对那些‘多数投资为自有资金，只是向银行借用少数资金’的靠租金回报的投资者而言，房贷利率上调影响并不大；而对那些用少量自有资金‘以小博大’向银行借大部分的钱‘炒房’的一族而言，房贷利率再次上调，压力是非常大的，因为很明显，这不是第一次上调利率，也不会是最后一次上调利率。”
未来 何去何从？
重拳调控 招招见效
“此次调控时间不会太短，影响也会是深远的！”朱敏对于政策的深度影响颇有把握：“上海在经历了2年多后才慢慢回暖，深圳是一个特殊而需求旺盛的城市，也许冰冻期不会太长，但应该也不会太短。”
另外，朱敏还表示：“国家抑制高房价的政策并没有错，今天上半年，房价上涨速度太快，已经不理性了。现在应该说是理性的回归，也是政策调整想要看到的结果。要保障大多数的住房问题，前提是要有足够保障低收入的政策性住房和廉租房，然后才把市场交还给市场！”
焦点名博郭建波(郭建波博客,郭建波新闻,郭建波说吧)则认为：“城市化和住房制度改革这两个因素的叠加必然使住房市场出现“超常规”的繁荣，如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。政府应该采取更有效的手段调控房地产市场。”
买还是不买？
低价入市，股市抄底。正在观望的自助型需求者一直在问：“现在买还是不买？”世华地产营销总监肖小平认为：“自住型业主，何时入市都是好时机！投资，不妨观望或者寻求多种投资渠道。”知名焦点名博牛刀则在博客中写道：“无论投资还是自住，现在都不要买房，因为现在的楼市已经很难把握了，稍有不慎，就可能蒙受巨大损失。”
“二套房首付提高，对于像我一样的投资者来说，影响还是蛮大的！我觉得现在的市场前景并不明朗，会进一步观望，看政策的执行力度和对房价的影响，看房价是否真会因此下降，再决定入市与否？”焦点网友小杰这样告诉记者。