商业巨头入驻将会为高端甲级写字楼的销售及租赁需求提供帮助
导读：商业巨头入驻将会为高端甲级写字楼的销售及租赁需求提供帮助
5月，位于城南大源商务商业核心区的“泰然·环球时代中心”2号甲级写字楼被北京某能源公司整栋买下，成交单价高达12000元/平米，创下本月城南写字楼成交最大单；而与环球时代中心一路之隔的高端写字楼“棕榈泉国际中心”也于上周高调发布销售报告：43个整层已售出27层，层面积2000平米，每层均价4000万元。
“2013成都财富全球论坛”前夕，成都写字楼市场利好频传。比如整层、整栋购买密集出现，世界500强名企扎堆进驻全新办公楼，这些销售与租赁市场同时呈现出的火热行情，引发了地产业界及投资者们的强烈关注。多名商业地产专业人士均向成都商报记者表示，市场之所以趋好，一是成都写字楼物业价格本身已处低点，上扬属意料之中；二是财富论坛的召开对商业地产市场的刺激亦不容忽视。
现象
销售市场：高档写字楼受捧，大宗购买频现
“事实上，最近一段时间，城南写字楼成交形势比较乐观。”新港地产执行董事张红兵告诉成都商报记者，包括东瑞金融中心、希顿国际广场、东方希望天祥广场、ICON高新国际广场、中节能大厦、两江国际、蜀都中心二期在内的众多写字楼项目均呈现出到访陡增、成交攀升的态势。东瑞金融中心营销总监何宁在接受成都商报记者采访时则表示，项目售楼部自4月28日正式亮相以来，咨询登记客户高达1200组，“前来洽谈整栋购买的专业投资机构不少于10家，火爆情况远超预期。”
成都嘉联地产总经理侯红权告诉成都商报记者，在这波行情中，外来大型投资机构或基金公司身影频现。“财富论坛让成都迅速吸引了外部资本的强烈关注，而目前商业地产市场筑底基本成形，在这个关键节点介入，无疑是一个相当不错的时机。”侯红权分析，城南CBD内的高端写字楼物业，因为商业氛围浓郁且硬件配置较高，深受跨国企业或大型名企青睐，这类物业是上述专业投资机构关注的重点。
租赁市场：IBM、拜耳制药、卡塔尔航空等加速落户
近期成都写字楼租赁市场同样精彩纷呈，多家世界500强企业纷纷赶在财富论坛前夕密集敲定成都总部办公大楼。
5月18日，位于东大街的明宇金融广场落成，美国花旗银行、日本邦民财务两大跨国公司签约入驻；5月21日，具有百年历史的全球信息产业巨头IBM签约入驻城南通威国际中心。同期，城南超甲精装写字楼“希顿国际广场”也向媒体公布签约入驻企业名单，卡塔尔航空、韩国起亚、中国联拓等世界500强企业以及多家跨国公司赫然在列。
在人南商务核心区，新投入运营不久的来福士广场向成都商报记者独家披露了签约企业名录，其中，不乏陶氏化学、苏格兰皇家银行、日立数据、华硕电脑、朗盛化学、希捷科技、新加坡胜安航空、丰田通商等跨国企业或国内知名公司。另一标杆性超甲级写字楼“仁恒置地广场”同样吸引了包括美国杜邦、3M、壳牌、拜耳制药等在内的数十家世界级名企进驻。
成都写字楼信息网总经理李东在接受成都商报记者采访时表示，近半年来，大企业频繁现身租赁市场，“因为企业实力较强，他们普遍要求最好的商务地段、最知名的超甲写字楼、最高的硬件配置，而所支付租金水平一般在150元/平米·月以上。”李东称，拜耳制药进驻仁恒置地广场，租金甚至达到惊人的220元/平米·月。“借助财富论坛这一重大的城市机遇，成都商业地产市场迅速反弹，这波行情对市场各方均有着不可估量的意义。”成都泓昌嘉泰房地产营销总监廖先迪表示，对成都写字楼而言，“认清价值、重拾信心比任何东西都重要。”
数据
对于近期成都写字楼市场出现的种种利好，泰然·环球时代中心营销负责人江子阳给予了积极评价，他称，销售、租赁双管齐下，且皆呈走高态势，对去化库存、提振投资者信心以及稳固成都高端写字楼价值均有重大推动作用。
成都甲级写字楼2013年一季度报
总存量 968166平方米
●环比不变
空置率 42.51%
●环比下降了2.74个百分点
从区域上来看，天府新城和中央商务区的空置率下降得最快，分别下降了15.04和2.67个百分点。
吸纳量 26573.9平方米
●比去年同期上涨300.9%
租金 平均租金130.45元/平方米·月
●环比微升0.77%
从区域方面来看，东大街租金环比微涨3.8%，达123.28元/平方米·月。中央商务区环比微降0.51%，为137.1元/平方米·月。
数据来源：戴德梁行5月24日发布
影响
三大预期变化
重构成都写字楼市场价值
跨国企业选择办公物业的标准是什么？在地段之外，大企业所强调的现代化办公对写字楼的软件服务带来哪些变化？备受瞩目的大企业入驻会否带动周边住宅的销售及租赁？
据戴德梁行数据显示，2013年第一季度，成都写字楼空置率比上个季度下降了2.74个百分点，至42.51%。同时，成都商报记者近期也从市场终端获悉，伴随着成都全球财富论坛的临近，一些世界500强或跨国企业进入成都的步伐也在提速。大企业接连落子成都，会给写字楼市场带来哪些方面的变化呢？
变化1
办公物业选址：城市中心或城市发展的重心
成都作为中国西部中心城市，近几年来已吸引了超过半数的世界500强企业入驻，同时近两年时间成都也涌现了大量的甲级写字楼物业，到底什么样的写字楼能够受到跨国企业的青睐？
5月18日，位于东大街的明宇金融广场举行了落成典礼，典礼上宣布美国花旗银行成都分行入驻明宇金融广场。美国花旗银行是世界500强之一，是一间在全球近150个国家及地区设有分支机构的国际大银行。在地产业界，众所周知这类跨国企业对于办公物业的选择极其苛刻。
美国花旗银行成都分行负责人向记者表示，“一个城市，中心只有一个”，花旗银行看中的是明宇金融广场在地段优势、产品设计、业态组合、地标高度、顶级配置等方面的综合优势。事实上，明宇金融广场早已得到了众多大企业的关注，目前已有包括三星电子科技、花旗银行、ANSYS、文化盛和投资、新时代信托、众力鑫达投资等入驻。明宇金融广场相关负责人介绍，众多跨国企业中在区位上的选择几乎有一条铁律，那就是城市中心或城市发展的重心区域。
同样，位于国际城南核心区的希顿国际广场，据悉已吸引了全球500强中的中国航油集团、韩国起亚、卡塔尔航空、中国十大汽车经销集团-联拓集团等扎堆入驻。
有业内人士介绍，500强企业都有一套完整的选址程序，他们要综合财务、法律、业务、行政等各职能部门的意见来决策，目的是要让相关人员都满意。多数500强企业会关注产业群体，充分考虑地区人员教育程度、环境资源，以及当地政府的支持力度和经济优惠政策。他们都遵循风险最低、机会最大的原则。宏观选址确定之后，他们才会进而考虑地理位置、交通条件等因素。
变化2
现代化办公：首选“超写”，更重服务
众所周知，高品质的写字楼能够提升企业形象，但500强企业和跨国企业选择办公物业也并不是只看地段和外观的，据一位长期服务大企业租赁的业内人士介绍，现代化办公要求那些高端写字楼必须从硬件配置到软件服务都无短板。
以明宇金融广场为例，它成功地将五星级酒店、国际甲级写字楼及国际俱乐部三种业态融于一体，是对常规甲级写字楼提供单一办公服务的一种创新和突破，在单一建筑体内即可“足不出楼”就满足所有商务需求。
希顿国际广场相关负责人也表示，企业对写字楼品质的要求包括很多方面，比如交通、楼宇建外观、智能化空调系统、电梯质量与配置、大堂布置及建筑通风采光等方面是衡量写字楼品质的重要因素。现代企业对健康安全的办公环境要求越来越高，它涉及到包括网络安全、资讯安全、员工身心健康在内的诸多方面。这些因素直接反应在写字楼的硬件设施及配套服务。同时，很多500强企业对中国并不十分了解，他们普遍认为“跟着竞争对手和同行走肯定没错”，因此在选择办公物业方面也喜欢扎堆，也存在着明显着羊群效应。
变化3
巨头入驻:带动周边的销售及租赁需求
有业内人士认为，成都全球财富论坛的召开，不仅对于写字楼消化库存利好，对于成都一些高端住宅物业而言更是一次前所未有的发展契机。
“成都全球财富论坛的召开对成都楼市而言最大的受益方就是成都写字楼类办公物业，由于成都全球财富论坛的影响，成都写字楼的物业价值或将被重估。”中成房业副总经理沈波认为，成都全球财富论坛将极大提升城市的“首位度”，让成都的产业吸引力、居住吸引力不仅仅局限于四川，局限于西部，城市的磁铁吸力将更大，除了城镇化进程中新增的大量新城市人外，国内外知名企业将带着产业蜂拥而至，随���而来的就是大量的精英人士进入成都，而这对于成都楼市而言是一次契机。有消费能力、有住房需求的人士的增多，自然对房地产而言就是利好消息--持续的购房需求。从这个角度而言，“财富”论坛后的磁铁效应的连锁反应，最后将在楼市得到最明显的体现。
“成都全球财富论坛在成都召开之后，在一个时间段内会有大量的跨国企业和依附他们而生的服务型企业滋生出新的办公需求，这对于成都写字楼消化库存、降低空置率是一个利好。”泰然·环球时代中心营销负责人江子阳表示，譬如世界500强企业的一些大企业落子之后，一些依附于一个行业链上的服务型企业也会伺机而动，在其周边选择适合自身的办公物业、LOFT等等。
同时，希顿国际广场相关负责人还表示，虽然业界普遍认为成都全球财富论坛的召开对于成都楼市的成交会有一定的促进和拉动作用，但从目前市场销售及租赁的情况来看，这是一个循序渐进的过程，需求并不是在一夜之间爆发的，先将产业落地、精英人才进驻，随之而来的就是住房需求。可以预测，在财富论坛召开之后，伴随着一些跨国企业在甲级写字楼内开始办公，国际城南和城东攀成钢区域内一些定位高端的住宅项目也将会迎来一轮销售行情。