王珂：写字楼有品类么

导读：王珂：写字楼有品类么。

通过生命周期区分出写字楼的品类，可以帮助我们对一个新项目的价值及潜力提供基础判断。做写字楼开发或投资，在锁定目标城市后，就可以依据上述的品类分析，即依据当地的企业生态现状，确定写字楼项目的主力产品和产品组合。
地球上的任何物种，在进化这个漫长而残酷的战场上，若想生存，就必须发育出一种本能：把周遭世界这个充满无限变量的环境尽可能简单化，从而提高“认知-判断-行动”的效率。尽管很多时候与事实有偏差，但这种简化机制确实在大多数时候上提高了效率。

微观到房地产行业，简化机制也无处不在。做得好的，在同业竞赛中可以凭借高效率的长途奔袭而扬名立万。比如，万科从百亿到千亿的成长过程中，尽管膨胀速度很快，但其以客户家庭生命周期为视角的产品线一直是清晰且简单的。

住宅可以品类化，那么，写字楼有没有可能同样地品类化呢？结论是肯定的。如果从写字楼客户——企业的生命周期的角度看，写字楼产品也可以区分出清晰的品类。

企业的生命周期，可按照成长路径分为VC级（刚刚开始风险投资，企业处于初创阶段）、PE级（得到A轮融资，企业开始扩张）、IPO级（已实现公募，企业稳定增长）和总部级（庞大到需要剥离职能或有特殊需求，如建立地缘性更好的政商关系）四个阶段。

从租客的角度来看，其选址诉求、承租面积及预算占比，和企业所处的生命周期密切相关，但与具体行业关联不大。而且，处于不同阶段的企业，在办公选址上的需求和成本负担是跳跃式的。

一座写字楼，当50%以上的租户处于同一生命周期时，这座写字楼的资产特征就会对应一个相对集中的品类。

比如，建外SOHO就是典型的VC写字楼项目，大部分租客是小企业，它们更追求便捷和低负担。这种类型租客也造成了VC写字楼项目鲜明的资产特征：潜在租客数量最大、流动性最强，但资产增值速度也最慢。

伴随生命周期的演化，一个项目的主要租客生命周期阶段越高，则其租用的写字楼项目流动性逐渐减弱，而资产价值逐渐增强，显示出更好的增值能力。比如金融街和CBD为代表的IPO级写字楼，就是其典型代表。

而租客到了总部级，客户再次分化。这部分企业客户开始出现自建和自购写字楼而外迁的现象，造成写字楼项目有效租客数急剧下降，流动性降到最低。虽然首次交易价格往往最高，但交易也往往长期没人接盘。

写字楼的资产属性不同，适合的投资客户也不同。VC项目虽然成长性弱，但特别适合风险偏好很低的包租婆式的中小投资客，CBD虽然好，但估值偏高又有空置风险，更适合风险承受能力更强的客户。

通过生命周期区分出写字楼的品类，可以帮助我们对一个新项目的价值及潜力提供基础判断。做写字楼开发或投资，在锁定目标城市后，就可以依据上述的品类分析，即依据当地的企业生态现状，确定写字楼项目的主力产品和产品组合。

用品类的逻辑，也可以为市场上的一些现象提供相对理性的解释。比如，建外SOHO，租金回报近几年也在增长，但由于其业权分散和产品品质的双重影响，导致其租客自始至终处于VC阶段，成为小企业的集散地。由于租客无法实现级别上的替换，其品类“锁死”在VC级别上，对应的资产价格也只能跟着市场尾部涨跌。

用品类的逻辑，还可为产品定位与经营提供思路。

首先，做写字楼开发，就算为了补充现金流需要散售写字楼，也要为写字楼品类的成长性留出余地。产品品质是实体基础，你能帮助客户实现升级带来的资产增值，客户就会放心地继续追投。其次，如果能够捕捉到在基本面上具备品类升级的城市和项目机会，即使现状不堪，也可能是一座富矿。

同样的，在写字楼销售时，如果我们能根据入驻企业的生命周期对写字楼进行归类，并以此和不同的投资客户对位，这些不同品类的写字楼，也就越来越像一个完整系列的理财产品。