轻住宅重商业央企地产借力证券化

2012年年底，房地产信托的规模已高达6881亿元，其中纯股权投资占比仅为8%，多数是债权投资。据高通智库数据，目前房地产基金的规模约为400亿元，其中机会型基金占主要比重，增值型基金占比较小，55%的基金为独立品牌的内资基金。
柴莹辉地产达人潘石屹已经不是第一次和央企在北京“交锋”了，上一次，他败于央企中化方兴“手下”，痛失惦念已久的“广渠路”地王。如今位于北京的望京SOHO[最新消息价格户型点评]，又将面临央企保利地产的竞争，或者说是“挑衅”。

在中国内地，越来越多的民营房地产开发企业或将面对如潘石屹一样的问题。由于中央政府持续对住宅市场的严厉调控，即便坐拥各方资源的央企房地产下属企业，也逐渐将商业地产和办公物业作为自身战略的转型方向。

此外“证券化”带来的诱惑，令央企亦无法回避。保利[简介最新动态]、中粮[简介最新动态]、中化方兴等企业，均在不同程度上开始寻求商业地产和办公物业的证券化的可能，即便是资源丰厚的中央企业，对于低成本的资金，也绝不会视而不见。

央企“对手”

保利地产已经确定的战略规划中，将不断提升商业地产和办公持有类物业的比例作为一个硬性指标加以实现和约束。

“从机场出来，以后你一定会看到一个独具特色的建筑，那就是望京SOHO。”潘石屹善于鼓噪与煽动。他希望这座建筑成为北京国门的“新地标”。然而，现在，最好的情况恐怕也只能是“地标”之一了，因为就在与望京SOHO一街之隔，央企保利地产也要做同样的事。

望京SOHO的对手是保利国际广场[最新消息价格户型点评]，在以前卫自居的潘石屹项目的一街之隔，未来将出现一个“钻石灯笼”状的写字楼，这样的建筑形态在深圳、上海等特大型城市都曾出现，多数都成为了“地标之一”，所不同的是，北京保利国际广场的高度将达到130米，这个高度在比邻机场的区域，已经十分惹眼。

这并非是潘石屹第一次面对央企。2009年广渠路地王出让，面对志在必得的潘石屹，中化集团下属的方兴地产不惧高价，令潘石屹不得不遗憾认输。

保利地产北京公司副总经理王英男告诉《中国经营报》记者，在保利地产已经确定的战略规划中，将不断提升商业地产和办公持有类物业的比例作为一个硬性指标加以实现和约束。按照这份规划，保利地产未来在北京的业务，将按照住宅地产与商业地产7∶3的比例进行分配。

保利地产并不是唯一将商业地产作为未来业务战略重要发展方向的央企下属房地产企业。在此之前，中化集团下属的方兴地产，就已集资约27.17亿港元，用以支付向母公司中国中化集团公司(中化集团)收购金茂集团权益所需，而金茂集团即是央企中化平台上商业地产和办公物业的整合平台。

相比于保利地产和中化方兴，中粮地产的动作更为直接。截至本报记者发稿时止，中粮地产已经完成了“内部整合”，即将中粮地产和中粮置业两个下属公司在集团管理架构中整合为事业部，而在这一事业部中，商业地产的开发、建设、运营占有最为重要业务位置。

圈占资源

这些“贸易派”央企多年以来积累的资源，使其在商业地产和办公物业的开发、建设、运营上，都拥有足够的先天优势。

依靠资源圈占资源，是央企房地产开发企业“突进”商业地产的基本模式。“无论是北京、上海、还是深圳，保利做商业地产，都是要在未来城市的核心区占有一席之地。”王英男告诉记者。

记者了解到，保利国际广场在北京所在的望京区域，虽然并非传统意义上的城市核心区，但在未来规划中，已经被北京市政府规划为高端研发和制造业的集中区域，政府将以国际现代先进商务区为发展理念，在未来5~10年里将大望京打造成北京先进国际商务区典范，成为北京第二CBD。

在此之前，摩托罗拉、北电集团、西门子等国际企业的总部，都已经由国贸CBD迁至这一区域。

“央企很多是做贸易出身的，现在你看到表现得比较强劲的中粮、中化、保利，都是贸易的出身。”中菲咨询有限公司副总经理和春阳向记者表示，由于这些“贸易派”央企多年以来积累的资源，使其在商业地产和办公物业的开发、建设、运营上，都拥有足够的先天优势。

一位曾在中粮置业工作的前高管向记者表示，中粮之所以能够在内地第一个将无印良品等品牌引入，与其集团层面长期从事的海外贸易渠道有很大的关系。中粮集团在改革开放初期，长期从事进出口贸易业务，因此，在招商渠道上占有很大的资源优势。

相比于中粮集团，保利地产由于其母公司长期从事军工进出口业务，因此，在外资企业的资源方面，也拥有相应的优势。在北京的保利国际广场中，已经有不少外资企业筹划进驻。

图谋资本

目前房地产基金的规模约为400亿元，其中机会型基金占主要比重，增值型基金占比较小，55%的基金为独立品牌的内资基金。

“根据央行数据，2012年开发商自筹资金占比40.5%，该比例较2009年相比上涨了近十个点。所谓的自筹资金，新增部分中很大程度上就是房地产基金和房地产信托。”高和资本合伙人苏鑫告诉记者，这种证券化的可能，亦是央企大规模突进商业地产的重要原因之一。

2012年年底，房地产信托的规模已高达6881亿元，其中纯股权投资占比仅为8%，多数是债权投资。据高通智库数据，目前房地产基金的规模约为400亿元，其中机会型基金占主要比重，增值型基金占比较小，55%的基金为独立品牌的内资基金。

“相比于招商渠道的资源，央企很多都是全牌照公司，在集团平台层面，拥有信托公司、投资公司等牌照，这意味着商业地产的资产证券化业务，央企能够更加顺利开展，而且付出更小的中间费用。”和春阳向记者表示。

2013年，中信证券与华侨城[最新消息价格户型点评]合作，发行“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”，合计募集资金18.5亿元，设优先级受益凭证和次级受益凭证两种受益凭证。

“以收购资产包的形式，把资产分为核心资产和非核心资产。其中，‘非核心资产’以资产精装修的方式散售，其利润补贴到核心资产中，使核心资产的持有成本降低，同时也优化基金短期的流动性。核心资产则选择持有，通过提升经营水平，以稳定增长的租金赢得估值的提高，进而放大经营性贷款额度。如果租客的品牌、租金和租赁期限合适，也可以辅之以资产证券化思路。”苏鑫表示。