多业主的商业地产未来何去何从

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   5月24日下午，由全国工商联商业不动产专委会主办，亚太商业不动产学院主办的“销售型商业物业利弊分析管理与后期运营管理创新研讨会”在北京紫光国际交流中心隆重举行。龙德置地有限公司董事总经理王杰、二十一世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔、北京凯德翠微总经理胡泊、均豪物业管理服务企业总经理于庆新、高和资本投资副总经理陈方勇、北京市中永律师事务所合伙人刘 欣律师以及光明日报总编室副主任范志臣、经济日报主任记者杨国民、农民日报、国际商报、中国企业报等20多家媒体参加了此次研讨会。

研讨会上，专家们就国家今年 “国五条”颁布以来商业房地产在运营中遇到的各种困境、如何做到商业地产的转型和处理业主、市场公司以物业多方产生的矛盾等相关问题进行了讨论。

面对复杂多变的销售型房产经济市场，龙德置地有限公司董事总经理王杰对商业地产分割销售和多业主商业地产转型问题进行了详细分析。“从开发者的角度讲，没有任何一家开发商有这么充足的资金持有这么大的物业；从社会投资者的角度来看，有这样的产品需求；因此开发商不可能不分割销售，但是分割销售一定要遵从业态必须规划、评估人气、制定科学分割比例、考虑租售比以及保底式管理等五个方面，要考虑到后期运营和后期业态规划等后续问题，进行科学性发展。”王总最后特别强调，只有适度分割、科学分割才能赢得市场的成功。

会议上，二十一世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔通过自己多年的亲身经历对销售商业的利弊进行了总结分析并详细阐述开发商在面对开发过程中所需要的商业心态和躲避风险的经验，他认为“相比住宅来讲，商业地产的投入产出比是较好的，但是持有对现金流是对中国的商业地产一个非常大的考验。因此，对于开发商来讲，一定要在前期对商业多加理解，不能抱着住宅的心态做商业，要保持一种后续跟进的状态，才能避免好盘变滥盘，避免对商业资源的浪费。”

然而，需要面对无数小业主的散售型运营商，如何做好持有型商业以及跟资本对接呢？北京凯德翠微总经理胡泊讲到：“‘想说爱你不容易’，关于小业主较多的散售型运营商我认为主要还是要综合双方的利益，采取针对性的措施。而如何做好持有型商业，这就需要商业的实际经营者必须要考虑到交通、可视性、可达性、客流等因素。”随后胡总用翠微路凯德MALL这一成功实例现身说法自己是如何过关斩将克服难关。

随后均豪物业管理服务企业总经理于庆新对物业管理在商场运营中的重要性发表了独到见解。他认为：“物业公司和开发商探讨的话题都是‘如何打造一个好的资产’，因此开发商对物业管理的关注也越来越强，但是仅从物业管理的角度讲，单一业权的商业更好管理，而物业公司对分割业权实施管理却非常艰难，也正因此，我认为商业地产，能不分割就不分割，如果要分割，就一定做到科学分割，并且提前做好法律文本以便约束物业的所有人。另外，在应对未来经营风险上，要统一筹划，包括聘请专业的商业经营公司方面以达成经营共识。”

尽管开发商散售是不得已，但做大规模也是对开发商们很大的考验，所以业内一直在讨论如何在持有的情况下解决现金流的问题？高和资本投资副总经理陈方勇对此提出了“金融创新”这一概念，并指出，“把经营权和所有权分离，用更多的先进的创新方法来为商业房产未来发展保驾护航，这需要更多的商业合作尝试。”

无论是持有还是销售还是金融创新，法律都是很重要的支撑，会议最后，北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师从法律层面解析了当今如何面对商业房产在销售和产权方面的难题。他认为：“需要运用法律政策的手段加以解决问题的前提是要懂得商业房地产相关的法律，在法律的范围内，约束企业和商户的行为，才能更加的轻松面对行业难题”。 同时他还建议政府要发挥引导作用，虽然商业物业不涉及民生问题，但是毕竟也是一个社会问题，特别是这种商业物业随着到期以后，越来越多的展现到政府面前，越来越多这种商业物业可能会爆发潜在的社会问题的情况下，商业物业的闲置无疑是一种社会资源的浪费。在中关村，像中关村E世界和科贸这种多业主的商业地产也面临转型。这种转型对于科贸或者e世界来说，太难了，因为干这个还能赚钱，这样的情况下你怎么让它改变做别的？如果做别的怎么做？谁来做？所以，政府在这个环节上面是不是应该有一些引导？是不是可以给一些配套的政策？是不是可以组织一些活动？让这些业主们有统一的理念，就是你们的利益是捆在一起的，你们为了自己的利益也影响形成统一的意见。

在会议的末尾，主办方安排了媒体采访时间，各位嘉宾也都用亲身经历逐一回答了记者的问题，相信这次商业房产行业的盛会为商业房地产的经营者答疑解惑上了很宝贵的一课，也将会为整个行业带来更多的希望和机遇。