深圳商业物业待入市项目增多成交仍处低位

导读：深圳商业物业待入市项目增多成交仍处低位
3 月开始深圳商业市场供应、成交逐步恢复历史水平。本月在一手住宅项目集中入市的带动下，社区商业供应量继续大幅提高。全市取得预售资格的项目共6 个，批售面积3.37 万㎡，但入市项目较少，全月仅中粮锦云少量商铺公开发售。由于入市销售项目较少，全市一手商业成交基本维持平稳，成交面积0.43万㎡，环比减少8.5%，成交均价40397 元/㎡，环比下降1.92%。二手商业成交小幅下滑，共成交393 套2.4 万㎡，环比减少14.44%。
二、一手商业市场综述
1、市场供应分析——社区商业带动供应攀升
伴随着一手住宅市场供应量的大幅提升，本月商业项目取得预售资格的数量也大大增加。全市共6 个项目取得预售资格，分别为总批售套数为302 套，批售面积为3.37 万㎡，约为上月批售面积的2.5 倍。
本月主要入市项目是宝安区中粮锦云的社区商业，位于宝安区前进路与流塘路交汇。该社区商业共60套，本次推出约20 套，主推面积为27-351 ㎡，均价为4-10 万/㎡。
2、市场成交分析——量价维持平稳
据深圳中原研究中心统计，4 月深圳房地产商业市场成交一手商业54 套，环比增加10%，而成交面积为0.43 万㎡，环比减少8.5%。
本月商业项目成交与上月相比基本维持平稳，略低于历史平均水平。龙岗区有8 个项目录得成交，宝安区成交2 个项目，福田、盐田各成交1 个，而罗湖与南山区无成交。
龙岗仍为全市商业成交的主力区域，成交面积共0.29 万㎡，占全市总成交面积的68%。其中，远洋新干线荣域花园本月成交量继续上升，共成交23 套1901 ㎡，瑞泽家园成交5 套296 ㎡，东晟时代花园成交3 套230 ㎡。
宝安成交2 个项目，成交面积为735.34 ㎡，占全市总成交的17.03%。芷峪澜湾花园录得6 套成交，成交面积为222.44 ㎡，万科翡丽郡花园成交2 套，共512.9 ㎡。
盐田仍然只有壹海城一区1 个项目成交5 套单位，成交面积为514.92 ㎡，占全市的11.93%。
福田依然只有君临天下名苑备案2 套单位，面积共126.57 ㎡，仅占全市的2.93%。
本月社区商业成交比例为81.2%，壹海城一区带来11.93%的写字楼底商成交，其他类的瑞泽佳园成交占比为6.87%。
由于区域均价较低的龙岗区本月商业项目成交面积占比继续提升，使4 月深圳一手商业的成交均价微跌至40397 元/㎡，环比下降1.92%。
各区均价由于受个盘物业及成交单位影响很大，成交缺乏稳定性和连续性，波动较大。罗湖、南山无成交，均价维持不变；盐田、福田区同一物业成交，基本维持稳定；龙岗区在远洋新干线较高的成交均价带动下，环比上涨8.9%。
个盘物业售价方面，由于商铺位置、户型等因素影响，不同单位售价差别较大，难以形成有效的比较。综合来看，本月各盘成交均价基本维持稳定。
三、二手商业市场综述——龙岗低价铺位成交活跃
本月二手商业成交小幅下滑，全市共成交二手商业393 套，环比减少28.15%，成交面积2.4 万㎡，环比减少14.44%。
从各区成交量来看，商铺较为集中的罗湖区本月成交量大增至1.03 万㎡，占全市总成交的43.1%；龙岗区一、二手商业共攀升，本月二手成交量环比大增89%至0.46 万㎡，占全市总成交的19.25%；福田、南山成交环比大跌5 成以上，全市占比约为10%；宝安区小幅增长，盐田无成交。
二手商业价格因受成交项目的影响较大，每月价格波动也较明显。根据深圳中原研究中心对全市多个样本物业各月的成交价格监控显示，近一年全市的二手商业价格在2.5 万/㎡-13 万元/㎡间波动，本月由于龙岗区低价铺位成交活跃，二手商业成交均价为44834 元/㎡，环比下降30%。
各区近一年的价格水平中，罗湖因东门等传统成熟商圈的价格支撑，均价在4.3-32.3 万/㎡，且最高均价在本月创出；由于受福田中心区、车公庙片区等区域高价物业的带动，福田区的价格水平在6.1-13.2 万/㎡；而南山文化中心商业氛围的日趋成熟，也使得南山商业价格逐渐上涨，价格区间在2.1-25.6 万/㎡；
宝安商业价格区间在2.7 -8.8 万/㎡；龙岗商业价值较为低洼，为0.6-5.0 万/㎡。
四、后市展望——社区商业助力新房成交
本月取得预售资格的项目大幅提升，但均未入市销售，未来新商业项目的供应量将有所增长，预计一手商业成交将继续恢复。此外，住宅市场投资需求在政策打压下，将有部分客户分流至商业市场，助力一、二手商业成交继续回升。