新五条下哪类商业地产更具投资价值？
导读：新国五条下哪类商业地产更具投资价值？
不动产作为保值增值的一个重要选择，在新国五条细则落地后，购房者将视线再次转向商业地产。
那么在不限购的影响下，是否所有商业地产都凸显出了保值增值属性？
显然答案是否定的。
那么，商业地产投资的禁区，你了解吗？
饱和之下蓝筹商业是首选
日前，世邦魏理仕发布一份全国及沈阳的写字楼商业综合体调查报告，数据显示，截至第一季度，沈阳写字楼现有体量达到80万平方米，而到2015年，新增体量将达到160万平方米，这还仅仅是沈阳核心地段主要商圈的供应量。那么，沈阳写字楼市场，饱和了吗？
世邦魏理仕给出的答案是，品质高端的蓝筹写字楼，有强劲的市场需求。根据其统计数据显示，2012年，沈阳写字楼市场，大型内资企业整体购买写字楼的事例已经不是稀奇事，而2013年，大型的内资企业对于写字楼的需求仍将继续保持旺盛，市场表现将会保持高度的活跃。截至2013年4月份，租赁市场在新增供应持续为零的情况下表现活跃，深圳宝能与君通商贸分别在东北传媒文化广场与万鑫大厦C座租赁了一千平方米以上的写字间，而北方传媒与华润大厦也有部分小面积租赁成交。
而戴德梁行最近出炉的统计数据也显示，一季度，沈阳市甲级写字楼总体存量在417700平方米，没有新增供应，而整体平均租金环比上升2.23%至每月每平米166.78元。具体来看，中山广场区域写字楼租金环比上升5.92%，达到每月每平方米111.89元。五里河区域的甲级写字楼租金继续小幅上涨，每月每平方米199.41元。
显然，在高品质写字楼供应较为集中的五里河区域，租金水平处于沈阳写字楼领跑位置。
对此，世邦魏理仕相关负责人也给出建议，在整体供应偏大的情况下，市场存在着一定的风险，因此，应该更加关注市场上稀缺的蓝筹写字楼产品。
高档拼杀金廊
小户低价挑战住宅
公寓产品，因其“宜商宜住宜投资”的特点受到市场欢迎。
“由于公寓本身属于商业产品，不受国五条限购约束，以前投资住宅市场的人们会逐渐考虑投资公寓产品。”沈阳全跃房地产营销策划总经理于全苗说。
一方面，金廊沿线上，伴随着多个综合体的出现，涌现出大量公寓产品。如佳兆业中心、夏宫·城市广场、茂业中心、裕景中心、嘉里中心……
“公寓项目都是由大品牌开发的高档产品，而且为精装修，加上地段原价格颇高，单价万元以上公寓比比皆是。”精诚集团精图企划副总经理李昂分析。
而在一些新兴的区域商圈，也涌现出不少公寓产品，多为小户型，并且定价上与区域内住宅产品持平或更低。例如，位于铁西经济开发区内，近地铁的一家公寓项目，精装修公寓均价在5000元/平方米。
东一环旁的一家项目，公寓起价在6800元/平方米。而在铁西北一路的一家项目商务楼的公寓均价在6000元/平方米。而在太原街这样的老商圈，因为寸土寸金，新建的公寓和写字楼都极为稀缺，如新荣大厦、朗勤泰元中心推出的商业产品也就更为“吃香”。
必须注意的是，公寓虽然政策利好，但问题也不容忽视。“商业蓝筹地产，无疑指的是有发展潜力、升值潜力的商业地产项目。”于全苗说，“很多项目同时扎堆在金廊沿线及原有的商业中心区，直接导致区域内产品同质化严重，竞争激烈，需要很长一段时间的市场培育期。甄选出回报率高的公寓产品才是需要关注的重点。”
国五条后
投资关注度提升
沈阳国五条细则出台已经“满月”，房地产市场的观望情绪也已经得到释放。而作为调控政策传统“避风港”的商铺，似乎也迎来了新一轮投资价值凸显期。
此次，沈阳出台的国五条细则，意在稳定商品住宅市场，减少市场中房屋投机买卖行为。受此影响，因政策而退出住宅市场的资金，必然会寻求另一个资金落脚点。“一直以来，商业地产市场的调控力度都不如住宅市场大，这也使得商业地产市场更受到投资者青睐。”沈阳亿丰置业发展有限公司相关负责人表示：“而商铺作为商业地产中的主力军，其投资价值更加凸显。”据该负责人透露：今年新国五条出台之后，亿丰时代广场招商售楼中心的客户到访量明显增加，而且每天都有多组客户现场认筹。而沈阳国五条细则出台后，商铺热销现象更加明显。
记者走访中了解到很多投资者认为，在沈阳版限购令影响下，沈阳商业地产市场将迎来利好。而浑南、沈北、东陵、于洪四大区域的商业地产，其利好影响要更大于主城区项目。
对于投资者而言，为获取较高的投资回报率，必然要选择恰当的时机进入市场。润恒城项目企划经理吴景峰认为，一些商业地产新兴区域，尽管目前的商业氛围还不成熟，但其地理位置、发展前期和商业定位具有互补性，这些因素决定了其未来升值空间也不小，同样具有可观的投资价值。
另外，也有地产专家认为：新“国五条”出台对房企投身商业有一定的助推作用。虽然商业地产已成为政策调控的“避风港”，不过，商业并非人人能玩。商业地产考验的不仅仅是开发能力，还有前期招商、资源整合，后期运营以及财力等多个方面，如果草率进入，风险会更大。