疯狂的商业地产：杭州房价没有下探可能

导读：疯狂的商业地产，杭州房价没有下探可能
    最近几年，住宅市场连续遭遇严格调控，地方政府供地向商业地产倾斜，大量住宅开发商、零售商、制造商集体转型或多元化开发商业地产。大规模投资涌入后，商业地产的供应量急剧增加。开发商的这种选择与地方政府不谋而合，因为就中国现状而言，建设摩天大楼和宏大商场，往往被视为现代化及官员能力的证明，有利于官员积淀政治资本和未来擢升。因此，即便开发商不想转型，地方政府在土地供应结构上，也明显倾向于商业地产，大量的商业用地被推出。即使是住宅用地，通常也被要求配建10%—20%的商业面积。这种趋势在杭州这些年的土地供应中也可得到佐证。
大量商业地产项目的上马，引发的一个普遍后果就是招商困难、同质化现象严重、空置率过高等问题。近几年来，商业地产投资的增长远高于零售业的增长，零售业的增长速度最近两年大概为13%—15%，而商业地产投资的增速为27%左右，从而导致商业项目空置率大幅上升。而线上零售的迅速崛起，更令这一局面雪上加霜。据中国购物中心产业咨询中心的统计，2013年，中国新增的购物中心面积将超过4444万平方米。到2013年年底，中国购物中心累计存量将超过2.5亿平方米。统计也显示，2011年至2015年，中国20个重点城市新增的城市综合体总量将超过1.6亿平方米。
   现在所谓的商业综合体招商到底有多难，外婆家连锁餐饮的投资人说到，以前只有高端奢侈品品牌能要求地产商提供装修补贴的事，如今也发生在快消品和餐饮品牌身上。类似于H&M、ZARA等快消品牌在进驻一、二线城市商场时，都会向地产商要每平方米几千元不等的装修补贴，外婆家现在也正在效仿他们的这种做法。此外，品牌商和零售商不仅对进驻的楼层和面积更加挑剔，还开始要求将谷底租金转为流水抽成，让地产商分担开店风险。
有些开发商本来运营能力就弱，多少也感受到商业地产的寒流，因此很多项目都最终难逃被散售的命运，而散售会使商业地产项目在招商、经营上陷入更大混乱，降低购买者的收益。
   万象城是杭州迄今为止经营得比较成功的商业体，但至今它的百货业仍是亏钱的。杭州这样的城市，以往的商业发展过于滞后，大量商业体的出现，本有希望改变这种局面，只是过大的开发量以及过于雷同的布局，使得商业地产呈现出远比住宅更为浓重的泡沫迹象。